나이스옥션 법원경매 창원 2025타경12609 [1] 경상남도 김해시 진영읍 진영리 623-1 진영거성아파트 101동 8층 804호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 문성감정 · 평가일 2026.02.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경상남도 김해시 진영읍 진영리 소재‘광대현마을회관' 북동측 인근에 위치하는 진영거성아파트 101동 8층 804호로서, 주위는 아파트단지, 농경지 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

대상건물까지 차량접근 가능하며, 전반적인 교통상황은 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 18층 건물내 8층 804호로서, 외벽: 모르타르위 페인팅마감 창호: 샷시창입니다.

이용상태

아파트로 이용중입니다.

설비내역

급.배수 및 위생설비, 난방설비, 승강기 및 소화전설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서, 아파트 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

북측으로 왕복2차선 도로, 동측으로 노폭 약 8m내외의 도로와 각각 접하여 있으며, 동측으로 아파트 주출입구가 소재하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역(2003-04-17), 제3종일반주거지역(2008-10-30), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,배출시설설치제한지역< 물환경보전법>,공장설립승인지역(2013-06-28)<수도법>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다. 2) 기타 : 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

이 물건은 경상남도 김해시 진영읍 진영리 623-1번지에 소재하는 진영거성아파트 101동 8층 804호입니다.

사건번호는 창원지방법원 2025타경12609 (1)이며, 부동산 강제 경매로 진행됩니다.

감정가는 91,000,000원입니다.

토지 면적은 26.58㎡ (약 8.0평)이며, 건물 전용 면적은 58.65㎡ (약 17.7평), 공급 면적은 82.31㎡ (약 24.9평)입니다.

건물은 1997년 7월 19일에 사용 승인되었습니다.

채권자는 엔에이치농협캐피탈입니다.

경매 구분은 부동산 강제경매이며, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

1.1. 입지조건

경상남도 김해시 진영읍 진영리 소재 '광대현마을회관' 북동측 인근에 위치합니다.

주위는 아파트 단지, 농경지, 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

대상 건물까지 차량 접근이 가능하며, 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

북측으로 왕복 2차선 도로, 동측으로 폭 약 8m의 도로와 각각 접하고 있으며, 동측으로 아파트 주출입구가 위치합니다.

본 물건은 도시지역, 제1종 일반주거지역, 제3종 일반주거지역에 속하며, 가축사육제한구역, 배출시설 설치제한지역, 공장설립승인지역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본 물건은 강제 경매 사건으로, 등기부상 말소기준권리는 2017년 8월 8일 하나은행의 근저당(62,260,000원)입니다.

매각으로 인해 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸될 예정이며, 특별히 인수해야 할 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

다만, 임대차 관계는 미상으로 현재 임차인이 있는지 여부와 보증금 및 차임에 대한 정보가 확인되지 않았습니다.

* 소유권 이전 (갑구): 허현옥(2014-03-18), 박정화(2017-08-08), 신영규(2026-01-30, 상속)

* 근저당 (을구): 하나은행(2017-08-08, 62,260,000원, 말소기준권리)

* 강제 경매 개시 결정 (을구): 엔에이치농협캐피탈(2026-02-10, 43,790,089원)

1.3. 상권분석

진영읍은 김해시의 주요 거점 중 하나로, 해당 물건이 위치한 지역은 아파트 단지와 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

주변에 학교(초, 중, 고) 및 상업시설이 위치하여 주거 생활에 편리함을 제공합니다.

지속적으로 개발이 이루어지고 있는 지역으로, 향후 부동산 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

주변에 특별한 혐오시설이나 환경 저해 시설은 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

* 설비내역: 급배수 및 위생설비, 난방설비, 승강기, 소화전 설비 등이 구비되어 있습니다.

* 주차: 진영거성아파트는 총 152대의 주차 공간을 확보하고 있으며, 전기차 충전 시설(지하 4대)도 갖추고 있습니다.

* 단지 정보: 총 3개동, 342세대로 구성되어 있습니다.

* 건축 연도: 1997년 7월 준공으로, 건축된 지 약 29년이 경과하였습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임대차 관계 미상: 현재 임차인이 있는지, 있다면 대항력 유무 및 정확한 보증금/차임 금액이 파악되지 않았습니다. 이는 명도 진행 시 예상치 못한 변수가 되거나 추가적인 부담이 발생할 가능성이 있습니다.

* 건물 노후화: 1997년에 건축되어 약 29년이 경과함에 따라, 향후 건물 유지보수 및 수리 비용이 발생할 수 있습니다.

* 감정가와 실거래가의 차이: 감정가(91,000,000원) 대비 최근 실거래가(최고 65,500,000원)가 상당한 차이를 보입니다. 이는 투자 결정 시 시세 판단에 있어 신중한 접근이 필요함을 시사합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 김해시 진영읍의 주거 지역에 위치하며, 기본적인 생활 인프라가 잘 갖추어져 있고 교통 접근성도 무난한 편입니다.

권리 관계가 비교적 명확하고 인수할 권리가 없어 경매 절차 자체는 안정적으로 진행될 것으로 예상됩니다.

다만, 임대차 관계가 불분명하고 건물이 노후화되고 있다는 점, 그리고 감정가와 최근 실거래가 간의 차이가 크다는 점은 투자 결정 시 반드시 면밀히 검토해야 할 요소입니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 권리관계: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되므로, 안전하게 소유권을 취득할 수 있습니다.

* 입지 조건: 진영읍은 꾸준한 주거 수요가 있는 지역으로, 향후 지역 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

* 생활 편의성: 주변에 상업시설 및 교육시설이 위치하여 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 최근 실거래가는 2026년 3월 4층이 65,500,000원, 2층이 60,000,000원, 2026년 5월 18층이 50,280,000원에 거래되었습니다.

최고가인 65,500,000원(4층)을 기준으로, 본 건 8층의 가치를 고려했을 때 보수적으로 접근 시 65,000,000원에서 75,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

감정가(91,000,000원)와의 차이를 고려하면, 현재 시세와 향후 시장 전망을 종합적으로 판단하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

최근 18층이 50,280,000원에 거래된 점은 시장 상황을 면밀히 파악해야 함을 시사합니다.

따라서, 70,000,000원 내외의 입찰가를 고려하며, 현장 조사를 통해 최신 시세 변동 및 급매물 여부를 확인하는 것이 중요합니다.

인수할 보증금이 없으므로, 입찰가 산정 시 이를 고려할 필요는 없습니다.

* 보수적 예상 입찰가: 6,800만원

* 적정 예상 입찰가: 7,200만원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.