나이스옥션 법원경매 서산 2026타경50132 [1] 충청남도 서산시 읍내동 738-6 서산롯데캐슬 113동 4층 402호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해솔 · 평가일 2026.03.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 서산시 읍내동 소재 "부춘초등학교" 서측 인근에 위치하는 서산롯데캐슬 제113동 제4층 제402호로서, 주위는 중소규모 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성된 지역임.

교통상황

동측 및 서측 인근으로 안견로 및 충의로가 통과하고 동측 인근에 시내버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 15층 건물 중 제4층 제402호로서, 외벽 : 시멘트모르타르 위 페인팅 등 마감, 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감, 창호 : 새시창호 등임.

이용상태

아파트 단위 세대로 이용 중임.

설비내역

급·배수 및 위생설비, 난방설비, 승강기설비, 옥내 소화전 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로 공동주택 건물의 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북측 및 남측의 출입로를 통하여 단지 내 차량의 진출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(2020-01-23)(읍내 롯데아파트), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역 (전부제한지역:모든 축종 불가)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1.1. 물건 기본정보

1.1. 1. 기본 사항

사건번호: 서산지원 2026타경50132 (1)

소재지: 충청남도 서산시 읍내동 738-6 서산롯데캐슬 113동 4층 402호

용도: 아파트

감정가: 212,000,000원

면적

토지면적 (대지권): 48.95㎡ (약 161.82평)

건물면적 (전용면적): 84.72㎡ (약 280.07평)

건물면적 (분양면적): 제공된 정보에서 해당 호실의 분양면적은 명확히 확인되지 않습니다.

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제경매

채권자: 제OOOOOO

1.1. 2. 건축물 개요

구조: 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 15층 건물 중 제4층 제402호

준공일: 2006년 10월 19일 (사용승인일 기준)

1.2. 입지조건

1.2. 1. 위치 및 주위 환경

본건은 충청남도 서산시 읍내동 소재 "부춘초등학교" 서측 인근에 위치합니다.

주위는 중소규모 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성된 지역입니다.

1.2. 2. 교통 환경

동측 및 서측 인근으로 안견로 및 충의로가 통과하며, 동측 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

1.2. 3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역입니다.

대로3류(폭 25m~30m), 소로2류(폭 8m~10m), 중로3류(폭 12m~15m)에 접해 있습니다.

가축사육제한구역 (전부제한지역: 모든 축종 불가)입니다.

1.3. 권리분석

1.3. 1. 말소기준권리

을2 근저당, 동부화재해상보험주식회사, 144,000,000원, 2015년 3월 5일 접수.

1.3. 2. 소멸 권리

을2 근저당, 을4 근저당, 갑8 가압류, 갑9 강제경매 등 등기부상 모든 권리는 매각으로 인해 소멸됩니다.

1.3. 3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

해당사항 없습니다.

1.3. 4. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원.

임대관계는 현재 파악되지 않았습니다. (임대관계 미상)

금액이 미상이라도 실제 거주자가 있을 수 있으므로, 현장 방문을 통한 정확한 점유 관계 확인이 필수적입니다.

1.3. 5. 등기부 채권 총액

175,745,020원

1.4. 상권분석

1.4. 1. 주변 상업시설 및 특징

본건은 서산시 읍내동의 주거 밀집 지역 내에 위치하며, 주변으로 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 상업 기능이 유지되고 있습니다.

반경 1km 내에 다수의 아파트 단지와 주택이 밀집해 있어 안정적인 주거 수요를 기대할 수 있습니다.

1.4. 2. 혐오시설 유무

주변에 혐오 시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

1.5. 생활정보

1.5. 1. 단지 및 건물 정보

단지명: 서산 롯데캐슬

총 세대수: 약 790세대 (총 76개동)

본건 건물: 113동, 15층 중 4층, 아파트

구조: 철근콘크리트조

1.5. 2. 편의 시설

인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용이 용이합니다.

주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

1.5. 3. 교육 환경

부춘초등학교가 인근에 위치하여 자녀 교육에 유리합니다.

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1. 임대차 미확인

임대관계가 미상으로, 인수 보증금이 0원이라도 실제 점유자가 있을 가능성이 있습니다. 명도 진행 시 예상치 못한 문제가 발생할 수 있으므로, 사전에 철저한 점유 관계 조사 및 협의가 필요합니다.

1.6. 2. 토지 이용 제한

가축사육제한구역으로 지정되어 있어, 해당 지역 내에서의 가축 사육은 제한됩니다. 이는 직접적인 단점이라기보다는 지역 특성을 나타내는 사항입니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 서산시 읍내동에 위치한 롯데캐슬 아파트로, 주변 편의시설 및 교육 환경이 양호한 주거지입니다.

등기부상 모든 권리가 말소되는 안전한 물건으로, 감정가 수준에서 경쟁력 있는 투자가 가능할 것으로 보입니다.

다만, 임대차 관계가 미확인된 점이 유일한 리스크 요인이며, 이에 대한 면밀한 조사가 선행되어야 합니다.

1.8. 투자 포인트

1.8. 1. 안정적인 권리 관계: 모든 권리가 말소되므로 낙찰 후 권리 관련 문제는 없습니다.

1.8. 2. 우수한 입지 조건: 부춘초등학교 인근의 주거 선호 지역이며, 교통 및 생활 편의 시설 접근성이 좋습니다.

1.8. 3. 시세 대비 경쟁력 확보 가능성: 감정가를 기준으로 보수적인 입찰가 산정을 통해 시세 대비 경쟁력 있는 투자가 기대됩니다.

1.9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 2026년 8월 28일 기준 감정가 212,000,000원을 기준으로 산정합니다.

인수되는 보증금은 0원이므로, 예상 입찰가는 감정가를 하회하는 수준에서, 주변 시세 및 본 건의 현재 상태(수리 필요 여부, 명도 난이도 등)를 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

보수적으로 접근 시, 감정가의 80% ~ 90% 수준을 고려해 볼 수 있으나, 이는 현장 조사와 추가적인 시세 조사를 통해 최종 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.