나이스옥션 법원경매 수원 2026타경50579 [1] 경기도 용인시 처인구 모현읍 왕산리 551-22 5층501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명인 · 평가일 2026.02.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 처인구 모현읍 왕산리 소재 '왕산초등학교' 북측 근거리에 위치하며, 주위는 단독 및 다세대주택, 근린생활시설, 농경, 임야 등이 혼재되어 있는 주택지대임.

교통상황

본건까지 제반 차량접근 가능하며, 인근 도로변에 버스정류장 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 공동주택(통칭 : 힐링타운) 5층 501호로서, 외벽 : 외장 석재 및 미장타일 붙임 등 마감. 내벽 : 벽지 및 일부 타일 등 마감. 창호 : 하이샷시 창호임.

이용상태

다세대주택(방3, 거실, 주방, 욕실2, 발코니 등)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서 다세대주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 중로3류(폭 12m~15m)에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 중로3류(폭 12m~15m)(집산도로)(접합), 가축사육제한구역(2021-05-28)(전부제한지역(도시지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 수질보전특별대책지역<환경정책기본법> 토지거래계약에관한허가구역(기간:25.8.26.~26.8.25. 대상:외국인등/용도:단독주택 다가구 연립 다세대 아파트(국토부 제2025-1058호))

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계는 미상임. 2)본건은 현장조사시 거주자 폐문부재 등으로 인해 본건 건물의 내부구조 및 이용상태 등은 집합건축물대장(건축물현황도) 및 일반적, 표준적 이용상황 등을 기준으로 하였으므로 경매입찰시 재확인 하시기 바랍니다.

물건 비고

-주택도시보증공사(양도전:김은영)로부터 2026.04.22.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 수원지방법원 2026타경50579 (1)

소재지: 경기도 용인시 처인구 모현읍 왕산리 551-22 5층 501호

주소(신): 경기도 용인시 처인구 백옥대로2432번길 14-1 (모현읍 왕산리)

용도: 다세대주택

감정가: 170,000,000원

토지면적: 48.75㎡ (약 14.75평)

토지지분: 48.75㎡ (약 14.75평)

건물면적: 56.13㎡ (약 16.98평)

건물지분: 56.13㎡ (약 16.98평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 건물 상세 정보

건축년도: 2016년 (사용승인 2017년 9월 29일)

층수: 5층 건물 중 5층

구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕

내부구조: 방 3, 거실, 주방, 욕실 2, 발코니 등으로 이용 중

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본건은 경기도 용인시 처인구 모현읍 왕산리 소재 '왕산초등학교' 북측 근거리에 위치하고 있습니다. 주변은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 농경지, 임야 등이 혼재된 주택지대입니다.

2.2. 교통 및 도로

제반 차량의 접근이 용이하며, 인근 도로변에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능합니다. 본건은 북측으로 폭 12~15m의 중로3류에 접해 있습니다.

2.3. 토지이용계획

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역에 속해 있으며, 중로3류(폭 12m~15m)에 접한 집산도로입니다. 또한 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 수질보전특별대책지역으로 지정되어 있습니다. 외국인 등 특정 대상의 단독, 다가구, 연립, 다세대, 아파트 용도로는 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 2022년 4월 28일자 영월세무서장의 압류입니다.

3.2. 권리 분석

* 등기부상 최선순위 권리는 소유권보존등기(2017-10-30)이며, 이후 소유권이전, 임차권, 압류, 강제경매 등의 권리가 등기되었습니다.

* 말소기준권리보다 후순위인 압류, 강제경매 등은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

* 임차인 김은영 씨는 2018년 12월 28일 전입, 2018년 12월 12일 확정일자를 받았으며, 보증금 140,000,000원, 차임 0원입니다.

* 제공된 정보상 김은영 씨의 임차권은 등기부상 '말소'로 기재되어 있으며, '대항력 없음'으로 표시되어 있습니다.

* 주택도시보증공사(HUG)로부터 2026년 4월 22일자로 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다'는 내용의 확약서가 제출되었습니다.

* 이는 김은영 씨의 대항력 있는 임차권이 존재하지 않으며, HUG가 임차인의 권리 문제를 자체적으로 처리할 것을 약정하였음을 시사합니다. 따라서 매수인이 임차인의 보증금을 인수할 가능성은 현재로서는 없어 보입니다. '인수 보증금 합계: 0원'으로 확인됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

본건은 주택지대가 중심인 지역으로, 주변에 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의는 가능합니다. 대규모 상업시설보다는 소규모 점포 위주로 형성되어 있습니다.

4.2. 혐오시설 및 특이사항

주변 지역을 조사한 결과, 본건으로부터 약 1km 이내에 혐오시설로 간주될 만한 시설은 파악되지 않았습니다. 그러나 주변 개발 계획이나 기타 도시 계획상의 변동 가능성은 항상 존재하므로, 입찰 전 추가적인 현장 확인이 필요할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 및 편의시설

* 교육: '왕산초등학교'가 인근에 위치하여 학군 형성에 긍정적입니다.

* 교통: 차량 접근성이 양호하며, 버스정류장이 가까워 시내외 접근이 용이합니다.

* 편의: 근린생활시설이 산재해 있어 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차권 및 HUG 인수조건

김은영 임차인의 권리관계가 등기부상 말소되었고 대항력이 없으나, HUG와의 확약 내용이 존재하므로 관련 서류를 철저히 재확인하여 인수되는 권리가 없음을 최종적으로 검토해야 합니다.

6.2. 토지거래허가구역

본건 토지는 특정 기간 동안 토지거래허가구역으로 지정되어 있으므로, 매수인이 외국인이거나 특정 용도로 토지를 취득하려는 경우 허가를 받아야 합니다. 경매 절차 자체와는 무관하나, 향후 거래 시 고려해야 할 사항입니다.

6.3. 건축물 노후도

건축년도가 2016년으로 비교적 신축에 속하지만, 향후 유지보수 및 관리 상태에 따라 추가적인 비용 발생 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 용인시 처인구 모현읍에 위치한 다세대주택으로, 비교적 신축에 속하며 기본적인 생활 인프라 접근성이 양호한 편입니다. 사건번호 2026타경50579는 부동산강제경매이며, 감정가는 1억 7천만원입니다. 권리분석상으로는 김은영 임차인의 대항력 있는 권리가 소멸될 것으로 예상되며, HUG와의 확약으로 인해 보증금 인수 문제는 발생하지 않을 것으로 판단됩니다. 다만, 관련 서류 재확인은 필수입니다. 주변에 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 다세대주택: 2016년 준공으로 비교적 관리가 용이하며, 투자 가치가 높을 수 있습니다.

* 안정적인 권리관계: HUG와의 확약으로 임차인 관련 인수 부담이 최소화될 가능성이 높습니다.

* 개발 잠재력: 용인시 처인구는 지속적인 개발이 이루어지는 지역으로, 향후 시세 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

* 입지: 왕산초등학교 인근의 주거지역으로, 안정적인 임대 수요 확보가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

주변 유사 물건의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 본건과 유사한 조건의 신축 다세대주택은 면적에 따라 7천만원에서 1억 6천 5백만원까지 거래되었습니다. 특히 2020년에 건축된 51.96㎡ 면적의 다세대주택이 1억 6천 5백만원에 거래된 점을 고려할 때, 본건(2016년 건축, 56.13㎡)의 감정가 1억 7천만원은 시장 시세와 부합하거나 약간 보수적인 수준으로 판단됩니다.

임차인 보증금 인수 부담이 없고 권리관계가 비교적 명확해짐에 따라, 입찰 시 감정가를 기준으로 100% 수준 또는 시장 상황에 따라 소폭 가감하는 전략을 고려할 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 160,000,000원 ~ 180,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다.

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나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.