나이스옥션 법원경매 성남 2026타경50257 [1] 경기도 하남시 감북동 274-12 대지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경안감정 · 평가일 2026.02.12

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 하남시 감북동 소재 "감북동 행정복지센터" 북서측 근거리에 위치하며 주위는 단독주택, 다세대주택, 제조장, 창고, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건 기호1,2는 차량 출입이 불가능하며, 버스 정류장과의 거리 및 운행여건 등으로 보아 대 중교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

*기호1 : 사다리형 완경사의 토지로서 '주거나지'임. *기호2 : 부정형 완경사의 토지로서 '주거나지'임.

인접 도로상태

본건 기호1,2는 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

*기호1 : 도시지역 , 도시지역기타(건축한계선), 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(안촌 지구) , 소로3류(폭 8m 미만)(저촉), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 과밀억제권역<수도권정비계획 법>, 공장설립제한지역<수도법>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.20.~2026. 12.31. 허가대상: 하남시 전역 아파트 용도 한정),토지거래계약에관한허가구역(지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25. 허가대상: 외국인 등(외국법인, 외국단체 포함)이 매수자인 주택 (단독,다가구,아파트,연립,다세대)). *기호2 : 도시지역, 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(안촌지구), 소로3류(폭 8m 미만) 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제 한지역<물환경보전법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립제한지역<수도법>, 토 지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.20.~2026.12.31. 허가대상: 하남시 전역 아 파트 용도 한정),토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.8.26.~2026.8.25. 허가대상: 외국인 등(외국법인, 외국단체 포함)이 매수자인 주택(단독,다가구,아파트,연립,다세대)).

제시목록 외의 물건

본건 기호1 지상에 소유자 미상의 제시외 건물 기호㉠ 및 콘크리트 구조물이 소재함.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 기호1,2 토지의 임대 관계는 미상임.

물건 비고

1. 일괄매각. 목록 1. 지상에 소재한 판넬조 판넬지붕 단층 창고 1개동 및 콘크리트 구조물은매각대상에서 제외.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 성남지원 2026타경50257 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 옥과농업협동조합

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 하남시 감북동 274-12

용도: 대지

감정가: 933,670,000원

토지면적: 255.00㎡ (약 77.15평)

토지지분: 255㎡ (약 77.15평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물지분: 0㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

1.3. 매각조건 및 특이사항

주의사항: 1. 일괄매각. 목록 1. 지상에 소재한 판넬조 판넬지붕 단층 창고 1개동 및 콘크리트 구조물은 매각대상에서 제외.

물건명세서 참고사항:

작성일: 2026-06-22

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 하남시 감북동 소재 "감북동 행정복지센터" 북서측 근거리에 위치하고 있습니다. 주위 환경은 단독주택, 다세대주택, 제조장, 창고, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로, 전원적 성격과 더불어 일부 산업 및 주거 시설이 복합적으로 나타나는 곳입니다.

2.2. 교통상황

차량 출입이 불가능한 맹지입니다. 버스 정류장과의 거리 및 운행 여건 등을 고려할 때, 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다. 다만, 차량 접근이 불가하여 실질적인 교통 편의성은 매우 제한적입니다.

2.3. 인접 도로상태

본 건 토지(기호1, 기호2)는 맹지입니다. 이는 차량 및 보행자 통행을 위한 직접적인 도로 연결이 되지 않음을 의미하며, 접근성 확보를 위해 인접 토지 소유자와의 협의가 필수적입니다.

3. 권리분석

3.1. 경매개시 및 채권자 정보

본 건은 옥과농업협동조합의 채무로 인해 임의경매로 진행되고 있습니다.

3.2. 말소기준권리 및 소멸되는 권리

말소기준권리는 2020년 9월 8일에 등기된 옥과농업협동조합의 근저당권(을18)입니다. 본 매각으로 대부분의 권리는 소멸될 예정이나, 등기부 상 지상권은 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있습니다.

3.3. 임차인 현황

제공된 정보에 따르면 임차인 현황은 파악되지 않았으며, 인수할 보증금 합계는 0원입니다. 이는 낙찰자가 인수해야 할 별도의 임대차 관련 부담이 없음을 시사합니다.

3.4. 소유권 및 기타 권리 관계

토지 등기부 요약상 복잡한 공유자 지분 이전 과정을 거쳐 현재 주식회사원조드림에셋이 소유자로 등기되어 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본 물건지 주변은 상업 지역보다는 주거, 제조장, 창고, 농경지 등이 혼재된 지역입니다. 따라서 일반적인 상업 활동이 활발한 지역으로 보기는 어려우며, 지역 내 기반 시설 위주의 상권을 형성하고 있을 것으로 예상됩니다.

4.2. 개발 잠재력

하남시의 전반적인 개발 및 확장 추세에 따라, 향후 지역 개발 계획에 따른 잠재적 가치 상승 가능성이 있습니다. 그러나 현재로서는 맹지라는 제약 조건으로 인해 개발 진행에 어려움이 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 공공시설

주변에 단독주택, 다세대주택이 분포하고 있어 기본적인 주거 생활은 가능하나, 편의시설(마트, 병원 등)에 대한 구체적인 정보는 부족합니다. 감북동 행정복지센터가 근거리에 위치하여 행정 서비스 이용은 용이할 수 있습니다.

5.2. 교통 접근성

대중교통은 보통 수준이나, 차량 출입이 불가능한 맹지라는 점이 생활 편의성에 큰 제약이 됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 맹지 여부

본 건 토지는 인접 도로와 접하지 않은 맹지입니다. 이는 건축 허가 및 토지 활용에 있어 심각한 제약이 되며, 향후 도로 확보를 위한 막대한 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

6.2. 제외 물건

토지 지상에 소재한 판넬조 창고 1개동 및 콘크리트 구조물은 매각 대상에서 제외됩니다. 따라서 낙찰자는 해당 구조물에 대한 별도의 처리 방안을 마련해야 합니다.

6.3. 토지거래 허가 구역

본 건 토지는 지정 기간(2025.10.20.~2026.12.31. 및 2025.8.26.~2026.8.25.) 동안 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다. 해당 구역 내에서의 토지 거래는 관련 법규에 따른 허가를 받아야 하므로, 거래 시 추가적인 확인 및 절차가 필요합니다.

6.4. 주변 환경

제조장, 창고, 농경지, 임야 등이 혼재되어 있어, 인접 토지의 이용 현황에 따라 소음, 분진, 악취 등의 환경적 영향을 받을 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 하남시 감북동에 위치한 대지로서, 감정가는 9억 3천여만 원입니다. 주변에 주거, 제조장, 농경지 등이 혼재하는 지역으로, 감북동 행정복지센터와 근거리에 있습니다. 그러나 가장 큰 문제는 해당 토지가 맹지라는 점이며, 이로 인해 차량 접근이 전혀 불가능하고 건축 및 활용에 상당한 제약이 따릅니다. 또한, 토지 위에 존재하는 창고와 콘크리트 구조물은 매각 대상에서 제외되어 있어 낙찰자가 이를 처리해야 하는 부담이 있습니다. 대중교통 사정은 보통으로 평가되나, 맹지라는 조건 하에서는 실질적 가치가 낮을 수 있습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 개발 가능성 (접근성 해결 시)

장기적으로 하남시의 개발 및 도시화 과정에서 접근성 문제가 해결될 경우, 토지로서의 가치가 상승할 잠재력이 있습니다.

8.2. 수요

수도권 내 토지 수요는 꾸준하며, 특히 개발 잠재력이 있는 지역의 토지는 주목받을 수 있습니다.

8.3. 권리관계의 명확성

채무 총액 대비 감정가 및 권리 분석이 비교적 명확하며, 인수할 임차인이 없어 권리관계 상의 복잡성은 적습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 인근 지역의 유사 토지 거래 사례, 특히 맹지 거래 사례 및 도로 확보 관련 비용에 대한 면밀한 시장 조사가 선행되어야 합니다. 제공된 감정가(933,670,000원)는 일반적인 토지 가치를 반영하나, 맹지라는 중대한 하자 및 매각 제외 물건으로 인한 추가 비용 발생 가능성을 고려할 때, 입찰가는 감정가보다 현저히 낮게 책정되어야 할 것입니다. 낙찰자는 도로 확보 방안 수립 및 관련 비용 발생 가능성을 충분히 인지하고 신중한 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.