나이스옥션 법원경매 대전 2025타경503943 [1] 대전광역시 유성구 전민동 462-4 나래아파트 107동 15층1501호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 수성 · 평가일 2026.02.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 유성구 전민동 소재 "전민중학교" 서측 인근에 위치하는 구분건물(아파트 )로서, 본건 주위는 아파트단지가 주를 이루며, 근린생활시설 및 학교 등의 공공시설이 혼재 하는 기존주거지역으로서 제반환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 제반차량 진출입이 가능하고, 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정 은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트벽식구조 슬래브지붕 17층건내 제15층 제1501호로서, (사용승인일: 1994.11.28) 외벽: 몰탈위 페인팅마감. 내벽: 벽지 및 일부 타일마감 등 창호: 샷시창호 등.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 엘리베이터 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형, 평지의 토지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 아파트단지는 동측으로 대로에 접하고 있으며, 단지내 도로 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인서상 용도지역은 제3종일반주거지역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 본건 거주자 부재로 인해 내부상태는 도면 및 표준적인이용상황 등을 감안하여 평가하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경503943 (1)

물건종별: 아파트

소재지: 대전광역시 유성구 전민동 462-4 나래아파트 107동 15층1501호

건물면적 (공급면적): 99.92㎡ (약 30.22평)

전용면적: 84.87㎡ (약 25.67평)

토지면적 (공유지분): 57.26㎡ (약 17.32평)

감정가: 365,000,000원

건축년도: 1994년 11월

채권자: 현대해상화재보험주식회사 (현OOOOOOOOOO)

경매구분: 부동산 임의경매

1.1. 입지조건

본건은 대전광역시 유성구 전민동 소재 "전민중학교" 서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 아파트 단지가 주를 이루며, 근린생활시설 및 학교 등 공공시설이 혼재하는 기존 주거지역으로서 전반적인 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

토지는 대체로 사다리형이며 평탄한 지형으로 아파트 건부지로 이용 중입니다.

단지 자체는 동측으로 대로에 접해 있으며, 단지 내 도로가 잘 개설되어 있습니다.

토지이용계획상 용도지역은 제3종일반주거지역입니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2022년 03월 25일에 접수된 현대해상화재보험주식회사의 근저당권 (을6)입니다.

본 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 늦게 등기된 모든 권리는 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 408,441,360원입니다.

* 등기사항 요약:

* 소유권 변동:

* 소유권보존 (갑1, 1995-02-03) → 소유권이전 (갑2, 2002-07-29) → 소유권이전 (갑3, 2014-12-18) → 소유권이전 (갑5, 2026-02-02, 상속)

* 주요 권리 관계:

* 근저당권 (을6, 2022-03-25, 현대해상화재보험, 151,200,000원) - 말소기준권리

* 근저당권 (을8, 2024-03-29, 현대해상화재보험, 88,800,000원) - 말소

* 근저당권 (을9, 2024-12-31, 주식회사밀리언캐쉬대부, 39,000,000원) - 말소

* 가압류 (갑4, 2025-07-14, 우리은행, 129,441,360원) - 말소

* 임의경매개시결정 (갑6, 2026-02-10, 현대해상화재보험, 208,966,242원) - 말소 (본건 사건)

* 인수되는 권리: 없음. (물건명세서상 지상권 언급이 있으나 등기부상 확인되지 않아 소멸되는 것으로 판단됨)

임차인 현황:

인수 보증금 합계: 0원.

임대 관계는 현재 미상이며, 본건 거주자 부재로 인해 내부 상태는 직접 확인이 불가하여 도면 및 표준적인 이용 상황을 감안하여 평가되었음을 유의해야 합니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함합니다.

1.3. 상권분석

본건이 속한 전민동 일대는 대규모 아파트 단지가 밀집한 대표적인 주거 지역입니다.

단지 인근으로 다양한 근린생활시설이 잘 갖추어져 있어 주민 편의성이 높습니다.

또한, 전민중학교와 같은 교육 시설이 인접해 있어 학군 수요 또한 기대할 수 있는 지역입니다.

안정적인 배후 수요를 바탕으로 꾸준한 부동산 가치를 유지할 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

건물은 1994년 11월 28일에 사용승인을 받은 철근콘크리트벽식구조의 17층 아파트 중 15층에 위치합니다.

내부 마감은 몰탈위 페인팅, 벽지 및 일부 타일 마감, 샷시창호 등으로 일반적인 수준입니다.

위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 엘리베이터 등 주거에 필요한 기본적인 설비는 잘 갖추어져 있습니다.

단지명은 '나래아파트'이며, 총 10개 동, 894세대로 구성되어 있습니다.

총 주차 대수는 498대로, 세대당 약 0.56대의 주차 공간이 확보되어 있습니다.

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 유치원, 자전거 보관소 등 복리시설이 마련되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

주요 리스크 요인으로는 건축 연도가 1994년으로 노후화가 진행되어 향후 유지보수 및 보수 공사에 따른 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

또한, 본건은 거주자 부재로 인해 내부 상태를 직접 확인할 수 없었으므로, 실제 내부 상태가 평가 시 반영된 내용과 다를 경우 수리 비용이 추가로 발생할 수 있습니다.

물건명세서에 '지상권개요'가 언급되었으나, 등기부상 해당 권리가 확인되지 않아 소멸되는 것으로 판단되나, 권리관계에 대한 최종적인 확인은 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 대전광역시 유성구의 우수한 주거 환경 내에 위치한 아파트입니다.

경매 절차상 권리 관계가 명확하여 낙찰 후 인수해야 할 권리가 없는 점은 큰 장점입니다.

교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호하며, 안정적인 주거 수요가 뒷받침되는 지역입니다.

다만, 건축 연령이 오래되었고 내부 상태 미확인이 주요 잠재적 리스크로 작용할 수 있으므로, 이를 감안한 투자 접근이 필요합니다.

감정가 3억 6천 5백만 원을 기준으로 하되, 시장 시세 및 물건의 가치를 종합적으로 고려하여 신중한 입찰 결정이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 대전 유성구 지역의 안정적인 주거 수요를 기반으로 한 투자 가치.

* 전민중학교 등 교육 시설 인접으로 인한 학군 수요 기대.

* 명확한 권리 분석 결과로, 낙찰 후 권리 인수 부담 없음.

* 장기적으로 도시 개발 및 재건축/리모델링 시 잠재적인 가치 상승 가능성.

1.8. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석 결과, 유사 면적(84.87㎡) 아파트가 2026년 7월 기준 28,300만원에서 29,000만원 사이로 거래되었습니다. 이는 평당 약 1,101만원에서 1,129만원 수준입니다.

본건은 공급면적 99.92㎡ (약 30.22평)이며, 15층의 고층이라는 장점이 있습니다.

70. 2㎡ 면적의 거래 사례에서는 평당 약 1,201만원으로 더 높은 가격이 형성된 점을 고려할 때, 본건의 잠재 가치가 높을 수 있습니다.

최근 실거래가를 바탕으로 환산한 예상 시세 범위는 약 33,300만원에서 36,300만원 수준입니다.

감정가는 365,000,000원이며, 15층이라는 점과 대전 유성구의 입지적 가치를 고려할 때, 감정가 또는 그 이상을 고려해볼 수 있습니다.

하지만 노후화 및 내부 수리 비용 발생 가능성을 감안하여, 신중한 접근이 필요합니다.

이에 따라, 예상 입찰가는 355,000,000원 ~ 375,000,000원 범위 내에서 경쟁 상황 및 현장 조사 결과 등을 종합적으로 고려하여 결정하는 것을 권장합니다.

본 예상 입찰가는 인수되는 보증금이 없는 점을 기준으로 산정되었습니다.

주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.