나이스옥션 법원경매 부산 2026타경10234 [1] 부산광역시 부산진구 부전동 474-51 대동레미안센트럴시티 19층 비-1904호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 "부산진경찰서" 남동측 인근에 위치하는 대동레미안센트럴시티 제19층 제비-1904호(현칭: 102동 1904호)로서, 주변은 공동주택, 오피스텔, 숙박시설, 각종 근린생활시설 등이 형성되어 있으며, 주위환경 및 제반 입지조건은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 부산도시철도 1,2호선 "서면역"이 소재하는바, 제반교통사정은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지하3층 지상19층 건물 내 제19층 제비-1904호로서, (사용승인일:2019.04.05.) 외벽 : 몰탈위 페인팅 및 일부 치장석 붙임 마감 등. 내벽 : 벽지 및 일부타일 마감(추정). 창호 : 샷시창 구조임.

이용상태

업무시설(오피스텔)임.

설비내역

위생설비 및 급배수시설, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄하게 조성된 가장형에 유사한 토지로서, 공동주택, 업무시설, 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 15미터, 북측으로 노폭 약 7미터 도로에 각각 접하며, 주차시설 되어있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 85m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 120m)<건축법>, 상대보호구역(2025-02-12)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미 상 임. 2)기 타: 없 음.

물건 비고

본건 공부상 '비'는 현칭 '102동'임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산지방법원 2026타경10234 (1)

* 소재지: 부산광역시 부산진구 부전동 474-51 대동레미안센트럴시티 19층 비-1904호 (현칭: 102동 1904호)

* 용도: 오피스텔 (업무시설)

* 감정가: 167,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 토지면적: 4.62㎡ (약 1.4평)

* 토지지분: 4.6193㎡ (약 1.4평)

* 건물면적: 28.13㎡ (약 8.5평)

* 건물지분: 28.1317㎡ (약 8.5평)

* 준공일: 2019년 4월 5일

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 평지붕 지하3층 지상19층

* 특이사항: 공동담보

* 주의사항: 본건 공부상 '비'는 현칭 '102동'임

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 "부산진경찰서" 남동측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택, 오피스텔, 숙박시설, 각종 근린생활시설 등이 형성되어 있어 주위환경 및 제반 입지조건은 보통시됨.

* 교통상황: 본건까지 차량 출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 부산도시철도 1,2호선 "서면역"이 소재하여 제반 교통사정은 양호한 편임.

* 인접 도로상태: 본건 서측으로 노폭 약 15미터, 북측으로 노폭 약 7미터 도로에 각각 접하며, 주차시설이 되어 있음.

* 토지이용계획 및 제한상태: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 85m, 최고높이 120m), 상대보호구역으로 지정되어 있음.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 을2, 우리은행 근저당권 (2019년 10월 8일)

* 임차인 현황:

* 임차인: 김 (채권양도)

* 보증금: 60,000,000원

* 차임: 330,000원

* 전입일자: 2020년 3월 13일

* 확정일자: 2020년 2월 18일

* 배당신고일자: 2024년 7월 18일

* 대항력: 없음

* 권리분석: 말소기준권리보다 늦은 주택임차권 설정으로 대항력은 없으며, 배당요구하였음.

* 임차인: 이

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2025년 8월 5일

* 확정일자: 정보 없음

* 배당신고일자: 정보 없음

* 대항력: 없음

* 권리분석: 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 대항력은 없음. 실제 권리관계 확인 필요.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 등기부요약:

* 소유권보존: 주식회사대동레미안 (2019-04-24)

* 근저당권: 우리은행 (94,200,000원, 2019-10-08, 말소기준권리)

* 주택임차권: 김민혜 (60,000,000원, 2020-02-18 확정, 2020-03-13 전입, 말소)

* 압류: 부산진구 (2024-11-20, 말소)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (66,938,632원, 2026-02-09 개시, 말소)

* 압류: 부산진세무서장 (2026-07-24, 말소)

* 등기부채권 총액: 154,200,000원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음

1.3. 상권분석

* 주변 상권: 본건은 부산 최대 상권 중 하나인 서면역 인근에 위치하여 오피스텔, 공동주택, 숙박시설, 근린생활시설 등이 밀집한 복합 상업지구입니다. 유동인구가 풍부하고 다양한 업종의 상업시설이 발달하여 상업 활동이 매우 활발한 지역입니다.

1.4. 생활정보

* 주변 편의시설: 부산진경찰서가 인근에 있으며, 다양한 상업시설(마트, 병원, 은행, 식당 등)이 밀집해 있어 생활 편의성이 뛰어납니다.

* 교통: 부산도시철도 1, 2호선 서면역 이용이 가능하고 다수의 버스 노선이 운행되어 부산 시내 전역으로의 접근성이 우수합니다.

* 교육환경: 토지이용계획상 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경 보호 관련 규제가 적용될 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 관련: 보증금 및 차임이 0원으로 기재된 이태규 임차인의 실제 권리관계 및 점유 여부에 대한 추가 확인이 필요합니다. 다만, 현재 파악된 정보상 대항력은 없어 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

* 권리관계: 등기부상 모든 권리는 매각으로 인해 말소될 예정이므로 권리상 문제는 없어 보입니다. 하지만 채권 총액이 감정가를 상회하고 있어, 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 기타: 본건은 공동담보 물건으로, 다른 공동담보 물건의 진행 상황 및 결과가 본건 경매 절차에 영향을 미칠 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 부산의 중심지인 서면역 역세권에 위치한 신축 오피스텔로, 우수한 입지 조건과 편리한 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 2019년 준공된 건물로 비교적 신축이며, 전용면적 28.13㎡의 소형 오피스텔로 1인 가구 또는 소규모 사업자에게 적합합니다. 권리관계가 비교적 명확하고 인수할 보증금이 없어 투자 접근성이 좋습니다. 다만, 공동담보 물건이라는 점과 일부 임차인의 정보 불확실성은 추가 확인이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 서면역 초역세권에 위치하여 임대 수요가 풍부합니다.

* 2019년 준공된 신축 오피스텔로 상품성이 우수합니다.

* 복합 상업지구 내 위치하여 투자 및 실거주 가치가 높습니다.

* 인수 부담이 없는 권리관계로 투자 위험성이 낮습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 167,000,000원입니다.

일반적으로 경매 물건은 유찰 시 감정가 대비 일정 비율(보통 20~30%) 하락한 가격으로 진행됩니다. 본건은 인수할 임차 보증금이 없고, 신축 오피스텔로서의 가치를 고려할 때, 감정가 수준 또는 소폭 할인된 가격에서의 입찰을 고려할 수 있습니다.

인수 보증금 부담이 없는 점을 감안하여, 감정가 167,000,000원의 85%~95% 수준인 약 141,950,000원 ~ 158,650,000원 범위에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 것으로 예상됩니다.

정확한 시세 분석 및 경쟁 물건, 법원 진행 상황 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.