나이스옥션 법원경매 대구서부 2026타경3158 [1] 대구광역시 달성군 논공읍 북리 803-4 논공성원아파트 6동 25층2508호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리얼티뱅크 · 평가일 2026.02.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시달성군 논공읍 남리 소재 "논공북동초등학교"북동측 인근에 위치하는 "논공성원아파트 제6동 제25층 제2508호" 단위세대로서, 부근 일대는 아파트 및 단독주택 근린생활시설 및 학교 등으로 형성되어 주거환겨은 보통시됨.

교통상황

본건 아파트단지까지 차량의 출입이 용이하며, 인근에 버스승강장 및 간선도로 등이 위치하는 등 전반적인 교통사정은 보통임.

건물의 구조

가)철근콘크리트조 평슬래브지붕 지상25층건 중 제25층 제2508호 단위세대(사용승인일: 1996.09.06)로서 - 외 벽: 몰탈위페인트 등 마감 - 내 벽: 벽지 도배, 타일 붙임 등 마감, - 바 닥: 내장바닥재, 일부 타일 붙임 등 마감, - 천 정: 천정지 등 마감, - 창 호: 섀시 이중창호임.

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 도시가스공급설비, 개별난방설비, 승강기설비, 화재경보설비, 옥내소화전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필일단 부정형의 토지로서 남동측 경사지대에 계단식(2단)으로 정지 조성된 "아파트부지"로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 단지 북동측, 남동측 및 남서측으로 폭 약 8~10미터의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1): 보전녹지지역, 제3종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한 구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-03-23)(글 로벌이튼유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(신영유치원)<교 육환경 보호에 관한 법률> 기호(2): 보전녹지지역, 제3종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한 구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공익용산지<산지관리법>, 보전 산지<산지관리법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건은 실지조사 당시 거주인 폐문부재 등으로 내부 및 구조 등을 확인하지 못하였으나, 동 유형 구분건물(아파트)의 일반적인 구조 및 마감상태 등을 참고하여 감정평가하였음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 개요

본 물건은 대구광역시 달성군 논공읍 북리 803-4에 소재하는 논공성원아파트 6동 25층 2508호입니다.

* 소재지: 대구광역시 달성군 논공읍 북리 803-4 논공성원아파트 6동 25층 2508호

* 건물명: 논공성원아파트

* 용도: 아파트

* 구분: 집합건물

* 감정가: 54,000,000원

* 경매구분: 부동산강제경매

* 사건번호: 대구서부지원 2026타경3158 (1)

* 채권자: 최OO

* 건축년도: 1996년 9월 6일 (사용승인일 기준)

3. 토지 정보

3.1. 현황

* 토지면적: 34.47㎡ (약 10.4평)

* 토지 지분: 34.466㎡

* 토지 이용 현황: 아파트 부지

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

3.2. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 기호(1): 보전녹지지역, 제3종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-03-23)(글로벌이튼유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(신영유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>

* 기호(2): 보전녹지지역, 제3종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공익용산지<산지관리법>, 보전산지<산지관리법>

4. 건물 정보

4.1. 현황

* 건물면적: 59.40㎡ (약 17.9평) (전용면적)

* 건물 지분: 59.4㎡

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 전유부 면적: 59.40㎡ (약 17.9평)

* 공급면적 (추정): 약 79.7㎡ (약 24.1평) (총 면적/세대수 기반 추정)

* 층수: 25층 중 25층

* 건물 구조: 철근콘크리트조 평슬래브지붕

* 내외부 마감: 몰탈위페인트, 벽지, 타일, 섀시 이중창호 등

* 설비 내역: 급배수 및 위생, 도시가스, 개별난방, 승강기, 화재경보, 옥내소화전 설비 등

5. 입지조건

5.1. 위치 및 주위 환경

본 건은 대구광역시 달성군 논공읍 남리 소재 "논공북동초등학교" 북동측 인근에 위치합니다. 주변 일대는 아파트, 단독주택, 근린생활시설 및 학교 등으로 형성되어 있어 주거환경은 보통으로 평가됩니다.

5.2. 교통상황

단지까지 차량의 출입이 용이하며, 인근에 버스승강장 및 간선도로 등이 위치하여 전반적인 교통사정은 보통입니다.

5.3. 도로 상태

본 건 단지는 북동측, 남동측 및 남서측으로 폭 약 8~10미터의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

6. 권리분석

6.1. 권리 현황

* 말소기준권리: 근저당권 (문성훈, 2024-05-13, 25,000,000원)

* 경매 신청 채권자: 최OO (본건 사건의 채권자)

* 최근 말소 대상 권리: 근저당권 (문성훈, 2024-05-13), 강제경매 (최승열, 2026-02-03)

6.2. 인수되는 권리 (매수인이 인수해야 할 권리)

* 주택임차권: 최승열

* 보증금: 50,000,000원

* 전입일자: 2021-03-25

* 확정일자: 2021-02-02

* 배당신고일자: 2025-05-28

* 대항력: 있음

* 비고: 상기 임차인의 주택임차권은 매각으로 소멸되지 않는 권리입니다. 보증금 전액이 변제되지 않을 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

6.3. 기타 사항

* 등기부상 채무 총액: 약 75,000,000원 (등기부요약 상 기재된 금액 기준)

* 임차인 최승열은 대항력이 있으며, 보증금 50,000,000원을 낙찰자가 인수해야 합니다.

7. 상권분석

7.1. 주변 시설

* 인근에 논공북동초등학교가 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 단지 주변으로 근린생활시설 및 주거 단지가 형성되어 있습니다.

* 제공된 정보 및 일반적인 주변 시세 조사에 따르면, 본 물건 인근에서 특별히 언급되는 혐오시설은 확인되지 않습니다.

7.2. 시세 동향 (최근 매매 사례 기반)

* 2026년 7월 거래 사례:

* 7층, 52.08㎡ (약 15.7평): 4,900만원

* 10층, 59.34㎡ (약 17.9평): 5,100만원

* 8층, 59.34㎡ (약 17.9평): 7,350만원

* 분석: 본 건(59.40㎡)과 유사한 면적의 아파트 거래 가격은 5,100만원에서 7,350만원 사이로 형성되어 있습니다. 층수, 거래 방식, 개별 컨디션에 따라 가격 변동이 있습니다. 본 건의 감정가 5,400만원은 최근 거래가 중 하단부에 해당합니다.

8. 생활정보

8.1. 편의시설

단지 인근에 근린생활시설이 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

8.2. 주거 환경

아파트 단지 내에 위치하며, 주변으로 학교 및 주거 시설이 있어 주거 환경은 일반적으로 보통 수준입니다.

9. 잠재적 리스크

9.1. 임차인 인수 부담

선순위 대항력 있는 임차인 최승열의 보증금 50,000,000원을 낙찰자가 인수해야 하므로, 이는 총 실투자금액에 추가되는 부담입니다.

9.2. 건축 연한

1996년에 건축된 아파트로, 30년이 경과하여 건물의 노후화 및 유지보수 관련 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

9.3. 토지 이용 계획

본 물건이 속한 토지는 보전녹지지역, 제3종일반주거지역, 공익용산지, 보전산지 등 여러 용도지역에 걸쳐 있어 향후 개발 또는 재건축 시 복합적인 규제 및 제한을 받을 수 있습니다.

10. 종합 의견

본 물건은 대구광역시 달성군 논공읍에 위치한 논공성원아파트 6동 2508호(59.40㎡)입니다. 1996년에 준공된 아파트로, 대항력 있는 임차인의 보증금 50,000,000원을 인수해야 하는 중요한 권리관계가 있습니다. 감정가는 5,400만원이나, 최근 유사 면적 거래가는 5,100만원에서 7,350만원으로 나타납니다. 25층 고층이라는 장점에도 불구하고, 30년 이상의 건축 연한과 임차인 인수 부담을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

11. 투자 포인트

11.1. 시세 대비 저평가 가능성

인수해야 할 임차보증금 50,000,000원을 제외한 순수 물건 가치를 평가했을 때, 최근 고가 거래 사례(7,350만원)와 비교하여 저가 매수 기회를 노릴 수 있습니다.

11.2. 고층의 장점

25층의 최상층으로, 탁월한 조망권과 일조권을 확보할 수 있어 일반층 대비 선호도가 높을 수 있습니다.

11.3. 지역 내 수요

논공읍 지역의 주택 수요와 비교하여, 본 면적대의 아파트가 갖는 가치 및 잠재적 미래 가치를 고려할 수 있습니다.

12. 예상 입찰가

12.1. 산정 근거

본 물건은 대항력 있는 임차인 최승열의 보증금 50,000,000원을 낙찰자가 인수해야 하므로, 입찰가는 이러한 인수 금액을 반드시 고려하여 산정해야 합니다. 총 실투자금액(입찰가 + 인수 보증금)이 시장 가치를 초과하지 않도록 분석해야 합니다.

최근 59.34㎡ 면적의 최고 거래가는 7,350만원이며, 본 건은 25층 고층임을 감안할 때, 이 시세 범위를 기준으로 총 실투자금액을 설정할 수 있습니다.

12.2. 예상 입찰가 범위

시장 시세, 건물 연한, 인수 부담 등을 종합적으로 고려할 때, 본 건의 적정 총 실투자금액은 약 65,000,000원에서 75,000,000원 사이로 추정됩니다.

따라서, 인수 보증금 50,000,000원을 제외한 실제 입찰가는 다음과 같은 범위로 제안됩니다.

* 예상 입찰가: 15,000,000원 ~ 25,000,000원

이는 총 실투자금액이 약 65,000,000원에서 75,000,000원에 형성되어, 최근 거래 시세 범위 내에서 경쟁력 있는 금액이 될 수 있습니다. 본인의 투자 목표 수익률 및 위험 감수 수준에 따라 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.