나이스옥션 법원경매 울산 2025타경1593 [1] 울산광역시 북구 염포동 157-7 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가람 · 평가일 2026.02.20

토지감정요항표

위치 및 주위환경

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교통상황

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형태 및 이용상태

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인접 도로상태

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토지이용계획 및 제한상태

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제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

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이용상태

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설비내역

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부합물 및 종물

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물[2-1.~2-3. 감정평가서 중 지적개황도, 건물개황도, 사진용지에 나타나는 ㄱ, ㄴ, ㄷ] 포함.
2. 목록 3. 토지는 공부상 전이나 현황 주거나지로 이용 중이고, 농지취득자격증명 제출 불요.

AI 물건분석

1.1. 물건 기본정보

* 사건번호: 울산지방법원 2025타경1593 (1)

* 소재지: 울산광역시 북구 염포동 157-7 (새주소: 울산광역시 북구 새장터8길 8)

* 용도: 다가구주택 (건축물대장상 단독주택, 주택 및 근린생활시설 복합 용도)

* 감정가: 471,704,360원

* 토지면적: 239.00㎡ (약 72.3평) - (건물 토지 이용 면적: 215㎡)

* 건물면적: 326.42㎡ (약 98.7평)

* 건물 구조: 철근콘크리트 구조, 철근콘크리트조, 조적조

* 건물 층수: 지하 0층, 지상 3층

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 공유물분할을 위한 경매(부동산)

* 채권자: 디OOOOOOOOOO

1.2. 입지조건

* 교통: 주요 간선도로인 오토밸로 접근이 용이하며, 단지 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 주변환경: 주거 밀집 지역으로 비교적 조용한 환경을 형성하고 있습니다.

* 혐오시설: 인근에 산업 단지가 있으나, 본 물건과 직접적인 영향을 주는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.3. 권리분석

* 토지 등기부 요약:

* 갑1 (1992-06-29): 소유권이전 (최덕선 외 3명, 재산상속)

* 갑18 (2021-08-06): 황연희 지분 전부 이전 (주식회사천경, 강제경매 2020타경103544 관련)

* 갑21 (2022-12-27): 이전청구권가등기 (이명동, 매매예약, 인수) - 18번 주식회사천경 지분 10분의 2 중 일부(40분의 7)

* 갑28 (2026-02-10): 임의경매 (디에이치광고제조, 말소기준권리) - 공유물분할을 위한 경매개시결정 (2025타경1593)

* 건물 등기부 요약:

* 갑1 (1992-11-14): 소유권보존 (최덕선 외 3명)

* 갑21 (2021-08-06): 황연희 지분 전부 이전 (주식회사천경, 강제경매 2020타경103544 관련)

* 갑24 (2022-12-27): 이전청구권가등기 (이명동, 매매예약, 인수) - 21번 주식회사천경 지분 4분의 1 중 일부(40분의 7)

* 갑30 (2026-02-10): 임의경매 (디에이치광고제조, 말소기준권리) - 공유물분할을 위한 경매개시결정 (2025타경1593)

* 임차인 현황:

* 임차인: 이

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2006-01-09

* 대항력: 있음

* 총 인수 보증금: 0원

* 권리분석 요약:

* 말소기준권리보다 선순위에 있는 이명동 명의의 이전청구권가등기(매매예약)는 매수인에게 인수될 수 있습니다.

* 물건명세서 상, 해당 가등기의 성격이 불분명하여 순위보전가등기일 경우 말소되지 않고 매수인에게 인수될 위험이 있습니다. [cite: ]

* 대항력 있는 임차인 이 이 존재하나, 보증금이 0원이므로 직접적인 인수 부담은 없습니다.

* 본 건은 공유물분할을 위한 경매이므로, 공유자 간의 추가적인 권리 주장이나 분쟁 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 일괄매각 대상이며, 제시외 건물도 포함됩니다.

1.4. 상권분석

* 본 물건지는 울산 북구 염포동의 지역 상권 내에 위치하고 있습니다.

* 주로 소규모 점포와 근린생활시설이 분포하며, 배후 주거 지역을 기반으로 한 생활 밀착형 상권입니다.

* 주변 산업 단지 종사자들을 위한 상권 수요도 일부 존재할 것으로 예상됩니다.

1.5. 생활정보

* 교육시설: 염포초등학교 등 다수의 초등학교와 중학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 의료시설: 차량 이동 시 접근 가능한 거리에 병원 및 의원급 의료기관이 다수 소재하고 있습니다.

* 편의시설: 지역 내 마트, 편의점, 식당 등 생활 편의 시설이 갖추어져 있어 일상생활에 불편함은 적을 것으로 보입니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 공유물 분할 경매 절차의 복잡성 및 공유자 간의 분쟁 가능성.

* 매수인에게 인수될 수 있는 선순위 이전청구권가등기(매매예약)의 존재. 특히, 해당 가등기의 성격이 불분명하여 법적 부담이 커질 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인 이 의 존재 (보증금 0원).

* 건축물대장상 용도 외 추가 시설(주택, 근린생활시설) 및 제시외 건물 포함으로 인한 불확실성.

* 토지 공부상 지목(전)과 현황(주거지)의 차이가 있으나, 농취증 제출은 불필요합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 울산광역시 북구 염포동에 위치한 다가구주택으로, 공유물 분할을 위한 경매로 진행되고 있습니다. 법률적 측면에서 가장 큰 위험 요소는 매수인에게 인수될 가능성이 높은 선순위 이전청구권가등기이며, 해당 가등기의 성격이 불분명하여 잠재적 권리 부담이 매우 큽니다. 또한, 대항력 있는 임차인이 존재하나 보증금이 없어 직접적인 인수 부담은 없으나, 명도 과정에서 고려해야 할 부분입니다. 제시외 건물 포함 매각과 공유물 분할 경매의 특성상 추가적인 법적 검토가 필수적입니다. 입지 조건이나 생활 편의성은 지역 내에서 무난한 수준으로 평가됩니다.

1.8. 투자 포인트

* 공유물 분할 경매를 통해 시세보다 유리한 가격에 취득할 수 있는 잠재력.

* 향후 가등기 관련 법적 문제를 해결하고 공유자 간 합의가 원만하게 이루어질 경우, 안정적인 시세 차익 기대 가능.

* 주거 및 근린생활시설 복합 용도로 활용 가능한 건물 특성. [cite: ]

1.9. 예상 입찰가

본 물건은 이전청구권가등기(매매예약)의 존재 및 그 성격 불분명, 공유물 분할 경매의 복잡성 등 중대한 법적 위험 요소를 내포하고 있습니다. 따라서 일반적인 경매 물건보다 보수적인 접근이 필요합니다. 감정평가액은 471,704,360원이나, 상기 리스크를 감안할 때 입찰가는 감정평가액 대비 상당한 할인율을 적용하여 신중하게 결정해야 합니다. 인수 보증금은 0원이므로 입찰가 산정 시 고려할 직접적인 부담은 없습니다. 가등기 관련 비용 및 법적 분쟁 가능성을 고려하여, 감정가액의 60~70% 수준에서 입찰가를 검토하되, 반드시 전문가와 상세한 법률 검토 후 최종 결정하시기를 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.