나이스옥션 법원경매 대구서부 2026타경24 [1] 대구광역시 달서구 용산동 419-5 성서5주공아파트 503동 13층1301호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일감정 · 평가일 2026.03.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 달서구 용산동 소재 "성산초등학교" 동측 인근에 위치하며, 부근일대는 아파트 단지, 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 있으며 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 단지까지 제반차량의 진출입이 가능하며, 인근에 시내버스승강장이 소재하는 등 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

가) 철근콘크리트벽식구조 스라브즙지붕 지하1층 지상18층건(사용승인일:1997.12.19) 내 제13층 제1301호 단위세대로서, -외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감, -내벽 : 벽지 및 타일 등 마감, -바닥 : 장판지 및 타일 등 마감, -창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

"아파트"로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기 설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 자체지반 대체로 등고 평탄하게 조성된 부정형 토지로서, "아파트" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 왕복 8차선, 동측으로 왕복 6차선, 남측으로 왕복 4차선의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제3종일반주거지역 , 지구단위계획구역(공동주택용지) , 대로1류(폭 35m~40m)(접합) , 대로2류(폭 30m~35m)(접합) , 대로3류(폭 25m~30m)(접합) , 보행자전용도로(접합), 가축사육제한구역(세부사항은 녹색환경과 문의요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(세부사항은 남부교육청 문의요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 택지개발지구기타(택지개발사업완료)<택지개발촉진법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임. 2)기 타 : 본건은 현장조사시 소유자 및 이해관계인의 부재 등으로 인하여 내부마감 등의 상태를 확인하지 못하였는 바, 인근 유사 부동산의 표준적인 마감상태 등을 기준으로 감정평가하였으니, 경매 진행시 참고하시기 바람.

물건 비고

매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 있음. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대구서부지원 2026타경24 (1)

소재지: 대구광역시 달서구 용산동 419-5 성서5주공아파트 503동 13층 1301호

용도: 아파트

감정가: 130,000,000원

토지면적: 32.54㎡ (약 9.85평)

건물면적: 59.99㎡ (약 18.14평) - 전용면적

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 나OO

1.1. 입지조건

위치: 대구광역시 달서구 용산동 소재 "성산초등학교" 동측 인근에 위치합니다.

주위환경: 아파트 단지, 근린생활시설, 학교 등으로 형성된 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통: 단지 내 차량 진출입이 용이하며, 인근에 시내버스 승강장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

도로: 북측 왕복 8차선, 동측 왕복 6차선, 남측 왕복 4차선의 포장도로와 접하여 차량 접근성이 좋습니다.

토지이용계획: 본 건은 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(공동주택용지)으로 지정되어 있습니다. 또한 대로1류, 대로2류, 대로3류, 보행자전용도로와 접하고 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 택지개발지구에 해당합니다.

주변 시설: 검색 결과, 아파트 단지 자체는 용산동 419-5번지에 위치하며, 인근 지역에 생활 편의시설 및 학교가 분포하고 있습니다. 또한, 과거 대구 지역 음식물 폐기물 처리 시설 관련 논의가 있었으나, 본 건 아파트 단지 바로 인근에 직접적으로 위치하여 주거 환경에 영향을 미치는 혐오 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 과거 자료에서 성서지역 아파트 단지 주민들이 인근 쓰레기 매립장에서 발생하는 악취로 인해 피해를 겪었다는 내용이 있으나, 이는 해당 단지와의 직접적인 인접성을 명확히 하기 어렵고 시간이 경과된 정보이므로 현재 상황과는 차이가 있을 수 있습니다.

1.2. 권리분석

본 물건은 부동산 임의경매로 진행되며, 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

그러나, '대항력있는 임차인'이 존재하여 주의가 필요합니다.

임차인 현황:

* 임차인: 나윤희

* 보증금: 160,000,000원

* 전입일자: 2020년 6월 3일

* 대항력: 있음

* 비고: 물건명세서상, 매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 있으며, 임차인의 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

말소기준권리: 2020년 5월 29일에 설정된 나윤희의 전세권(금액: 160,000,000원)입니다. 이 권리보다 후순위인 우리은행 근저당권, 농협은행 및 서울보증보험의 가압류 등은 매각으로 소멸될 예정입니다.

주의사항: 비록 등기부상 말소기준권리인 전세권이 존재하나, '대항력있는 임차인'이라는 명시적인 주의 문구가 있으므로, 보증금 인수 위험을 최우선으로 고려해야 합니다. 채권자(나OO)와 임차인(나윤희)이 동일인으로 추정되며, 임차인이 직접 임의경매를 신청한 점은 보증금 회수에 대한 강한 의지를 나타냅니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 대단지 아파트인 '성서5주공아파트' 내에 위치하여 안정적인 배후 수요를 확보하고 있습니다.

단지 주변으로는 아파트 단지 외에 근린생활시설, 학교 등이 형성되어 있어 일상생활에 필요한 상업 및 편의시설 이용이 용이합니다.

마트, 병원, 학원 등 다양한 생활 편의시설이 인근에 분포할 것으로 예상되어 기본적인 상권은 잘 갖추어져 있다고 판단됩니다.

1.4. 생활정보

건물 구조: 철근콘크리트 벽식구조로, 1997년 12월 19일 사용승인된 지하 1층, 지상 18층 건물 중 13층 1301호 유닛입니다.

내외부 마감: 외벽은 몰탈위 페인팅, 내벽은 벽지 및 타일, 바닥은 장판지 및 타일 등으로 마감되었으며, 창호는 샷시입니다.

이용상태: 현재 '아파트'로 이용 중입니다.

설비: 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

아파트 정보:

* 단지명: 성서5주공아파트

* 주소: 대구광역시 달서구 용산동 419-5

* 총 세대수: 891세대

* 사용승인일: 1997년 12월 19일

* 전용면적: 59.99㎡ (약 18.14평)

* 분양면적: 본 물건의 정확한 분양면적은 명시되어 있지 않으나, 전용면적 59.99㎡는 일반적으로 약 24~25평형대에 해당될 수 있습니다.

* 최고층/최저층: 20층 / 2층

1.5. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 '대항력있는 임차인'으로 인한 보증금 인수 문제입니다. 임차인 나윤희 씨의 보증금 1억 6천만원 중 배당으로 전액 변제받지 못할 경우, 그 잔액을 낙찰자가 인수해야 하므로 실제 총 매입 비용이 감정가나 시세보다 훨씬 높아질 수 있습니다.

감정평가 시 내부 마감 상태 등을 충분히 확인하지 못했다는 점을 감안할 때, 인수 후 예상치 못한 수리 비용이 발생할 가능성도 있습니다.

채권자(나OO)와 임차인(나윤희)이 동일인으로 추정되며, 임차인이 직접 경매를 신청한 상황은 권리관계 및 보증금 회수 과정에서 복잡성이 따를 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 대구광역시 달서구에 위치한 아파트로서, 기본적인 생활 인프라와 교통 여건이 양호한 편입니다.

하지만 '대항력있는 임차인'의 존재와 이에 따른 보증금 인수 위험은 본 건의 가장 큰 고려 사항입니다.

투자자께서는 임차인의 보증금 중 인수될 금액을 명확히 파악하고, 이를 바탕으로 신중하게 입찰가를 산정해야 할 것입니다.

1.7. 투자 포인트

안정적인 배후 수요: 대단지 아파트 단지 내에 위치하여 비교적 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

채권자 겸 임차인의 경매 신청: 임차인이 직접 경매를 신청한 것은 보증금 회수에 대한 강력한 의지를 보여주며, 이는 경매 절차의 원활한 진행에 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다 (단, 보증금 인수 위험과는 별개).

합리적인 감정가: 시장 상황과 최근 실거래가를 고려할 때, 감정가는 합리적인 수준으로 판단됩니다. 철저한 권리 분석 후 적정 입찰가 산정 시 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 130,000,000원이며, 최근 실거래가는 59.99㎡ 기준으로 118,000,000원에서 134,000,000원 사이에서 형성되고 있습니다.

하지만 가장 중요한 고려사항은 '대항력있는 임차인'의 보증금 160,000,000원 중 배당 후 인수될 수 있는 잔액입니다. 이 금액이 클 경우, 낙찰가의 상승으로 이어지거나, 또는 예상치 못한 총 매입 비용 증가로 이어질 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 이러한 위험 요소를 충분히 반영하여 보수적으로 산정하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가: 95,000,000원 ~ 105,000,000원.

이는 감정가 및 시세 대비 낮은 수준이지만, 보증금 인수 위험을 충분히 고려한 결과입니다. 실제 입찰 시에는 인수될 보증금의 정확한 금액, 임차인과의 협상 가능성, 최근 시장 동향 등을 종합적으로 분석하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.