나이스옥션 법원경매 성남 2026타경50249 [1] 경기도 광주시 삼동 310-8 빌라앤바우재 4층501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문감정 · 평가일 2026.02.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 광주시 삼동 소재 '삼1통마을회관" 서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 연립주택 등으로 형성된 주택지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건 건물까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(경사지붕) 지하1층 지상4층 건물 내 제4층 제501호로서, [사용승인일 : 2015.11.19.] 외벽: 석재 붙임 마감 등, 내벽: 벽지 및 타일 마감 등, 창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임(별첨 '내부구조도'참조).

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 인접도로 대비 완경사인 세장형 토지로서 건부지(다세대 주택부지)로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 건물 남측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

삼동 310-8 : 계획관리지역(계획관리), 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)), 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 특별대책지역<환경정책기본법>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25./외국인 등(외국법인,외국단체 포함)/대상용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대) 등임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계는 미상임. -집합건축물대장 및 건축물현황도면 상에 기재되어 있지 아니한 복층공간(다락)이 소재하는 것으로 탐문조사되어 이를 포함한 가격으로 평가하였으니, 경매 진행 시 참고하시기 바람.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:김학민)로부터 2026.06.01자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본 정보

1.1. 사건 기본 사항

사건번호: 성남지원 2026타경50249 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 물건 소재지 및 개요

소재지: 경기도 광주시 삼동 310-8 빌라앤바우재 4층501호

용도: 다세대주택

건물명: 빌라앤바우재

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

1.3. 면적 및 건물 정보

감정가: 214,000,000원

토지 면적: 51.92㎡ (약 15.71평)

토지 지분: 51.9219㎡ (약 15.71평)

건물 면적: 52.47㎡ (약 15.87평)

건물 지분: 52.47㎡ (약 15.87평)

사용 승인일: 2015년 11월 19일

건축 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(경사지붕)

2. 입지 조건

2.1. 주변 환경 및 지역 분석

대상 물건은 경기도 광주시 삼동 소재 '삼1통마을회관' 서측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 다세대주택, 단독주택, 연립주택 등으로 형성된 주택지대입니다. 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다. 토지 이용 계획상 계획관리지역, 성장관리구역(주거형), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있습니다.

2.2. 교통 접근성

대상 물건 건물까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통 상황은 보통입니다. 본 건물 남측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 등기부상 권리 현황

집합건물 등기부상 소유권 보존 등기는 2015년 12월 23일에 신정란 명의로 등기되었습니다. 강제경매 개시 결정은 2026년 02월 04일에 주택도시보증공사에 의해 접수되었으며, 이는 말소기준권리가 됩니다.

3.2. 임차인 현황 및 분석

주택도시보증공사(HUG)의 채권으로 진행된 경매이며, 임차인으로 김학민(김 ) 씨가 보증금 180,000,000원, 차임 0원으로 등록되어 있습니다. 전입일자는 2021년 01월 25일, 확정일자는 2021년 01월 20일입니다. 등기부상 주택 임차권(김학민)은 말소 예정으로 기재되어 있습니다.

3.3. 인수되지 않는 권리

권리 분석 결과, 인수 보증금 합계는 0원입니다. 주택도시보증공사로부터 제출된 확약서에 따라 임차인(김학민)은 보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하였으며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권 등기를 말소해주기로 하였습니다. 따라서 경매 매각으로 인해 임차인과 관련된 보증금 등은 인수되지 않을 것으로 판단됩니다.

4. 상권 및 생활 정보

4.1. 주변 상권 및 편의 시설

대상 물건은 주택지대에 위치하고 있어 주변 상업 시설보다는 주거 편의 시설이 주를 이룰 것으로 예상됩니다. 인근에 버스 정류장이 있어 기본적인 대중교통 이용이 가능합니다. 혐오시설 유무에 대한 판단은 현장 방문을 통해 확인이 필요합니다.

4.2. 건축물 구조 및 이용 현황

건물은 철근콘크리트 구조로, 2015년 11월 19일에 사용 승인되었습니다. 외벽은 석재 붙임 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 샷시 창호 등으로 구성되어 있습니다. 건물 내부에는 기본적인 위생, 급배수, 난방 설비 및 승강기가 설치되어 있습니다. 다세대주택으로 이용 중이며, 공부상 기재되지 않은 복층공간(다락)이 탐문 조사되어 평가에 포함되었습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 임대차 관련 리스크

임차인 김학민 씨는 대항력이 없다고 명시되어 있으나, HUG와의 확약서 내용에 따라 보증금 회수 절차가 진행됩니다. 0원의 인수 보증금으로 인해 권리상의 큰 문제는 없을 것으로 보입니다.

5.2. 건축물 관련 리스크

건축물 현황도상에 기재되지 않은 복층공간(다락)이 존재한다는 점은 추후 건축물 관리 또는 활용에 있어 잠재적인 문제가 될 수 있으므로, 현장 확인이 필요합니다.

5.3. 지역 규제 리스크

토지이용계획상 여러 규제 지역(계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역, 자연보전권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등)에 속해 있어 향후 토지 이용 및 개발에 있어 제한 사항이 있을 수 있습니다.

6. 종합 의견

본 물건은 비교적 최신 연식(2015년 준공)의 다세대주택으로, 채권자인 주택도시보증공사의 강제경매로 진행 중입니다. 권리 분석상 인수되는 임차보증금이 없어 명도 및 권리 관계가 명확한 편입니다. 다만, 공부상 누락된 다락 공간의 존재 여부와 토지이용계획상 각종 규제 사항은 추가적인 검토가 필요합니다.

7. 투자 포인트

* 신축 연식(2015년)으로 비교적 관리가 용이한 상태

* 임차인 관련 인수 부담금 0원으로 명확한 권리 관계

* 주택 도시 보증공사가 채권자로 진행하는 경매로 안정성 확보

* 계획관리지역 내 주택지대로서 향후 지역 가치 상승 기대

8. 예상 입찰가

감정가는 214,000,000원이며, 최근 유사 면적 다세대주택 매매 사례(2026년 5월, 53.91㎡, 198,000,000원)를 고려할 때, 건물의 신축 연식(2015년)이 비교적 최신임을 감안하면 감정가 수준 또는 그 이상을 고려할 수 있습니다. 다만, 공부상 누락된 다락 공간 및 지역 규제 사항 등을 종합적으로 고려하여, 안전마진을 확보하기 위한 입찰가 산정이 필요합니다.

이에, 본 물건의 예상 입찰가는 200,000,000원에서 215,000,000원 사이에서 신중하게 접근하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.