나이스옥션 법원경매 통영 2026타경10153 [1] 경상남도 거제시 동부면 구천리 892 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지구 · 평가일 2026.02.23

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 동부면 구천리 소재 '잔디밭골' 남측 인근에 위치하며, 부근으로는 단독주택, 펜션, 농경지, 순수임야 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량의 접근은 용이하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

형태 및 이용상태

부정형 완경사지의 토지로서, 지면은 대체로 평탄한 '주거용 건부지'로 이용 중입니다.

인접 도로상태

본건은 동측(타인토지)으로 약 5m내,외 및 남측(옥명순 외 2인 소유)으로 약 4m내,외의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1): 생산관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 소하천구역(2024-03-19)<소하천정비법>.

제시목록 외의 물건

본건 지상 및 인접지상(구천리 산97-11임)에 걸쳐 제시외 건물 2동 및 제시외 시설물(관정) 1식이 소재합니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : - 본건 토지의 위치 및 경계 확인은 지적도면을 기준으로 목측에 의하여 확인하였으며, 정확한 지적관련 사항의 확인이 필요한 경우에는 측량 등을 통한 재확인 작업이 요구되오니, 경매 진행 및 응찰 시 참고하시기 바랍니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건 건물은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 2층 건물로서, (사용승인일 : 2010.07.28.) 외 벽 : 사이딩 판넬 마감, 내 벽 : 벽지 및 타일 등 마감 외, 창 호 : 샛시 창호입니다.

이용상태

단독주택(다가구주택)으로 이용 중이나 현황 '공실'상태인 것으로 조사됩니다.

설비내역

제반 위생설비, 급,배수설비, 난방설비 등이 시설되어져 있는 것으로 조사되나 현황 공실 상태로서, 정상적인 작동 여부는 확인이 불가능하여 경매진행 및 응찰시 재확인이 요망됩니다.

부합물 및 종물

후첨 '사진용지, 지적 및 건물개황도' 참조.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : - 본건 건물 1층은 내부 곰팡이 문제가 존재하는 것으로 확인되는바 경매 진행 및 응찰 시 유의하시기 바랍니다. - 본건 건물 2층은 현장조사시 폐문부재(이해관계인 부재) 상태 인 바, 내부구조 및 제반 상황 등을 인근 주민, 건축물대장 및 건축물현황도에 의거하였으니, 경매진행시 참고하시기 바랍니다. - 일련번호(2) 건물은 건축물의 면적에 산입되지 않은 ‘데크, 발코니, 2층(중층) 등’은 건물 감정평가시 이를 포함하여 감정평가 하였으니 업무진행시 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물(감정서상 ㄱ) 및 제시외 시설물(감정서상 a,b) 매각 포함.
-[목록1] 소하천 저촉 감안하여 평가.
-[목록2] '데크, 발코니, 2층(중층) 등'은 건물 평가시 포함하여 평가함, 1층 내부 곰팡이 문제가 확인되니 입찰시 유의바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건개요

* 사건번호: 통영지원 2026타경10153 (1)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 거OOO

1.2. 소재지 및 용도

* 소재지: 경상남도 거제시 동부면 구천리 892

* 용도: 다가구주택

1.3. 감정가 및 면적

* 감정가: 258,921,360원

* 토지면적: 456.00㎡ (약 137.94평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 165.04㎡ (약 49.92평)

* 건물 제시외면적: 16.00㎡

1.4. 매각대상

* 토지/건물일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주위환경

* 본건은 경상남도 거제시 동부면 구천리 소재 '잔디밭골' 남측 인근에 위치하며, 주변으로는 단독주택, 펜션, 농경지, 순수임야 등이 혼재하는 지역입니다.

* 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

* 차량 접근이 용이하며, 전반적인 교통 사정은 보통입니다.

2.3. 토지 이용 및 형태

* 토지는 부정형의 완경사지이나, 지면은 대체로 평탄한 '주거용 건부지'로 이용 중입니다.

* 동측으로 약 5m 내외, 남측으로 약 4m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 본건 토지는 생산관리지역이며, 가축사육제한구역(모든 축종 제한) 및 소하천구역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

* 등기부 채권 총액: 332,197,321원.

* 말소기준권리: 2010년 8월 12일 접수된 거제수산업협동조합의 근저당권(195,000,000원)입니다.

* 매각으로 인해 말소되는 권리: 을8(근저당권), 갑8(가압류), 갑9(가압류), 갑10(가압류), 갑12(가압류), 을1(근저당권).

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없습니다.

* 현재 등기부에는 소유권이전, 근저당권, 소유권이전청구권가등기, 가압류, 소유권이전청구권가처분, 임의경매 등 다수의 권리가 등재되어 있으나, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 경매로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 신동수

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 200,000원

* 전입일자: 2025년 2월 11일

* 확정일자: 정보 없음

* 배당신고일자: 정보 없음

* 대항력: 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원.

4. 상권분석

4.1. 지역 개발 현황

* 거제시 동부면 구천리 일대는 대규모 자연휴양림, 국립난대수목원 유치, 거제파노라마 케이블카, 동부저수지 수변공원 조성 등 관광 인프라 확충 및 개발 계획이 진행 중이거나 추진되었습니다.

* 하지만 지역 내 인구 감소 추세가 나타나고 있어, 기초 인프라 유지 및 확충이 중요한 과제로 보입니다.

* 생수공장 건립 관련 주민 반대 의견이 지속적으로 제기되고 있어, 지역 사회의 갈등 요소가 존재합니다.

4.2. 주변 시설

* 본건 인근에 '해와달펜션'이 소재하고 있으며, 관광지로는 외도 해상공원, 학동몽돌해수욕장, 바람의 언덕 등이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 주변에 농경지와 임야가 혼재되어 있어 조용한 전원생활이 가능합니다.

* 지역 자체적인 편의시설에 대한 구체적인 정보는 부족하나, 인근 관광지로의 접근성은 양호합니다.

5.2. 주거환경

* 본건은 단독주택(다가구주택)으로 이용 중이나, 현재 '공실' 상태로 조사되었습니다.

* 건물 1층 내부에 곰팡이 문제가 확인되었습니다.

* 건물 내부의 위생, 급배수, 난방 설비 등은 현재 공실 상태로 정상 작동 여부 확인이 어렵습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 물건 자체 리스크

* 건물 1층 내부 곰팡이 문제가 확인되어 수리가 필요합니다.

* 제시외 건물(감정서상 ㄱ) 및 제시외 시설물(감정서상 a,b)이 매각에 포함됩니다.

* 본건 토지가 소하천에 저촉되어 평가에 감안되었습니다.

* '데크, 발코니, 2층(중층) 등'은 건물 평가 시 포함되었으므로, 이에 대한 관리 및 유지보수 필요성을 고려해야 합니다.

* 건물 설비의 정상 작동 여부 확인이 어려우므로, 입찰 전 면밀한 점검이 요구됩니다.

* 본건 토지의 위치 및 경계 확인 시 측량 등을 통한 재확인이 필요할 수 있습니다.

6.2. 법적/행정적 리스크

* 토지이용계획상 생산관리지역, 가축사육제한구역, 소하천구역에 해당하여 건축 및 토지 이용에 일부 제한이 따를 수 있습니다.

* 다수의 가압류 및 가등기가 존재했으나, 말소기준권리 대비 후순위로 경매 절차에서 소멸될 것으로 보입니다.

6.3. 주변 지역 리스크

* 생수공장 건립 관련 지역 주민 및 환경단체의 강력한 반대 의견이 있어, 향후 지역 사회와의 갈등이 발생할 가능성이 있습니다.

* 동부면 지역은 인구 감소 추세가 나타나고 있어, 장기적인 지역 활성화 및 인구 유입 방안에 대한 고려가 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 경상남도 거제시 동부면 구천리에 위치한 다가구주택으로, 토지와 건물을 일괄 매각하는 부동산 임의경매 물건입니다. 감정가는 2억 5천8백여만 원으로, 토지 456㎡, 건물 165.04㎡를 포함하고 있습니다. 주위 환경은 전원적인 분위기와 함께 농경지, 임야 등이 혼재되어 있으며, 차량 접근성은 양호한 편입니다.

권리 분석상 말소기준권리보다 후순위의 다수 권리가 존재하여 경매로 인해 소멸될 것으로 예상되며, 임차인 신동수 씨는 대항력이 없어 보증금 2천만 원의 인수 부담은 없을 것으로 판단됩니다.

그러나 건물 1층의 곰팡이 문제, 제시외 건물 및 시설물 포함, 소하천 저촉, 설비 작동 불확인 등 물건 자체에 대한 잠재적 리스크가 존재합니다. 또한, 지역 내 생수공장 건립 관련 주민 반대와 인구 감소 추세는 장기적인 관점에서 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 거제시의 관광 개발 계획(국립난대수목원, 케이블카 등)과 인접한 지역에 위치하여 향후 지역 가치 상승 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

* 다가구주택으로서 임대 수익 창출이 가능한 물건입니다.

* 현재 공실 상태이며, 일부 하자(곰팡이)가 있어 수리 후 임대 또는 재건축 등 다양한 활용이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 258,921,360원입니다. 인수해야 할 임차인 보증금은 0원입니다.

건물 내부 곰팡이 문제, 제시외 건물 포함, 소하천 저촉, 설비 작동 불확인 등 물건의 하자 및 리스크를 고려할 때, 감정가 대비 75~85% 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 약 194,000,000원에서 219,000,000원 사이로 고려해 볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 현장 조사 결과, 지역 시장 상황, 경쟁 입찰자 수 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.