나이스옥션 법원경매 대전 2026타경76 [1] 대전광역시 유성구 신성동 152-1 대림두레아파트 107동 3층301호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 터전감정 · 평가일 2026.02.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 유성구 신성동 소재‘금성초등학교’북측 인근에 위치하고 있는 대림두레 아파트 제107동 제301호로 주위는 아파트단지, 단독 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재 하고 있는 지역으로 동측으로 대덕연구단지가 위치하고 있습니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고 인근에 시내버스승강장이 소재하고 있습니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 13층건물중 제3층 제301호로 외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감. 내벽 : 벽지 및 일부 타일붙임 등 마감. 창호 : 섀시창호.

이용상태

아파트(건축물현황도상 침실3, 거실, 주방및식당, 욕실2 등)로 이용중입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스에의한 난방설비 등이 되어 있습니다

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평지로 아파트 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

남측으로 광로에 접하며 북측 및 서측으로 중로 및 소로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 광로3류(폭40m~50m)(접함), 소로2류(폭8m~10m)(접함), 중로3류(폭12m~ 15m)(접함), 가축사육제한구역(전부제한구역), 상대보호구역, 국가산업단지, 연구개발특구, 일반주거지역, 지역균형개발및중소기업육성미분류(연구단지).

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본사항

사건번호: 대전지방법원 2026타경76 (1)

소재지: 대전광역시 유성구 신성동 152-1 대림두레아파트 107동 3층301호

용도: 아파트

감정가: 273,000,000원

토지면적: 49.30㎡ (약 14.9평)

건물면적: 84.94㎡ (약 25.7평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOO

1.2. 건물 및 토지 현황

건축물대장상 본건은 철근콘크리트조 슬래브지붕 13층 건물 중 3층 301호이며, 외벽은 몰탈위 페인팅, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 섀시창호로 구성되어 있습니다.

이용상태는 침실 3개, 거실, 주방 및 식당, 욕실 2개로 이용 중인 아파트입니다.

위생 및 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스 난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지는 부정형의 평지로 아파트 건부지로 이용 중이며, 남측으로 광로, 북측 및 서측으로 중로 및 소로에 접하고 있습니다.

1.3. 토지이용계획 및 제한상태

본건이 속한 지역은 제2종일반주거지역으로, 광로3류, 소로2류, 중로3류에 접해 있습니다.

또한 가축사육제한구역, 상대보호구역, 국가산업단지, 연구개발특구, 일반주거지역, 지역균형개발및중소기업육성미분류(연구단지) 등의 규제를 받고 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 유성구 신성동 소재 ‘금성초등학교’ 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 아파트 단지, 단독 및 다세대 주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역이며, 동측으로는 대덕연구단지가 인접해 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

북대전IC와 연결되는 유성대로와 인접하여 경부고속도로 및 세종시로의 접근성이 우수합니다.

2.3. 주변 시설 및 혐오시설 분석

본건 주변에는 금성초등학교가 소재하여 교육 환경이 양호합니다.

대덕연구단지가 인접해 있어 관련 종사자들의 주거 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

관련 검색 결과, 대덕연구단지 인근 지역 자체에 대한 직접적인 혐오시설 언급은 부족했습니다. 다만, 대덕구 전반적으로 산업단지, 하수처리장, 폐기물처리시설 등이 밀집해 환경 이슈가 존재한다는 기사가 있습니다. 그러나 본건이 위치한 신성동은 연구원들이 밀집한 주거지역으로, 유흥업소 등이 집중되지 않고 주거지 중심의 상권이 발달해 있으며, 학교 만족도 또한 높은 편으로 나타났습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸 권리

등기부상 말소기준권리는 2021년 11월 2일에 접수된 주식회사 케이엠투자대부의 근저당권입니다.

이 근저당권보다 늦게 등기된 국민건강보험공단의 압류, 케이뱅크의 가압류, 대전신용보증재단의 가압류, 예가람저축은행의 임의경매, 소상공인자영업자새출발기금주식회사의 가압류 등은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리 (임차인 현황)

임차인: 권재훈

보증금: 180,000,000원

차임: 0원

전입일자/확정일자: 2020년 1월 10일

대항력: 있음

본건에는 대항력 있는 임차인 권재훈 씨가 있으며, 전입 및 확정일자(2020년 1월 10일)가 말소기준권리(2021년 11월 2일)보다 앞서므로, 임차인의 보증금 180,000,000원은 매수인에게 인수될 가능성이 매우 높습니다.

따라서 입찰 시 해당 금액을 추가적으로 고려해야 합니다.

'인수 보증금 합계: 0원'으로 표기되어 있으나, 이는 경매 시스템상의 계산이며 실제 인수되는 보증금은 180,000,000원일 가능성이 크므로 반드시 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

본건이 속한 신성동은 대덕특구 연구기관들과 밀집하여 형성된 연구원 주거지역입니다.

주요 상권은 금성초등학교와 대림두레, 럭키하나 아파트 단지 사이에 형성되어 있으며, 아파트 단지 자체 수요로 인해 활성화되어 있습니다.

유흥업소보다는 주거지 중심의 소비가 이루어지는 특성이 있습니다.

4.2. 상권 잠재력

대덕연구단지와 인접해 있어 연구원 및 관련 종사자들의 안정적인 수요가 뒷받침됩니다.

금성초등학교와 인접하여 교육 환경이 우수하며, 이는 가족 단위 거주자들에게 매력적인 요소입니다.

장기적으로 대덕특구 개발 및 연구단지 활성화에 따른 주거 수요 증가가 기대됩니다.

5. 생활정보

5.1. 단지 정보

아파트명: 대림두레

주소: 대전광역시 유성구 신성동 152-1

사용승인일: 1993년 3월 27일 (노후도: 33년)

총 동수: 9동

총 세대수: 840세대

최고층: 15층 (본건 107동 3층)

주차대수: 총 397대 (세대당 약 0.47대)

5.2. 편의시설 및 주거환경

단지 내 복리시설로 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소 등이 있습니다.

인근에 금성초등학교가 소재하며, 대덕연구단지가 인접해 있습니다.

대중교통 이용이 편리하고 차량 접근성이 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

앞서 권리분석에서 설명했듯이, 대항력 있는 임차인 권재훈 씨의 보증금 180,000,000원이 매수인에게 인수될 가능성이 매우 높아, 예상 낙찰가 외 추가 자금 부담이 발생할 수 있습니다. 이는 본건의 가장 큰 리스크 요인입니다.

6.2. 건물 노후화

1993년 준공된 아파트로, 건축된 지 33년이 경과하여 내부 수리 및 시설 유지보수에 추가적인 비용이 발생할 수 있습니다.

6.3. 주차 공간 부족

세대당 주차 대수가 약 0.47대로, 주차 공간이 다소 부족할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 대전광역시 유성구 신성동의 대림두레아파트 107동 3층 301호로, 금성초등학교와 대덕연구단지 인근에 위치한 실거주 및 투자 가치가 있는 물건입니다.

교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호하나, 1993년 건축된 아파트로 노후도가 있으며, 가장 큰 특징은 대항력 있는 임차인이 존재한다는 점입니다.

해당 임차인의 보증금 180,000,000원이 인수될 가능성이 높아, 이를 감안한 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 대덕연구단지 인접: 배후 수요가 안정적인 입지

* 양호한 학군: 금성초등학교 인접으로 교육 환경 우수

* 지속적인 지역 개발 가능성: 대덕특구의 발전과 함께 가치 상승 기대

* 경매 시세 차익 가능성: 감정가 및 최근 시세 대비 합리적인 입찰 시 수익 창출 기대

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석 결과, 동일 면적(84.94㎡)의 아파트 매매가는 2026년 4월 2억 6천만원, 2026년 6월 2억 8천만원에 거래되었습니다.

감정가는 2억 7천 3백만원입니다.

본건의 가장 큰 리스크인 대항력 있는 임차인의 보증금 180,000,000원이 인수될 경우, 실제 투입 비용은 입찰가에 보증금을 더한 금액이 됩니다.

'인수 보증금 합계: 0원'으로 표기된 점은 혼동의 여지가 있으므로, 임차인 보증금 180,000,000원을 반드시 추가로 부담해야 한다고 가정하고 접근하는 것이 안전합니다.

이를 종합적으로 고려할 때, 보수적인 입찰 전략으로 감정가의 95% 수준을 제안합니다.

예상 입찰가: 260,000,000원 (2억 6천만원)

본 금액은 참고용이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 임차인과의 협상, 최신 시세 변동 등을 종합적으로 검토하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.