나이스옥션 법원경매 원주 2026타경50070 [1] 강원특별자치도 원주시 단구동 161-2 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 새터 · 평가일 2026.02.24

토지감정요항표

위치 및 주위환경

강원특별자치도 원주시 단구동 소재 "단구사거리" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 주택, 근린생활시설 등으로 형성된 기존 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정 무난함.

형태 및 이용상태

기호 2-4 : 3필 일단의 부정형 토지로서 평지이며, '주택 건부지', 기호 5 : 사다리형 토지로서 평지이며, 현황 '도로', 기호 6 : 부정형 토지로서 평지이며, 현황 '도로'로 이용 중임.

인접 도로상태

기호 6이 폭 약 4m의 포장도로이며, 남서측의 왕복 2차선 포장도로에서 접근 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

공히 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2024-10-25). 기호 5,6 : 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로 일부 포함).

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

기호 3의 지목은 '전'으로 되어 있으나, 현황 '대지'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건(2019. 12월 사용승인)으로서 외벽 : 전면, 측면 대리석 붙임, 측면 및 후면 스타코플렉스 마감. 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 붙임. 창호 : PVC샷시 이중창.

이용상태

1층 : 주택(1개호), 2,3층 : 주택(각층 3개호) 4층 : 주택(1개호)으로 이용 중임.

설비내역

위생시설 및 급,배수시설 되어 있으며, 도시가스에 의한 개별난방시설 등 되어 있음.

부합물 및 종물

4층에 다락(건축물대장상 옥탑1층 60.45㎡)이 소재함.

공부와의 차이

공부 상, 본건 1-3층은 '제2종근린생활시설'로 되어 있으나, 현황 '주택'으로 이용 중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

- 일괄매각, 제시외 건물 포함
- 목록3 농지취득자격증명 불필요(제2종 일반주거지역)
- 목록1 1~2층, 3층 일부는 건축물대장상 제2종근린생활시설로 등재되어 있으나 현황은 주택으로 이용중
- 목록3 공부상 전이나 현황 대지

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

• 사건번호: 원주지원 2026타경50070 (1)

• 소재지: 강원특별자치도 원주시 단구동 161-2

• 용도: 단독주택 (제2종근린생활시설 겸용)

• 감정가: 1,040,668,700원

• 토지면적: 375.00㎡ (약 113.44평)

• 건물면적: 473.60㎡ (약 143.26평)

• 건물 제시외면적: 60.45㎡ (옥탑 다락)

• 매각대상: 토지 지분 및 건물 전체 매각

• 경매구분: 부동산 강제경매

• 채권자: 김OO

• 건축물 사용승인일: 2019년 12월 11일

1.1. 입지조건

• 위치: 강원특별자치도 원주시 단구동 소재 "단구사거리" 북동측 인근에 위치합니다.

• 주변 환경: 주택, 근린생활시설 등이 혼재된 기존 주택지대입니다.

• 교통: 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

• 도로: 본건 토지(기호 6)는 폭 약 4m의 포장도로에 접하고 있으며, 남서측 왕복 2차선 포장도로를 통해 접근 가능합니다.

• 토지 이용 계획: 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역에 해당합니다. 일부 토지는 공부상 지목이 '전'이나 현황 '대지' 및 '도로'로 이용 중입니다.

1.2. 권리분석

• 말소 기준 권리: 토지 등기부상 을1 근저당권 (원주우리새마을금고, 2017-04-17) 및 건물 등기부상 을1 근저당권 (원주우리새마을금고, 2019-12-13)입니다.

• 매각으로 소멸되는 권리: 위 말소기준 권리보다 후순위인 을2~을5 전세권 및 주택임차권, 갑8 강제경매 등은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

• 인수되는 권리: 물건명세서 상 "매각으로 소멸되지 않는 권리"에 대한 언급은 없으며, "인수 보증금 합계: 0원"으로 명시되어 있어 임차인 보증금 인수 부담은 없을 것으로 판단됩니다.

• 대항력 있는 임차인: 김재훈 (보증금 10,000,000원, 차임 600,000원, 전입 2019-11-22)이 존재하나, 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

• 기타 특이사항:

* 목록3 토지의 지목은 '전'이나 현황 '대지'로 이용 중입니다.

* 건축물대장상 1~2층 및 3층 일부는 '제2종근린생활시설'로 등재되어 있으나, 현황은 '주택'으로 이용 중입니다.

* 4층에 다락(옥탑 1층) 60.45㎡가 부합물로 소재합니다.

1.3. 상권분석

• 본 물건은 "단구사거리" 인근의 주거 밀집 지역에 위치하고 있습니다.

• 주변에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 상업 및 편의시설 이용이 가능합니다.

• 제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보는 1984년~1991년에 건축된 연면적이 작은 구옥들로, 본 건물의 2019년 신축된 단독주택(복합 용도)과는 직접적인 비교가 어렵습니다. 해당 연립주택들의 매매가는 5억 원 ~ 6.8억 원 수준입니다.

• 본 건물의 감정가는 10억 4,066만 8,700원으로, 신축 건물 연면적(473.60㎡) 및 토지 면적(375.00㎡)을 고려할 때, 제곱미터당 가격은 제공된 주변 연립주택의 면적당 시세보다 낮게 산정되어 있어, 향후 가치 상승의 잠재력이 있을 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

• 편의시설: 단구사거리 인근의 상업 시설을 통해 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

• 교통: 단구사거리를 통한 차량 접근성과 대중교통망을 갖추고 있어 생활이 편리합니다.

• 주거환경: 주택가에 위치하여 상대적으로 조용하고 안정된 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

• 건축물 용도 및 토지 지목 불일치: 건축물대장상 용도(제2종근린생활시설)와 현황 용도(주택)의 차이, 공부상 지목(전)과 현황(대지)의 차이는 추후 이행강제금 부과, 원상복구 명령 등의 행정적 제재나 재산권 행사 시 제한이 발생할 수 있습니다.

• 대항력 있는 임차인: 김재훈 임차인은 대항력을 갖추고 있으나, 법원 판단에 따라 보증금 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 배당을 통해 보증금을 전액 회수하지 못할 경우 명도 과정에서 갈등이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

• 농지취득자격증명 관련: 토지 중 일부가 '전'으로 되어 있어, 비록 제2종일반주거지역으로 농지취득자격증명이 불필요하다고 명시되어 있으나, 관련 행정 절차 및 현황 확인이 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

• 본 물건은 원주시 단구동에 위치한 2019년 신축의 다가구/복합 용도 단독주택입니다.

• 제2종일반주거지역에 속하며, "단구사거리" 인근으로 교통 및 생활 편의성이 양호합니다.

• 건축물대장상 용도와 현황 이용의 차이, 토지 지목과 현황의 차이 등 특이사항이 존재하나, 이는 매각으로 소멸되는 권리 관계 및 법적 검토를 통해 해결될 수 있는 부분으로 판단됩니다.

• 대항력 있는 임차인이 존재하나, 인수 보증금이 0원으로 신고되어 있어 낙찰자가 추가적인 보증금 부담을 안을 가능성은 낮습니다.

• 최근 거래된 주변 구옥 연립주택과의 시세 비교 시, 본 건물의 감정가는 신축 연면적 및 토지 면적을 고려할 때 합리적인 수준으로 보입니다.

1.7. 투자 포인트

• 신축 건물: 2019년 사용승인으로 비교적 최신 건축물로, 초기 수리 비용 부담이 적습니다.

• 복합 용도 활용: 주택과 근린생활시설의 복합 용도로 활용 가능하여 안정적인 임대 수익 및 다양한 사업 기회를 창출할 수 있습니다.

• 우수한 입지: 원주시 주요 도로변에 위치하여 접근성이 뛰어나며, 배후 주거 수요가 풍부합니다.

• 가치 상승 잠재력: 제2종일반주거지역으로 향후 도시 개발 및 규제 변화에 따라 자산 가치 상승 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

• 본 건물의 감정가는 1,040,668,700원입니다.

• 말소기준 권리인 근저당권 채권 총액 490,800,000원을 고려할 때, 경매 절차 진행 시 권리 관계는 명확해 보입니다.

• 제공된 주변 연립주택 매매 정보는 본 건과 비교하기에는 연식 및 규모 차이가 크므로, 이를 직접적인 시세 기준으로 적용하기는 어렵습니다.

• 본 건물의 신축 연식과 규모, 그리고 복합 용도 활용 가능성을 고려할 때, 감정가는 시장 가치를 적정히 반영하고 있는 것으로 판단됩니다.

• 따라서, 감정가 1,040,668,700원을 기준으로, 본 물건의 잠재적 가치와 현장 조사 결과, 추가 시세 분석 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

• 보수적인 관점에서 감정가의 80~90% 수준을 예상 입찰가 범위로 설정할 수 있습니다.

• 예상 입찰가 범위: 약 832,534,960원 ~ 936,601,830원

• 최종 입찰가는 현장 방문을 통한 건물 상태 확인, 주변 부동산 시장 동향 면밀히 분석 후 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.