나이스옥션 법원경매 대전 2026타경67 [1] 대전광역시 중구 부사동 401-7 다중주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한감정 · 평가일 2026.02.23

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 대전광역시 중구 부사동 소재 "대전신일여중고" 북측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 연립주택 등이 혼재한 기존 주택지대임.

교통상황

대상물건까지 차량의 진·출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

부정형의 토지로서 지반은 대체로 평탄하며, '주거용' 건부지 및 인접대지의 '진출입로' 등으로 이용중임.

인접 도로상태

북동측으로 노폭 약 12미터, 남동측으로 노폭 약 8미터 정도의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(부사2지구 주거환경개선사업), 소로2류(폭 8m~10m)(부사31호선)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(2024-08-07)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2017-01-09)(대전신일여자고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2021-12-31)(대전신일여자중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 주거환경개선지구<도시저소득주민의주거환경개선을위한임시조치법>, 중점경관관리구역(2015-12-30)(보문산 중점경관관리구역)임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

대상토지 중 일부는 인접대지의 '진출입로'로 이용중인 바, 개략적으로 면적산출한 후 구분하여 감정평가하였음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

■ 일련번호 2) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층 건물로서, 외벽 : 드라이비트 등 마감, 내벽 : 벽지 및 타일 등 마감, 창호 : 새시 창호임.

이용상태

■ 일련번호 2) : 단독주택(다중주택)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 전기설비, 급·배수설비, 위생설비 및 난방설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

본 건물에 소재하는 발코니(확장형발코니 포함) 및 옥탑(계단실) 등은 대상건물에 포함하여 평가하였음.

공부와의 차이

일반건축물대장상 1층 다중주택(3호), 2층 다중주택(3호), 3층 다중주택(3호)로 건축물현황이 표시되어 있으나, 현황 1층 다중주택(3호), 2층 다중주택(3호), 3층 다중주택(2호)로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 건물의 내부현황은 건축물대장상의 도면을 참고하여 일반적인 다중주택을 기준으로 평가하였는 바, 경매진행시 이해관계인은 참고바람.

물건 비고

-일괄매각
-조경수,주차시설, 확장형발코니,옥탑, 계단실 포함
-3층 공부상 다중주택(3호)이나, 현황은 다중주택(2호)임
-대상토지 중 일부는 인접대지의 진출입로로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

대상 물건은 대전광역시 중구 부사동에 소재하며, "대전신일여중고" 북측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택 및 연립주택 등이 혼재된 기존 주택지대입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리합니다. 제반 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다. 북동측으로 폭 약 12미터, 남동측으로 폭 약 8미터 정도의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한

해당 토지는 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(부사2지구 주거환경개선사업)으로 지정되어 있습니다. 또한, 소로2류(폭 8m~10m), 중로3류(폭 12m~15m)에 접해 있으며, 가축사육제한구역, 학교 환경 보호 구역(대전신일여자고등학교, 대전신일여자중학교), 주거환경개선지구, 중점경관관리구역(보문산 중점경관관리구역) 등으로 지정되어 관련 법규 및 제한 사항을 준수해야 합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (토지)

토지 등기부상 말소기준권리는 2020년 04월 09일에 접수된 창신새마을금고의 근저당권(을22)입니다. 이보다 후순위인 모든 권리(가압류, 압류 등)는 매각으로 인해 말소될 예정입니다. 토지 등기부채권 총액은 532,600,402원입니다.

3.2. 등기부 현황 (건물)

건물 등기부상 말소기준권리는 2020년 04월 09일에 접수된 창신새마을금고의 근저당권(을2)입니다. 이보다 후순위인 모든 권리(가압류, 압류 등)는 매각으로 인해 말소될 예정입니다. 건물 등기부상 한국토지주택공사(LH)의 주택임차권(을4)은 '인수'로 명시되어 있으며, 이는 낙찰자가 해당 임차인의 보증금(55,000,000원)을 인수해야 함을 의미합니다. 건물 등기부채권 총액은 587,600,402원입니다.

3.3. 임차인 현황 및 분석

현재 파악된 임차인은 총 5명이며, 권리 분석 시 중요한 요소가 됩니다.

* 김시릴라: 보증금 0원, 차임 0원. 2026년 01월 21일 전입하였으나 대항력이 없습니다.

* 최재광: 보증금 0원, 차임 0원. 2019년 12월 13일 전입하였으며 대항력이 있습니다.

* 한국토지주택공사: 보증금 55,000,000원, 차임 0원. 2019년 12월 13일 전입, 2019년 11월 26일 확정받았습니다. 대항력이 있으며, 건물 등기부상 '인수'로 명시되어 있어 낙찰자가 보증금을 인수해야 합니다.

* 정은숙: 보증금 50,000,000원, 차임 0원. 2019년 05월 28일 전입 및 확정받았습니다. 대항력이 있습니다.

* 문기순: 보증금 80,000,000원, 차임 0원. 2019년 10월 01일 전입, 2019년 09월 16일 확정받았습니다. 대항력이 있습니다.

총 인수 예정 보증금 합계는 대항력 있는 임차인들의 보증금을 합산한 185,000,000원입니다 (정은숙 50,000,000원 + 문기순 80,000,000원 + 한국토지주택공사 55,000,000원). 최재광은 보증금이 0원이지만 대항력이 있으므로 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 동향 (JSON 분석)

제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 JSON 정보를 분석한 결과, 2026년 4월 기준 실거래가는 다음과 같습니다.

* 2014년식 연립주택 (부사동참좋은): 전용면적 72.79㎡, 매매가 18,700만원.

* 1982년식 연립주택 (은혜빌라): 전용면적 62.06㎡, 매매가 4,300만원.

* 2003년식 연립주택 (리더스빌B동): 전용면적 59.89㎡, 매매가 12,500만원.

4.2. 유사 물건 비교

본 물건은 다중주택으로, 연립주택과는 용도 및 규모에서 차이가 있습니다. 연면적 325.38㎡의 본 건물은 최근 거래된 연립주택(전용면적 60~72㎡)보다 훨씬 규모가 큽니다. 2014년식 연립주택(부사동참좋은)과의 비교가 상대적으로 가능하나, 건물의 구조, 층수, 내부 구성 등을 고려할 때 직접적인 가격 비교는 어렵습니다. 감정가 790,425,080원은 이러한 규모와 입지, 건축 연도 등을 종합적으로 고려한 수치로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

물건지 주변은 주택 밀집 지역으로, 기본적인 생활 편의시설은 갖추고 있을 것으로 예상됩니다. 상세한 편의시설 정보는 현장 방문을 통해 확인이 필요합니다.

5.2. 교육시설

대전신일여자중학교와 대전신일여자고등학교가 북측 인근에 위치하여 교육 환경이 우수합니다. 이는 학군 수요 측면에서 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 리스크

대항력 있는 임차인 3명(정은숙, 문기순, 한국토지주택공사)의 총 보증금 185,000,000원을 인수해야 할 가능성이 있습니다. 만약 경매를 통해 이 보증금 전액이 회수되지 못할 경우, 낙찰자가 추가 부담해야 합니다.

6.2. 현황과의 차이

건축물대장상 3층 공부상 다중주택(3호)으로 되어 있으나, 실제 현황은 3층 다중주택(2호)으로 이용 중입니다. 이는 향후 건축물대장 정비 시 문제가 될 수 있습니다. 또한, 대상 토지 중 일부가 인접 대지의 진출입로로 이용되고 있어 토지 이용에 일부 제약이 있을 수 있습니다 (이는 감정평가 시 반영되었습니다).

6.3. 법적 제한 및 이슈

주거환경개선지구, 지구단위계획구역, 도로법 상의 도로 지정 등 다양한 도시계획시설 및 행위 제한 사항이 존재합니다. 학교 주변 상대보호구역에 해당하여 특정 용도로의 신축 또는 용도 변경 시 제한이 있을 수 있습니다.

6.4. 주변 시설 (혐오시설 검색)

주변 지역에 대한 혐오시설(예: 유해 공장, 쓰레기 처리장 등) 존재 여부를 일반적인 검색을 통해 확인한 결과, 특이사항은 발견되지 않았습니다. 다만, 이는 일반적인 정보이며, 정확한 확인을 위해서는 현장 조사가 필수적입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대전광역시 중구 부사동에 위치한 다중주택으로, 감정평가액은 790,425,080원입니다. 주거환경개선지구 내 위치 및 교육시설 인접성 등은 긍정적 요인이나, 대항력 있는 임차인 3명의 총 보증금 185,000,000원 인수 가능성은 중요한 리스크 요인입니다. 건물 현황과 공부상의 차이, 토지의 일부 이용 제약 등도 고려해야 합니다. 주변 연립주택 시세 대비 규모가 크므로, 개별 건물의 가치 평가 및 향후 개발 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 주거환경개선지구 내 위치하여 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 인근 학교(대전신일여중고) 소재로 우수한 교육 환경을 제공합니다.

* 건물 규모가 크고, 조경수, 주차시설, 확장형 발코니, 옥탑, 계단실 등이 포함 매각되어 활용도가 높을 수 있습니다.

* 토지 이용 계획 및 도로 상황을 고려하여 향후 재건축 또는 리모델링 시 투자 가치를 높일 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인 보증금 인수 후에도 안정적인 임대수익률 확보 가능성을 분석해 볼 만합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 790,425,080원입니다. 현재 파악된 총 인수 예정 보증금은 185,000,000원입니다. 예상 입찰가는 이러한 인수 보증금을 제외한 금액을 기준으로 산정합니다. 주변 시세, 물건의 규모, 현황, 법적 제한, 임차인 관계 등을 종합적으로 고려할 때, 보수적인 관점에서 감정가의 70~80% 수준을 예상해 볼 수 있습니다. 이에 따라 600,000,000원에서 700,000,000원 사이의 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 이는 낙찰자가 추가로 부담해야 할 보증금을 제외한 법원에 납부할 금액 기준입니다. 최종 입찰가는 현장 조사, 임대 현황 상세 확인, 대출 가능 금액 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기를 권장합니다.

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