나이스옥션 법원경매 평택 2026타경50196 [1] 경기도 평택시 동삭동 855 평택센트럴자이5단지 502동 13층1303호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서건감정 · 평가일 2026.02.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 동삭동 소재 '동삭중학교' 북서측 인근에 위치하며, 부근은 아파트단 지를 위주로 일부에 근린생활시설 및 공공시설로 형성된 아파트지대로서, 제반여건은 보통 임.

교통상황

본건동까지 차량접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반교통사정은 보통 시 됨.

건물의 구조

2018.08.31.자로 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 23층 건내 제13층 제1303호로서, 외벽 : 몰탈 위 페인팅 및 하단 화강석 붙임 내벽 : 벽지 및 일부 타일마감 창호 : 칼라하이새시 이중창 등임.

이용상태

본건은 아파트(방3, 욕실2, 드레스룸, 팬트리, 알파룸, 거실, 주방/식당, 발코니, 다용도실, 현관 등)로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비가 되어 있으며, 지역난방설비, 도시가스설비, 승강기설비, 화재탐 지및경보설비, 실내소화전설비, CCTV 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

자체지면 평탄한 사다리형에 가까운 토지로서, 아파트건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 도로는 북측으로 왕복4차선 내외의 아스콘포장도로에 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(동삭2지구), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(동삭중학교)<교육환경 보호에 관 한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(동삭중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-105 8호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 입지조건

3. 권리분석

4. 상권분석

5. 생활정보

6. 잠재적 리스크

7. 종합 의견

8. 투자 포인트

9. 예상 입찰가

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 부동산 기본사항

사건번호: 평택지원 2026타경50196 (1)

소재지: 경기도 평택시 동삭동 855 평택센트럴자이5단지 502동 13층1303호

용도: 아파트

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 유에이치케이제팔차유동화전문유한회사

1.2. 감정평가 내역

감정가: 440,000,000원

감정평가서 요약

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 평택시 동삭동 소재 '동삭중학교' 북서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지를 위주로 형성된 지역으로서 제반 여건은 보통입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반 교통사정은 보통입니다.

* 건물구조: 2018년 8월 31일 사용승인된 철근콘크리트구조 23층 건물 내 제13층 제1303호입니다.

* 이용상태: 본건은 아파트(방3, 욕실2, 드레스룸, 팬트리, 알파룸, 거실, 주방/식당, 발코니, 다용도실, 현관 등)로 이용 중입니다.

* 설비내역: 위생 및 급배수 설비, 지역난방, 도시가스, 승강기, 화재탐지/경보, 실내소화전, CCTV 등이 설치되어 있습니다.

* 토지이용계획: 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(동삭2지구), 소로3류, 중로1류, 가축사육제한구역, 상대/절대보호구역, 토지거래계약허가구역(외국인 주택 취득 시, 2025.8.26.~2026.8.25.)입니다.

1.3. 토지 및 건물 현황

토지면적: 51.26㎡ (약 15.5평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 84.53㎡ (약 25.6평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

아파트의 전용면적은 84.53㎡ (약 25.6평)입니다. 공급면적에 대한 상세 정보는 제공되지 않았으나, 일반적으로 전용면적보다 넓게 책정됩니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 동삭동에 위치한 '평택센트럴자이5단지' 내 502동 13층 1303호입니다. 단지는 '동삭중학교' 북서측 인근에 자리하고 있으며, 주변은 대규모 아파트 단지들과 일부 근린생활시설 및 공공시설이 혼재되어 있어 주거 환경이 양호합니다.

2.2. 교통상황

단지까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용 또한 편리합니다. 이를 통해 평택지제역 접근성이 우수하며, SRT 및 GTX 노선 연장 호재와 맞물려 교통망의 중요성이 더욱 커지고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸/인수 여부

본건의 말소기준권리는 2023년 4월 28일 접수된 국민은행의 근저당권(금 380,600,000원)입니다. 이 권리 이하 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정이므로, 인수해야 할 별도의 권리사항은 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'으로 기재되어 있으나, 구체적인 지상권의 존재 여부 및 내용은 확인이 필요합니다.

3.2. 채권자 및 경매채권 총액

본 경매는 유에이치케이제팔차유동화전문유한회사(채권자)에 의해 부동산 임의경매로 진행되고 있습니다. 임의경매개시결정 채권액은 357,546,662원이며, 등기부상 채권 총액은 380,600,000원입니다.

3.3. 임차인 현황

제공된 정보에 따르면, 임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원입니다. 다만, 감정평가서 요약에는 '임대 관계는 미상임'이라고 기재되어 있어, 실제 점유자 현황 및 임대차 관계에 대한 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 개발 계획 및 토지이용계획

본건 소재지는 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 지구단위계획구역(동삭2지구)으로 관리되고 있습니다. 동삭2지구는 도시경관 및 생활환경 개선을 위해 계획적인 개발이 이루어지고 있으며, 주변 기반시설 확충 및 신규 도로망 개설 등이 진행된 바 있습니다. 이는 지역 발전에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다.

4.2. 주변 편의/유해시설

본건 주변으로는 대규모 아파트 단지와 함께 근린생활시설, 공공시설 등이 잘 갖추어져 있어 생활 편의성이 우수합니다. 검색 결과, 단지 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 오히려 모산근린공원, 동삭 잔디광장, 통복천 산책로 등이 인접해 있어 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

5. 생활정보

5.1. 단지 정보 및 건물 상태

평택센트럴자이5단지는 2018년 8월 31일 사용승인된 아파트 단지로, 본건은 502동 13층에 위치한 84.53㎡(약 25.6평) 규모의 주택입니다. 단지는 총 11개동으로 구성되어 있으며, 5단지는 775세대로 이루어져 있습니다. 건물은 철근콘크리트 구조이며, 내부에는 방 3개, 욕실 2개, 드레스룸, 팬트리, 알파룸 등을 갖추고 있어 효율적인 공간 활용이 가능합니다. 지역난방, 도시가스, 승강기 등 기본적인 생활 편의 설비가 잘 갖추어져 있습니다.

5.2. 학군 및 교육환경

본건 인근에는 동삭중학교가 위치해 있으며, 해당 지역은 상대보호구역 및 절대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경이 안전하고 양호합니다. 또한, 동삭초, 서재초 등 각급 학교가 인접해 있어 자녀들의 도보 통학이 편리한 장점이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지거래계약허가구역

본건 토지는 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 외국인(외국법인, 단체 포함)이 주택을 취득하는 경우 토지거래계약 허가를 받아야 하는 구역으로 지정되어 있습니다. 외국인 투자자의 경우, 사전에 허가 요건 및 절차를 반드시 확인해야 합니다.

6.2. 임대관계 미상

감정평가서상 임대 관계가 미상으로 파악되었으며, 임차인 현황상 인수 보증금은 0원입니다. 이에 따라 실제 점유자 현황을 철저히 파악하고, 임대차 관계에 따른 법적 쟁점을 사전에 검토해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 평택시 동삭동에 위치한 평택센트럴자이5단지 내 아파트로, 2018년 준공된 비교적 신축 건물이면서도 편리한 교통망과 잘 갖추어진 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 권리 분석상 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정으로, 인수 부담이 적은 물건입니다. 주변 개발 계획 및 양호한 교육 환경, 쾌적한 주거 환경은 투자 가치를 높이는 요인입니다. 다만, 외국인 투자 시 토지거래허가구역 지정, 임대 관계 미상 등의 잠재적 리스크에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. 전반적으로 안정적인 가치 상승이 기대되는 유망 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 최근 준공(2018년)된 단지로, 최신 건축 트렌드 및 편의시설을 갖추고 있습니다.

* 대규모 아파트 단지 내에 위치하여 관리 및 편의시설 이용이 용이합니다.

* SRT 및 GTX 노선 연장이 예정된 평택지제역과의 우수한 접근성은 미래 가치를 높입니다.

* 동삭초, 서재초, 동삭중 등 우수한 학군과 근접성이 확보되어 있습니다.

* 삼성전자 평택 캠퍼스 등 주요 산업단지와 인접하여 직주근접성이 뛰어납니다.

* 경매 물건의 최저가가 감정가 대비 상당한 수준으로 하락할 가능성이 있어, 시세 대비 저렴한 가격에 취득할 기회를 제공할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 440,000,000원입니다. 권리 분석상 인수해야 할 임대차 보증금은 없는 것으로 파악됩니다. 하지만 실제 예상 입찰가는 주변의 최근 실거래가, 단지 내 유사 물건 시세, 낙찰가율 추이, 물건의 현장 상태, 그리고 본 물건이 소재한 동삭2지구의 개발 현황 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 특히, 경매 물건의 최저 입찰가는 감정가 대비 30% 이상 하락한 308,000,000원에서 시작할 수 있어, 시세 대비 확실한 가격 메리트를 기대할 수 있습니다. 그러나 정확한 입찰가 산정을 위해서는 반드시 현장 방문을 통해 물건 상태를 면밀히 확인하고, 최근 시장 동향에 대한 추가적인 조사와 분석이 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.