나이스옥션 법원경매 강릉 2026타경50055 [1] 강원특별자치도 강릉시 교동 1767 교동2차현대아파트 202동 5층 502호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 호연 · 평가일 2026.02.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 강원특별자치도 강릉시 교동 소재 "율곡초등학교" 남측 인근에 위치하며, 부근은 아파트 단지 및 구획정리된 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성된 지역으로 주위환경은 양호한 편임.

교통상황

본 건까지 제반 차량의 접근이 가능하며, 인근 시내버스정류장과의 거리, 노선, 운행 빈도 등을 감안한 대중교통 사정은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트벽식구조 평슬라브지붕 15층 중 제202동 제5층 제502호로서, - 외 벽 : 몰탈위 페인팅마감, - 내 벽 : 벽지 및 일부 타일마감 등, - 바 닥 : 강화마루 및 일부 타일마감 등, - 창 호 : 하이샤시 이중창임.

이용상태

아파트 단위세대로 이용 중임.

설비내역

위생설비 및 가스보일러에 의한 개별난방설비, 승강기 설비, 제반 소방설비 등 구비되어 있 음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 대체로 평탄한 토지로서, 현황 아파트 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북측 및 서측으로 왕복 6차선 및 왕복 2차선 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 아파트지구, 제1종지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m) (특수도로)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(보조간선도로)(접합), 가축사육제한구역(2024-10 -30)(모든축종 사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

아파트

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 강릉지원 2026타경50055 (1)

소재지: 강원특별자치도 강릉시 교동 1767 교동2차현대아파트 202동 5층 502호

용도: 아파트

감정가: 332,000,000원

면적

토지면적: 51.34㎡ (약 15.53평)

토지지분: 51.341㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 84.97㎡ (약 25.70평)

건물지분: 84.97㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한

특이사항: 대항력있는임차인

주의사항: 아파트

아파트 정보

아파트명: 교동2차현대아파트

동수: 202동

층수: 5층 (총 15층)

사용승인일: 1999년 10월 27일

세대수: 480세대

전용면적: 84.97㎡ (약 25.70평)

총면적 (아파트 단지): 55,637.88㎡

주차대수 합계: 507대

복리시설: 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소

2. 입지조건

위치 및 주위환경

본 건은 강원특별자치도 강릉시 교동 소재 "율곡초등학교" 남측 인근에 위치합니다.

주변은 아파트 단지 및 구획정리된 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 주위 환경은 양호한 편입니다.

교통상황

제반 차량의 접근이 가능하며, 인근 시내버스정류장과의 거리, 노선, 운행 빈도 등을 감안할 때 대중교통 사정은 양호한 편입니다.

인접 도로상태

북측 및 서측으로 왕복 6차선 및 왕복 2차선 도로에 각각 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 아파트지구, 제1종지구단위계획구역입니다.

소로1류(폭 10m~12m), 중로2류(폭 15m~20m)에 접합합니다.

가축사육제한구역(2024-10-30)에 해당합니다 (모든 축종 사육제한구역).

3. 권리분석

말소기준권리

가압류 (강원신용보증재단, 2025.05.19)

등기부 요약

* 소유권이전: 황남용 (2000.01.14 접수)

* 소유권이전: 함숙청 (2019.02.01 접수, 매매)

* 가압류: 강원신용보증재단 (2025.05.19 접수, 86,250,000원) - 말소기준권리

* 강제경매: 한 (2026.02.03 접수, 310,000,000원) - 말소

* 압류: 강릉세무서장 (2026.06.30 접수) - 말소

* 주택임차권: 한밀 (2026.01.07 접수, 310,000,000원) - 인수

임차인 현황

* 임차인: 한

* 보증금: 310,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024년 01월 03일

* 확정일자: 2023년 12월 12일

* 배당신고일자: 2026년 01월 07일

* 대항력: 있음

* 비고: 매수인에게 대항할 수 있는 임차권 등기 (2026.01.07 등기) 되어 있으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

인수 보증금 합계

내부 계산상 0원으로 표시되어 있으나, 임차인의 대항력 및 물건명세서상 인수 보증금이 존재하므로 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

본 물건은 주거 지역에 위치하며, 주변에 아파트 단지와 단독주택, 근린생활시설이 혼재하고 있어 기본적인 상업 및 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 율곡초등학교 인근에 위치하여 교육 환경 또한 고려할 수 있습니다.

5. 생활정보

주변 편의시설

* 교육시설: 율곡초등학교 남측 인근

아파트 편의시설

* 단지 내/주변: 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소 등

* 주차: 총 507대 수용 가능 (지하 16대, 지상 3대)

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수 위험: 보증금 310,000,000원의 임차인이 존재하며, 법원 배당에서 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 해당 잔액은 매수인이 인수해야 합니다. 이는 낙찰가 외 추가적인 큰 금액의 부담으로 이어질 수 있습니다.

* 감정가 대비 임차 보증금 비율: 감정가(332,000,000원) 대비 임차인의 보증금(310,000,000원)이 차지하는 비율이 높아, 경매 절차를 통한 임차 보증금 회수가 원활하지 않을 가능성이 있습니다.

* 채권자 및 임차인 관계: 경매 채권자(한 )와 대항력 있는 임차인(한 )의 성이 동일하여, 관련성이 있을 수 있으며 이는 권리 분석 및 인수 조건에 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 강릉시 교동의 양호한 주거 환경과 편리한 교통 여건을 갖춘 아파트입니다. 그러나 310,000,000원의 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담이 가장 큰 리스크 요인입니다. 경매 시 임차 보증금의 회수 가능성과 매수인이 인수해야 할 금액을 철저히 파악하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 환경: 학군(율곡초등학교 인근)과 생활 편의시설을 갖춘 주거 지역에 위치하여 실거주 목적에 적합합니다.

* 시세 대비 저가 매수 기회: 대항력 있는 임차인으로 인한 잠재적 위험 때문에 시세 대비 낮은 가격에 낙찰받을 가능성이 있습니다. 하지만 이는 인수해야 할 보증금 규모에 따라 달라지므로 면밀한 분석이 요구됩니다.

9. 예상 입찰가

시세 분석

최근 84.97㎡ (본건과 동일 면적) 거래 사례: 2026년 4월 3일, 325,000,000원 (10층)

최근 99㎡대 면적 거래 사례: 2026년 4월 13일, 370,000,000원 (7층, 99.88㎡); 2026년 6월 30일, 350,000,000원 (8층, 99.98㎡)

감정가: 332,000,000원

예상 입찰가 제안

본 물건의 예상 입찰가는 시장가치 및 감정가, 그리고 잠재적 리스크를 종합적으로 고려하여 산정합니다. 특히 대항력 있는 임차인의 보증금(310,000,000원)을 매수인이 인수할 가능성을 고려할 때, 낙찰가 외에 추가적인 자금 부담이 발생할 수 있습니다.

제안 입찰가: 300,000,000원 ~ 320,000,000원

주의: 위 예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 산정한 금액이며, 실제 총 취득 비용은 낙찰가에 인수해야 할 임차 보증금 잔액이 추가될 수 있습니다. 따라서 입찰 전 임차 보증금 변제 가능성을 철저히 검토해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.