나이스옥션 법원경매 대전 2026타경600216 [1] 세종특별자치시 조치원읍 신흥리 69-4 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지안 · 평가일 2026.02.13

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 조치원읍 신흥리 소재 "대동초등학교" 동측 인근에 위치하고, 주위는 단독·다가구주택, 근린생활시설, 종교시설 및 교육시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 버스정류장이 위치하는 등 제반 교통여건은 보통시됨.

형태 및 이용상태

자루형의 평지로서, 주거용 건부지 및 일부 도로로 이용중임.

인접 도로상태

남측에 접한 로폭 약 3미터 내외의 타인소유 토지[지번(지목): 70-5(대), 소유자: 김○규]를 진입로로 이용중임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(조치원대동초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 하수처리구역<하수도법>.

제시목록 외의 물건

본건 지상에 건물(공부상 소유자: 배○규 / 구조·용도: 경량철골조 철판지붕 단층 단독주택 / 면적: 65.75㎡)이 소재함.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계는 미상임. -본건 남측에 접한 타인소유 토지[지번(지목): 70-5(대), 소유자: 김○규]를 진입로로 이용중인바 향후 도로이용 및 지료발생 여부 등에 유의하여 경매 참여하시기 바람. -본건 토지는 "지적재조사 지구지정"(토지대장:2025.11.10)된 토지로서 토지 경계의 확정, 면적 증감에 따른 조정금 산정 및 지급, 징수 그리고 이와 관련된 법적 분쟁 등이 발생할 수 있는바 경매 참여시 유의하시기 바람.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물(창고) 포함.
외부계단 및 차양 등은 건물에 포함.
남측에 접한 타인소유 토지 (신흥리 70-5)를 진입로로 이용중임.

목록1 토지는 지적재조사 지구로 지정된 토지이며, 인접한 신흥리 49-13 토지 소유자로부터 목록2 건물 일부가 신흥리 49-13 토지의 경계침범 가능성이 있다는 취지의 문건 접수됨. 2026.10.19. 정정.변경

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2026타경600216 (1)

소재지: 세종특별자치시 조치원읍 신흥리 69-4

용도: 단독주택

감정가: 173,120,000원

토지면적: 136.00㎡ (약 41.14평)

건물면적: 65.75㎡ (약 19.89평)

건물 제시외면적: 10.00㎡ (약 3.03평) - 창고

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주식회사누림경제연구소, 박종명 외 다수

특이사항: 중복병합사건, 대항력있는임차인 존재

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물(창고) 포함. 외부 계단 및 차양 등은 건물에 포함. 남측에 접한 타인 소유 토지를 진입로로 이용 중.

1.1. 입지조건

본건은 세종특별자치시 조치원읍 신흥리 소재 "대동초등학교" 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 단독·다가구주택, 근린생활시설, 종교시설 및 교육시설 등이 소재하는 지역입니다. 차량 접근은 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 제반 교통 여건은 보통 수준입니다. 토지는 자루형의 평지로, 주거용 건부지 및 일부 도로로 이용 중입니다. 남측으로 폭 약 3미터 내외의 타인 소유 토지(신흥리 70-5, 소유자: 김○규)를 진입로로 이용하고 있습니다. 토지 이용계획상으로는 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(조치원대동초등학교), 하수처리구역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

본 경매 물건의 말소기준권리는 2021년 6월 7일에 등기된 세종중앙신용협동조합의 근저당권(채권최고액 84,000,000원)입니다. 이 근저당권을 기준으로 이하 모든 권리(압류, 추가 강제경매 등)는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

등기부상 채권 총액은 84,000,000원입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

* 임차인 현황

임차인: 이정분

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2018년 5월 4일

대항력: 있음

비고: 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있으나, 전입일자상 대항력이 있는 임차인으로 판단됩니다. 인수 보증금은 0원이지만, 임대차 관계에 대한 추가 확인이 반드시 필요합니다.

인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

본건은 주거지역에 위치하며, 주변에 단독 및 다가구 주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 상업 시설이 밀집한 지역은 아니나, 지역 커뮤니티 형성에 기반한 소규모 상권이 형성되어 있습니다.

1.4. 생활정보

본건은 "대동초등학교"가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다. 또한, 조치원읍 소재지와의 접근성이 있어 다양한 편의시설, 마트, 병원, 관공서 등을 이용하기 편리합니다. 주변에 혐오시설은 확인되지 않아 주거 환경 측면에서 양호할 것으로 판단됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 이정분 씨는 보증금 및 차임이 0원으로 신고되었으나 대항력을 갖추고 있어, 향후 명도 시 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다. 임대차 관계의 진위 여부 및 명도 절차에 대한 철저한 조사가 필요합니다.

* 타인 소유 토지 진입로 이용: 남측 타인 소유 토지를 유일한 진입로로 이용 중입니다. 이로 인해 향후 도로 통행에 대한 분쟁 발생 가능성이 있으며, 이에 대한 법적 권리 관계(사용 승낙, 지료 지급 여부 등)를 반드시 확인해야 합니다.

* 중복 병합 사건: 여러 건의 강제경매가 중복 병합되어 진행되는 사건으로, 권리관계가 복잡할 수 있습니다.

* 제시외 건물: 건물 면적 외에 제시외 건물(창고) 10㎡가 포함되어 일괄 매각되므로, 이에 대한 관리 및 활용 계획을 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 세종특별자치시 조치원읍 신흥리에 위치한 단독주택으로, 감정가는 173,120,000원입니다. 토지 136㎡, 건물 65.75㎡에 제시외 창고 10㎡가 포함되어 있습니다. 대동초등학교 인근에 위치하며 기본적인 생활 환경은 양호하나, 대항력 있는 임차인(보증금 0원) 존재 및 타인 소유 토지 진입로 이용이라는 명확한 리스크 요인을 안고 있습니다. 이러한 위험 요인들을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 세종시 조치원읍의 주거용 부동산으로, 잠재적 가치 상승 가능성이 있습니다.

* 감정가 대비 낮은 수준에서 투자가 가능할 수 있으며, 리스크 해소 시 시세차익 기대.

* 토지 면적이 비교적 넓어 건축 또는 증축 등 활용 방안 모색 가능.

1.8. 예상 입찰가

제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 등의 최근 매매가는 5,000만원에서 6,700만원 수준으로, 본 건 단독주택의 감정가 173,120,000원과는 상당한 차이를 보입니다. 이는 본 건의 감정가가 건축물 가격뿐만 아니라 토지 가치를 상당 부분 반영하고 있음을 시사합니다.

현재 파악된 정보에 따르면, 본 건은 대항력 있는 임차인이 존재하며(인수 보증금 0원), 타인 소유 토지를 진입로로 이용하는 등의 리스크 요인이 있습니다. 이러한 점들을 고려할 때, 감정가(173,120,000원)를 기준으로 보수적인 접근이 필요합니다.

이러한 요인들을 종합적으로 검토한 결과, 예상 입찰가는 175,000,000원으로 제시합니다. 이는 감정가격을 약간 상회하는 수준으로, 경쟁 입찰 가능성을 고려한 금액입니다. 다만, 실제 입찰 시에는 현장 조사 및 권리 분석을 더욱 심도 있게 진행하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.