나이스옥션 법원경매 마산 2026타경9 [1] 경상남도 함안군 칠원읍 구성리 950-4 칠원동성아파트 101동 12층 1204호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한봉수감정 · 평가일 2026.02.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경상남도 함안군 칠원읍 구성리에 위치하며, 주위는 주택, 공장, 농경지 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건의 단지까지 차량의 접근이 가능하며, 지역내 대중교통 등의 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경량철골구조위 금속기와지붕 13층 건물로 외 벽: 몰탈위 페인트 마감 등, 창 호: 새시창호 등 임.

이용상태

공동주택(아파트)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 난방설비 등이 갖추어져있음.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 목적인 토지는 부정형의 토지로 아파트건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측에 위치하는 도로를 통하여 차량의 출입이 이루어짐.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(산업형), 성장관리계획구역(주거형), 가축사육제한구역(2022-12-16)(일부제한200m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임. 2)기타: 본건은 이해관계인의 부재 및 폐문으로 인해 내부조사가 불가능하여 탐문조사 및 외부관찰 등을 종합적으로 고려하여 통상적인 상태를 상정하여 평가하였으니, 경매 입찰전 내부 이용상황 및 관리상태 등을 재확인하시기바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 마산지원 2026타경9 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 동OOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 공동담보

특수물건정보: 공동담보

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 경상남도 함안군 칠원읍 구성리 950-4 칠원동성아파트 101동 12층 1204호

용도: 아파트

준공일자: 2003년 11월 14일

1.3. 면적 및 토지/건물 정보

토지면적: 57.09㎡ (약 17.27평)

토지지분: 57.091㎡ (약 17.27평)

건물 전용면적: 59.41㎡ (약 18.00평). (이 면적은 등기부상 전용면적이며, 계약상 공급면적은 이보다 클 수 있습니다.)

건물지분: 59.4144㎡ (약 18.00평)

건물 구조: 철근콘크리트구조, 경량철골구조위 금속기와지붕 13층 건물 (해당 동)

1.4. 감정가 및 매각 정보

감정가: 72,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

경상남도 함안군 칠원읍 구성리에 위치하며, 주위는 주택, 공장, 농경지 등으로 형성되어 있음.

2.2. 교통 상황

단지까지 차량 접근이 가능하며, 지역 내 대중교통 등의 교통 상황은 보통으로 평가됨.

인접 도로상태: 북측에 위치하는 도로를 통하여 차량의 출입이 이루어짐.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(산업형), 성장관리계획구역(주거형), 가축사육제한구역(2022-12-16)(일부제한200m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약 (말소기준권리: 2017-06-30 삼칠농업협동조합 근저당 68,400,000원)

소유권보존: 동성종합건설주식회사 (2003-11-14)

소유권이전: 보경씨엔디주식회사 (2015-07-30)

소유권이전: 이현배 (2017-06-30)

근저당: 삼칠농업협동조합 (2017-06-30, 68,400,000원, 말소)

가압류: 근로복지공단 (2021-05-10, 4,810,000원, 말소)

가압류: 유한회사 (2021-12-09, 7,901,705원, 말소)

압류: 마산세무서장 (2024-01-18, 말소)

압류: 인천세무서장 (2025-12-29, 말소)

임의경매: 동함안농업협동조합 (2026-02-09, 48,755,453원, 말소)

총 등기부채권액: 81,111,705원

3.2. 임차인 현황

임차인: T *

보증금: 3,000,000원

차임: 400,000원

전입일자: 2025-06-24

확정일자: 없음

배당신고일자: 2026-04-23

대항력: 없음

비고: 임차인의 대항력이 없어 매수인이 인수하는 임차인의 보증금은 없습니다.

3.3. 인수/소멸 권리

등기부등본상 모든 권리는 말소기준권리 이하 순위이거나, 매각으로 인해 말소되는 권리들입니다.

따라서 매각으로 인해 전부 소멸되며, 매수인이 인수하는 권리 및 부담은 없습니다.

4. 상권 분석

* 주변 환경: 본건이 속한 칠원동성아파트 단지는 주택, 공장, 농경지가 혼재된 지역에 위치하고 있습니다. 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 기본적인 편의 시설이 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다.

* 지역 개발: 해당 물건지는 계획관리지역이며, 성장관리계획구역(산업형, 주거형)으로 지정되어 있어 향후 지역 개발이나 용도 변경의 가능성을 가지고 있습니다. 다만, 구체적인 개발 계획은 추가적인 확인이 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 아파트 단지 정보

아파트명: 칠원동성아파트

총 세대수: 450세대 (총 7개동)

주소: 경상남도 함안군 칠원읍 구성리 950-4

본건(101동 12층)이 위치한 101동은 총 13층 규모입니다.

단지 내 총 주차대수: 395대 (지하주차 16대, 지상주차 3대, 기계식 주차 376대)

단지 최고층: 15층

5.2. 복리 시설

단지 내 편의시설로는 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터 등이 마련되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 상태

본건은 감정평가 시 이해관계인의 부재 및 폐문으로 인해 내부 조사가 불가능하여 탐문 조사 및 외부 관찰을 종합하여 통상적인 상태를 상정하여 평가되었습니다. 따라서, 입찰 전 반드시 현장 방문을 통해 내부 이용 상황, 관리 상태, 누수, 균열 등 실제 상태를 면밀히 재확인해야 합니다.

6.2. 임차인 관련

임차인 TURASHEVAZULKHUMORKHONJALOLIDDINKIZ은 대항력이 없으므로 매수인이 인수하지 않는 보증금 300만원이 존재합니다. 명도 과정에서 원만한 협의가 필요할 수 있습니다.

6.3. 주변 시설

주거 단지 주변으로 공장과 농경지가 혼재되어 있어, 일부 지역에서는 소음, 먼지, 악취 등 주거 쾌적성에 영향을 미칠 수 있는 환경적 요인이 존재합니다.

또한, 성장관리계획구역(산업형) 지정 및 가축사육제한구역이 인접해 있어, 향후 주변 지역에 산업 시설이나 축사 관련 시설의 증가 가능성이 있어 이에 대한 잠재적 리스크를 염두에 두어야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 함안군 칠원읍 구성리에 위치한 칠원동성아파트 101동 12층 1204호입니다.

감정가는 7,200만원으로 책정되었으나, 최근 동일 면적(59.41㎡)의 실거래가는 2026년 5월 5,500만원, 2026년 6월 6,300만원으로 조사되어, 감정가 대비 시세 차이가 존재하는 것으로 분석됩니다.

등기부상 모든 권리는 매각으로 인해 말소되므로 권리 관계는 비교적 안전하다고 판단됩니다.

임차인이 존재하나 대항력이 없어 매수인이 부담해야 할 임차보증금은 없습니다. 다만, 명도 진행 시 해당 임차인과의 원만한 협의가 필요합니다.

내부 상태에 대한 구체적인 정보가 부족하므로, 입찰 전 현장 조사를 통해 물건의 실제 상태를 반드시 확인하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 권리 분석상 말소되는 권리만 존재하여 안전한 투자가 가능합니다.

* 임차인의 대항력이 없어 명도 부담이 적습니다.

* 최근 실거래가와 감정가 간의 차이가 존재하므로, 시세보다 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우 시세차익을 기대해 볼 수 있습니다.

* 아파트 단지 내 편의시설 및 주차 공간이 확보되어 있어 주거 편의성이 양호합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건과 동일한 면적(59.41㎡)의 최근 실거래가는 2026년 5월 5,500만원, 2026년 6월 6,300만원으로 확인되었습니다. 이를 바탕으로 현 시세는 약 6,300만원 수준으로 판단됩니다.

감정가 7,200만원은 현재 시장가보다 높게 평가된 것으로 보입니다.

따라서, 시세 수준을 반영하고 경매 특성상 경쟁률을 고려하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

안정적인 투자를 위해서는 현재 파악된 시세(6,300만원)보다 다소 낮은 가격에서 접근하는 것이 유리할 수 있으며, 예상 입찰가는 6,000만원에서 6,800만원 사이로 고려해볼 수 있습니다.

구체적인 입찰가는 물건의 실제 상태, 단지 내 선호도, 입찰 참여자 수 등을 종합적으로 고려하여 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.