나이스옥션 법원경매 성남 2026타경50135 [1] 경기도 광주시 신현동 961-9 마운틴케빈 101동 3층 301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 은율 · 평가일 2026.02.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 신현동 소재 '신현초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 바 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트평스라브지붕 4층 건 내 3층 301호로서 외벽 : 석재 및 타일마감 등 창호 : 샷시 창호 등

이용상태

다세대주택으로 이용중임.(후면"내부구조도"참조)

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 완경사지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 9미터 내외 및 동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(계획관리), 자연취락지구, 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)), 소로3류(폭 8m 미만)(저촉), 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 특별대책지역<환경정책기본법>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25./외국인 등(외국법인,외국단체 포함)/대상용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임. 2) 본건 내부구조도 및 이용상태 등은 집합건축물대장상 건축물현황도(표준적인상황)등을 기준으로 작성하였는 바 경매진행시 참고하시기 바라며, 실제와 다소 상이할 수 있는 바 경매참여시 재확인하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

본 물건은 성남지원 2026타경50135 (1) 사건번호로 진행되는 부동산 강제경매 물건입니다.

채권자는 주택도시보증공사이며, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

본건의 감정평가액은 252,000,000원입니다.

물건의 소재지는 경기도 광주시 신현동 961-9 마운틴케빈 101동 3층 301호입니다.

1.2. 건물 및 토지 정보

토지 면적은 61.49㎡ (약 18.6평)이며, 건물 면적은 66.13㎡ (약 19.9평)입니다.

건물은 철근콘크리트구조의 다세대주택으로, 2012년 6월 26일에 사용승인을 받았습니다.

해당 건물은 총 4층 건물 중 3층에 위치하고 있습니다.

건축물대장상으로는 해당 건물이 속한 마운틴케빈 101동은 2011년 10월 10일에 건축허가를 받아 2012년 6월 26일에 사용승인된 건물입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 광주시 신현동에 위치하며, 주변은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

주거 환경은 일반적으로 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 여건

차량으로 본건까지 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능한 편입니다.

전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 판단됩니다.

2.3. 도로 및 접근성

본건은 남측으로 노폭 약 9미터 내외의 포장도로 및 동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 각각 접하고 있습니다.

토지의 형상은 부정형의 완경사지이며, 주상용 건부지로 이용 중입니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 분석 요약

본건의 말소기준권리는 2021년 8월 9일 접수된 국민건강보험공단의 압류(갑5)입니다.

총 등기부채권액은 300,588,553원입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없으며, 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 장

보증금: 1,500,000원

차임: 750,000원

전입일자: 2025-01-24

확정일자: 2026-04-03

배당신고일자: 2026-04-03

대항력: 없음

비고: 상기 임차인은 대항력이 없으므로, 배당 순위에 따라 보증금을 배당받지 못할 경우 미수령액이 발생할 수 있습니다. 다만, 보증금액이 소액으로 우선변제권에 의해 전액 변제될 가능성이 높습니다.

* 임차인: 주택도시보증공사 (정 )

보증금: 230,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-04-09

확정일자: 2021-02-08

배당신고일자: 2023-04-26

대항력: 없음

비고: 상기 임차인은 대항력이 없습니다. 특히, 본건 '물건명세서 참고사항'에 따르면 주택도시보증공사로부터 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해주겠다'는 내용의 확약서가 제출되었습니다. 이로 인해 매수인이 해당 임차보증금을 인수할 부담은 없는 것으로 판단됩니다. '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있습니다.

4. 상권 및 시세 분석

4.1. 주변 시세 동향

최근 2026년 5월 기준, 주변 다세대주택의 매매 사례는 다음과 같습니다.

* 2019년식, 70.17㎡ (약 21.2평) 주택이 32,000만원에 거래되었습니다. (평당 약 456만원)

* 2019년식, 84.74㎡ (약 25.6평) 주택이 46,500만원에 거래되었습니다. (평당 약 549만원)

* 2012년식, 52.25㎡ (약 15.8평) 주택이 13,000만원에 거래되었습니다. (평당 약 249만원)

4.2. 시장 가치 평가

본건은 2012년식, 66.13㎡ (약 19.9평)의 다세대주택입니다.

건축 연식이 비슷한 2012년식 52.25㎡ 주택의 평당 가격(약 249만원)을 적용하면 본건의 시장 가치는 약 16,466만원으로 추정됩니다.

하지만 2019년식 신축 건물의 최근 거래가격을 고려할 때, 본건의 가격은 더 높게 형성될 수 있습니다. 2019년식 70.17㎡ 주택의 평당 가격(약 456만원)을 적용하면 약 30,155만원까지도 가능할 수 있습니다.

제시된 감정가 25,200만원은 본건의 면적과 건축 연식을 고려할 때, 시장 상황에 부합하는 합리적인 수준으로 판단됩니다. 특히, HUG 인수조건 변경으로 임차보증금 인수 부담이 없다는 점은 시세보다 낮은 가격으로 낙찰받을 경우 상당한 시세차익을 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 환경

본건 남서측 인근에 신현초등학교가 소재하여 자녀의 통학이 용이합니다.

5.2. 편의시설

주변에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

주변 지역에 특별한 혐오시설이 확인되지는 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

본건은 HUG(주택도시보증공사)의 임차보증금 인수 부담이 해소된 상태입니다. 확약서 제출로 인해 매수인이 2억 3천만원의 임차보증금을 인수할 가능성은 매우 낮습니다. 이는 오히려 투자에 긍정적인 요인으로 작용합니다.

임차인 장 의 경우 대항력이 없으나, 소액의 보증금으로 인해 전액 배당받지 못할 가능성은 희박합니다.

6.2. 기타 리스크

건축된 지 10년이 넘어감에 따라 향후 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다.

토지이용계획상 '소로3류(폭 8m 미만)(저촉)' 및 '토지거래계약에 관한 허가구역' 등의 제한이 있으나, 일반적인 주거용 매수인의 경우 큰 문제가 되지 않을 것으로 예상됩니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 광주시 신현동에 위치한 다세대주택으로, 감정가 252,000,000원에 경매 진행 중입니다.

가장 큰 장점은 HUG의 임차보증금 230,000,000원에 대한 인수 부담이 사실상 해소되었다는 점입니다. 이로 인해 매수인은 권리관계가 매우 깔끔한 물건을 취득하게 됩니다.

건축 연식이 2012년식으로 다소 노후되었으나, 주변 시세 및 면적을 고려했을 때 감정가는 합리적인 수준으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* HUG 임차보증금 230,000,000원에 대한 인수 부담 해소로 인한 투자 위험 감소.

* 신현동 지역의 꾸준한 수요와 우수한 입지 조건.

* 실거주 목적뿐만 아니라 임대 수익 창출 목적에도 적합.

* 명확한 권리분석으로 안정적인 투자가 가능.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 252,000,000원입니다.

최근 거래된 유사 신축(2019년식) 건물의 평당 가격을 고려하면 시세가 더 높게 형성될 여지도 있으나, 본건의 건축 연식(2012년식)을 감안할 때 감정가는 시장 가치와 부합하는 수준으로 보입니다.

HUG 임차보증금 인수 부담이 없다는 점을 고려할 때, 현 시세 및 향후 부동산 가치 상승 가능성을 감안하여 감정가 이상으로 입찰하는 전략을 고려해볼 수 있습니다.

이에 본건의 예상 입찰가는 270,000,000원으로 제시하며, 낙찰가는 해당 물건의 경매 참여 경쟁률 및 현장 분위기에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.