나이스옥션 법원경매 천안 2026타경48 [1] 충청남도 천안시 서북구 불당동 684 스카이타워 5층506호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대로감정 · 평가일 2026.04.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

충청남도 천안시 서북구 불당동 소재 "천안시청" 남서측 인근 "상업·업무지대 블록"내에 위치하며, 주위는 "천안시청 주변 상업·업무지대" 로서, '상가'로서의 제반 여건은 무난시(無難視)됨.

교통상황

본건이 속한 건물( 스카이타워 ) 지하주차장( 지하 3개층에 설치됨 )까지 제반차량의 접근이 가능하며, 대중교통사정은 보통시(視)됨.

건물의 구조

철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상10층 지하3층 건물 내 5층 506호로서, 사용승인일 : 2007. 08. 13 외벽 : 화강석 및 페어글래스 등 내벽 : 몰탈위 페인팅 창호 : 새시창호

이용상태

'골프연습장'( 스크린 골프 : 상호 : GDR PLUS 골프아카데미 천안시청점 )으로 영업중임.

설비내역

급수배수설비, 위생설비, 승강기설비, 소방설비, 지하주차장설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

< 대지권의 목적인 토지 > '장방형, 평지'인 2개 필지를 '1단지'로 하여, 그 지상에 '지상10층, 지하3층 규모'의 상업용 건물을 건축하여 영업중임.

인접 도로상태등

< 대지권의 목적인 토지 : '2필 1단지' 로 파악하면 > 북측으로는 포장된 도시계획도로(중로1류: 폭20 ~ 25m)에 접하고, 서측 및 남측으로도 포장된 도시계획도로(중로2류: 폭15 ~ 20m)에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

"대지권의 목적인 토지" 2개 필지 공히, < 용도지역 > '도시지역', '일반상업지역'. < 용도지구 등 > '지구단위계획구역'. < 기반시설 > '중로1류' 및 '중로2류'에 각 접함. < 타법령상 제한 > '가축사육제한구역'( 가축분뇨의관리및이용에관한법률 ).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

< 임대관계 > " 미 상 " 임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 현황

사건번호: 천안지원 2026타경48 (1)

소재지: 충청남도 천안시 서북구 불당동 684 스카이타워 5층506호

용도: 근린상가

감정가: 1,601,000,000원

토지면적: 105.18㎡ (약 31.81평)

토지지분: 105.179㎡ (약 31.81평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 509.47㎡ (약 154.12평)

건물지분: 509.47㎡ (약 154.12평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 옥OOOOOOO (옥천농업협동조합)

특이사항: 공동담보

주의사항: 없음

특수물건정보: 공동담보

건물 정보:

- 건물명: SKY타워

- 신주소: 충청남도 천안시 서북구 검은들1길 26 (불당동)

- 구조: 철골철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕

- 층수: 지하 3층 ~ 지상 10층

- 사용승인일: 2007년 08월 13일

- 총호수: 57호

- 총면적: 19,198㎡ (약 5,807.60평)

- 건축면적: 1,433.94㎡ (약 433.70평)

- 주차: 옥내 기계식 163대

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

충청남도 천안시 서북구 불당동에 소재하며, '천안시청' 남서측 인근의 '상업·업무지대 블록' 내에 위치하고 있습니다. 주변은 '천안시청 주변 상업·업무지대'로 상가로서의 제반 여건이 양호한 편입니다.

* 교통상황

본건이 속한 건물(SKY타워)에는 지하 3개 층에 걸쳐 주차장이 마련되어 있어 차량 접근이 용이합니다. 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

* 도로상태

대지권의 목적인 토지는 북측으로 폭 20~25m의 중로1류, 서측 및 남측으로 폭 15~20m의 중로2류 도시계획도로에 각각 접하고 있어 차량 통행이 원활합니다.

* 토지이용계획

본 건 토지는 '도시지역', '일반상업지역'에 해당하며, '지구단위계획구역'으로 지정되어 있습니다.

1.3. 권리분석

* 경매 진행 내역

본건은 옥천농업협동조합의 신청으로 진행되는 부동산 임의경매 사건입니다.

* 말소기준권리

등기사항전부증명서상 말소기준권리는 2017년 01월 20일 접수된 옥천농업협동조합의 근저당권(채권최고액 1,200,000,000원)입니다.

* 등기부 요약

- 소유권 이전: 안대진(2007.10.12), 김광태(2012.07.20), 박현순(2014.10.31)

- 근저당권: 옥천농업협동조합(2017.01.20) - 말소기준권리

- 압류: 천안시(2025.09.16), 천안세무서장(2026.03.09), 국민건강보험공단(2026.03.11)

- 가압류: 아이비케이저축은행(2026.01.28)

- 임의경매개시결정: 옥천농업협동조합(2026.01.29, 사건번호 2026타경48)

* 등기부채권 총액: 1,218,631,347원

* 임차인 현황

- 임차인: 이경자 (GDR플러스골프아카데미천안시청점)

- 보증금: 50,000,000원

- 차임: 5,500,000원

- 사업자등록일: 2022-01-04

- 대항력: 없음

- 비고: 1차 보증금 감액분 50,000,000원

* 권리분석 종합

본건은 말소기준권리보다 후순위에 있는 다수의 권리(압류, 가압류, 경매개시결정 등)가 존재하며, 이들 권리는 경매로 인해 모두 말소될 예정입니다. 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

1.4. 상권분석

* 지역 특성

천안시청 인근의 상업·업무지대 핵심 블록에 위치하여 관공서 및 상업시설 이용이 편리합니다. '스카이타워'는 지상 10층, 지하 3층 규모의 현대식 건물로, 다양한 업종의 상가 및 업무 시설이 입점해 있습니다.

* 현황

현재 본 건 5층 506호는 'GDR PLUS 골프아카데미 천안시청점'이라는 상호로 골프연습장으로 영업 중에 있습니다. 이는 상권 내에서 활발한 경제 활동이 이루어지고 있음을 시사합니다.

* 접근성

건물은 주요 도로와 인접해 있으며, 지하 주차 시설을 갖추고 있어 차량 접근성이 우수합니다. 대중교통 이용객 또한 편리하게 접근할 수 있습니다.

1.5. 생활정보

* 주변 편의시설

천안시청이 인접해 있어 행정 서비스 이용이 편리하며, 주변 상업지구에 다양한 상업, 금융, 의료 시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 교통 환경

주요 도로에 접해 있고 대중교통망이 잘 갖추어져 있어 천안시 내외부로의 이동이 용이합니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 건물 노후화

2007년에 사용 승인된 건물로서, 향후 유지보수 및 시설 개선에 따른 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 공동담보 물건

본 건은 공동담보로 묶여 있어, 담보로 제공된 다른 물건의 경매 결과나 변제 상황이 본 건에 간접적인 영향을 미칠 수 있습니다.

* 공실 위험

상가 물건의 특성상 경기 변동이나 지역 상권 변화에 따라 공실 발생 위험이 있을 수 있습니다.

* 임차인 문제

비록 임차인이 대항력이 없으나, 명도 진행 시 원만한 협의를 위한 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 '지상권'으로 명시되어 있으나, 등기부상 지상권 설정 내역은 확인되지 않았습니다. (추후 추가 확인 필요)

1.7. 종합 의견

본건은 충청남도 천안시 서북구 불당동의 '천안시청' 인근 상업·업무 중심지에 위치한 '스카이타워' 내 근린상가(골프연습장)입니다. 우수한 입지와 편리한 교통 여건, 그리고 천안시청 배후 상권이라는 장점을 가지고 있습니다. 권리분석 결과, 모든 권리가 매각으로 인해 소멸되어 인수할 권리가 없으며, 임차인 또한 대항력이 없어 명도 부담이 크지 않을 것으로 판단됩니다. 다만, 공동담보 물건이라는 점, 건물 노후화에 따른 유지보수 필요성, 그리고 상가 공실 위험 등은 잠재적 리스크로 고려해야 할 사항입니다. 종합적으로 볼 때, 안정적인 상권에 위치한 비교적 깔끔한 권리관계의 상가로서 향후 가치 상승을 기대해 볼 수 있는 물건입니다.

1.8. 투자 포인트

* 탁월한 입지: 천안시청 및 주요 상업지구에 인접하여 풍부한 유동인구 및 고정 수요 확보 가능.

* 명확한 권리관계: 말소기준권리보다 후순위 권리가 다수 존재하며, 낙찰 시 모든 권리가 소멸되어 인수 부담 없음.

* 영업 중인 상가: 현재 골프연습장으로 영업 중이므로, 영업권 승계 또는 명도 후 타 용도 전환 시 높은 활용도 기대.

* 편리한 접근성: 주요 도로변에 위치하고 지하 주차장을 갖추고 있어 고객 접근이 용이함.

1.9. 예상 입찰가

감정가: 1,601,000,000원

인수 보증금: 0원

추가적인 시장 조사, 주변 유사 물건 시세 비교, 임대 수요 분석, 향후 개발 계획 등을 종합적으로 고려한 심층적인 분석이 필요합니다. 현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 다만, 보수적인 접근을 고려하여 감정가의 약 80% 수준인 1,280,800,000원 내외에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 이는 어디까지나 초기 분석이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사 및 최신 시장 동향을 면밀히 파악하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.