나이스옥션 법원경매 성남 2026타경50252 [1] 경기도 하남시 망월동 1096 미사마이움센트럴아케이드 6층601호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태림 · 평가일 2026.02.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 하남시 망월동 소재 지하철 5호선 "미사역" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 아파트단지, 근린생활시설, 공원 등이 혼재하는 지역으로서 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 제반차량 접근이 용이하고, 인근에 지하철 5호선 미사역 및 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하5층 지상15층 건물 내 제6층 제601호로서 외벽 : 외장석재 및 몰탈위 페인팅 마감. 내벽 : 내부 인테리어 마감 등. 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 소화설비, 도시가스설비, 승강기설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고 평탄한 세로장방형 토지로서 근린생활시설 및 오피스텔 부지로 이용되고 있음.

인접 도로상태등

본건 토지 남.북측으로 각 포장도로와 서측으로 보행자전용 도로에 접하여 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역(미사지구), 소로1류(폭 10m~12m)(보행자전용도로)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(2014-10-14)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구<공공주택 특별법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립제한지역<수도법>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.20.~2026.12.31. 허가대상: 하남시 전역 아파트 용도 한정),토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.8.26.~2026.8.25. 허가대상: 외국인 등(외국법인, 외국단체 포함)이 매수자인 주택(단독,다가구,아파트,연립,다세대))

공부와의 차이

해당없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

오피스텔로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 경기도 하남시 망월동 1096번지, 미사마이움센트럴아케이드 6층 601호에 소재하는 오피스텔입니다.

사건번호는 성남지원 2026타경50252 (1)이며, 부동산 강제경매로 진행 중입니다.

감정평가액은 121,000,000원입니다.

토지 면적은 4.23㎡(약 1.28평)이며, 건물 면적은 22.03㎡(약 6.66평)으로 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

채권자는 주OOOOOOO이며, HUG 인수조건 변경이라는 특이사항이 있습니다.

본 물건은 현재 오피스텔로 이용 중입니다.

1.1. 소재지 및 건물 정보

소재지: 경기도 하남시 망월동 1096 미사마이움센트럴아케이드 6층 601호

토지 면적: 4.23㎡ (약 1.28평)

건물 면적: 22.03㎡ (약 6.66평)

용도: 오피스텔

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하5층 지상15층 건물 내 제6층 제601호

사용승인일: 2018년 8월 8일

1.2. 매각 정보

감정가: 121,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

채권자: 주OOOOOOO

2. 입지조건

본건은 경기도 하남시 망월동에 위치하며, 지하철 5호선 "미사역" 북서측 인근에 자리하고 있습니다.

주위 환경은 오피스텔, 아파트 단지, 근린생활시설, 공원 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주거 및 상업 환경은 보통 수준입니다.

교통 여건으로는 제반 차량의 접근이 용이하며, 인근에 지하철 5호선 미사역과 다수의 노선버스가 운행하는 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

본 경매 물건의 권리관계는 다음과 같습니다.

말소기준권리는 2025년 7월 17일 접수된 기흥세무서장의 압류(갑4)입니다.

등기부등본상 소유권 변동 및 압류, 근저당, 강제경매 등이 다수 존재하나, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 경매를 통해 소멸될 예정입니다.

3.1. 임차인 현황

임차인: 주택도시보증공사 (이종원)

보증금: 155,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022년 1월 21일

확정일자: 2022년 1월 4일

배당신고일자: 2024년 2월 29일

대항력: 없음

주택도시보증공사는 임차보증금 155,000,000원에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하였으며, 전액 배당받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다는 내용의 인수조건확약서를 제출하였습니다.

따라서 본건 매각으로 인해 매수인이 인수해야 할 임차보증금은 없습니다.

(본건 등기부 요약상 을1 주택임차권은 말소 예정으로 표기되어 있으나, 물건명세서상 인수 조건 확약서 내용을 우선적으로 고려합니다.)

3.2. 등기부 요약

소유권보존: 주식회사 유리치건설 (2018-08-14)

소유권이전: 홍성현 (2018-10-30)

주택임차권: 이종원 (2024-02-29, 말소 예정)

소유권이전: 박지헌 (2022-01-27)

압류: 기흥세무서장 (2025-07-17, 말소기준권리)

강제경매: 주택도시보증공사 (2026-02-04)

압류: 하남시 (2026-03-24)

압류: 남양주세무서장 (2026-04-24)

등기부채권 총액: 155,000,000원

4. 상권분석

본건이 소재한 미사마이움 센트럴 아케이드는 지하철 5호선 미사역 인근 중심상업지역에 위치하고 있습니다.

주변으로 다수의 오피스텔, 아파트 단지가 밀집해 있어 배후 수요가 풍부하며, 다양한 근린생활시설이 입점하여 유동인구가 많은 지역입니다.

5호선 미사역을 중심으로 형성된 상권은 지속적인 개발과 함께 상업 활동이 활발하게 이루어지고 있어, 오피스텔로서의 가치가 높습니다.

5. 생활정보

교통: 지하철 5호선 미사역 도보 이용 가능 거리이며, 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 및 수도권 주요 지역으로의 이동이 편리합니다.

편의시설: 건물 내 및 인근에 다양한 상가, 병원, 은행 등 근린생활시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 우수합니다.

자연환경: 인근에 공원이 조성되어 있어 쾌적한 주거 환경을 누릴 수 있습니다.

주거환경: 오피스텔 및 아파트 단지가 혼재하는 지역으로, 젊은 직장인 및 1인 가구 수요가 높은 지역입니다.

6. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 확인: 임차인으로 등록된 주택도시보증공사(HUG)가 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다는 조건으로 인수 부담이 없다고 명시되어 있습니다. 다만, 이는 HUG의 확약서에 근거한 것이므로, 입찰 전 HUG의 최종 입장을 재확인하거나 해당 내용의 법적 효력에 대한 전문가 검토가 필요합니다. 예상치 못한 보증금 인수 부담 발생 가능성은 매우 낮으나, 항상 주의가 필요합니다.

이종원 임차인의 대항력 없음: 현재 임차인인 이종원 씨는 대항력이 없는 것으로 분석되나, 점유 개시 및 거주 여부에 대한 현장 확인이 필요합니다.

토지이용계획 및 제한사항: 본건은 도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역 등에 속하며, 과밀억제권역, 공장설립제한구역, 토지거래계약허가구역 등 다수의 규제 사항이 존재합니다. 다만, 이는 오피스텔 개별 물건의 직접적인 이용에 미치는 영향은 제한적일 수 있습니다.

건축물 정보: 건물(1) 건축물대장상 주요용도는 업무시설이며, 제1,2종근린생활시설, 오피스텔로도 사용 중입니다. 전유부상 6층 601호로 기재되어 있어, 건물 연면적 및 층수 등과 일치하는지 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 지하철 5호선 미사역 역세권에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수하며 주변 상권 발달이 잘 되어 있어 투자 및 실거주 가치가 높은 물건입니다.

특히, 임차인의 보증금 155,000,000원에 대해 매수인이 인수할 부담이 없다는 점은 본건의 가장 큰 장점 중 하나입니다.

최근 실거래가격을 감안할 때 감정가는 합리적인 수준으로 판단됩니다.

다만, HUG의 인수조건 변경 내용에 대한 최종 확인은 필수적으로 진행되어야 하며, 현장 방문을 통해 내부 상태, 공실 여부 등을 반드시 점검해야 합니다.

8. 투자 포인트

미사역 역세권 프리미엄: 지하철 5호선 미사역을 도보로 이용 가능한 위치로, 출퇴근 및 교통 편의성이 뛰어납니다.

임차 보증금 인수 부담 없음: HUG의 인수조건확약서로 인해 매수인이 보증금을 인수할 의무가 없어, 투자 위험이 현저히 낮습니다.

풍부한 배후 수요: 인근의 대규모 아파트 단지와 오피스텔 밀집 지역으로, 임대 수요가 꾸준히 존재합니다.

상업 및 편의시설 밀집: 다양한 상업시설, 편의시설, 공원 등이 인접하여 주거 만족도가 높습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 121,000,000원입니다.

최근 매매 사례를 분석한 결과는 다음과 같습니다.

- 2026년 5월 18일: 20.02㎡ (약 6.06평) 거래가 95,000,000원 (평당 약 1,567만원)

- 2026년 5월 5일: 24.38㎡ (약 7.38평) 거래가 120,000,000원 (평당 약 1,626만원)

- 2026년 5월 18일: 24.38㎡ (약 7.38평) 거래가 136,000,000원 (평당 약 1,842만원)

본건의 전용 면적은 22.03㎡(약 6.66평)으로, 위 거래 사례들을 고려할 때 평당 약 1,600만원에서 1,800만원 사이의 시세를 형성하고 있는 것으로 판단됩니다.

본건의 감정가 121,000,000원은 평당 약 1,816만원 수준으로, 최근 실거래가와 비교하여 합리적인 수준 또는 약간 유리한 가격으로 평가됩니다.

임차 보증금 인수 부담이 없는 점과 역세권 입지를 감안할 때, 감정가 수준에서 경쟁이 치열할 수 있습니다.

따라서, 120,000,000원에서 130,000,000원 사이의 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

실제 입찰가는 법원 현황 조사, 임대차 상태, 물건의 내부 상태, 시장 분위기 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시길 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.