나이스옥션 법원경매 부천 2026타경30312 [1] 경기도 부천시 원미구 역곡동 224-1 우진아트빌 4층403호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해우감정 · 평가일 2026.02.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 부천시 원미구 역곡동 소재 "동곡초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 대상물건과 유사한 규모의 공동주택이 밀집 소재하는 가운데 일부 단독주택 등이 혼재하는 주거지대로 이루어져있습니다.

교통상황

제반 차량의 진출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 소재하며, 도보로 약 10분 이내 거리에 국철 1호선 '역곡역'이 소재하여 대중교통사정은 무난한 편입니다.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 5층 건물 내 4층 일부로서, 외 벽 : 스톤코트 및 인조석 붙임 등 마감, 창 호 : PVC창호 등 입니다.

이용상태

공부상 '다세대주택' 용도입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등 편의설비 갖추고있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단으로 이용중인 사다리형의 토지로, 다세대주택(우진아트빌) 건물 부지로 이용중 입니다.

인접 도로상태등

본 건물 서측으로 약 4~5미터 정도의 도로에 접하고있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

2필지 공히 제2종일반주거지역 , 시가지경관지구(일반) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축 사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(동곡초 -교육청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래 계약에관한 허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대 (2025.8.26.~2026.8.25.)) 입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

이해관계인의 협조가 원활하지 못하여 임대관계 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 개요

사건번호: 부천지원 2026타경30312 (1)

소재지: 경기도 부천시 원미구 역곡동 224-1 우진아트빌 4층403호

용도: 다세대주택

감정가: 223,000,000 원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 물건 상세 내역

매각대상: 토지/건물 일괄매각

토지면적: 29.13㎡ (약 8.81 평)

토지지분: 29.127㎡ (약 8.81 평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 50.52㎡ (약 15.28 평)

건물지분: 50.52㎡ (약 15.28 평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

총 등기부 채권액: 270,416,115 원

2. 입지 조건

2.1. 주변 환경

"동곡초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 대상 물건과 유사한 규모의 공동주택이 밀집한 가운데 일부 단독주택 등이 혼재하는 주거지대입니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만), 가축 사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래 계약에 관한 허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.)에 해당합니다.

2.2. 교통 상황

제반 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재합니다.

도보로 약 10분 이내 거리에 국철 1호선 '역곡역'이 소재하여 대중교통 이용은 무난한 편입니다.

2.3. 도로 상태

본 건물 서측으로 약 4~5미터 정도의 도로에 접하고 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 등기부 현황

본건의 말소기준권리는 2022년 8월 30일 접수된 케이비캐피탈주식회사의 가압류(갑6)입니다.

현재 진행 중인 경매 개시 결정은 2026년 2월 5일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매(갑12)입니다.

등기부상 을구 5번 주택임차권(김은양, 2023년 9월 12일 접수)은 말소 예정으로 기재되어 있으나, 물건명세서상 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서 제출로 인해 매각으로 소멸되지 않고 인수될 가능성이 존재합니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 245,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-09-09

* 확정일자: 2021-08-23

* 대항력: 없음 (단, 특이사항 및 특수물건정보에 '대항력있는임차인'으로 기재되어 있고, HUG 인수조건 변경 관련하여 복잡한 권리관계 존재 가능성을 시사합니다.)

* 임차인: 조

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2026-01-29

* 확정일자: (정보 없음)

* 대항력: 없음

인수되는 보증금 합계: 0원 (상기 임차인들의 경우)

3.3. 인수되는 권리

을구 순위 5번 주택임차권 (김은양)은 등기부상 말소 예정이나, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출됨에 따라 매각 후 소멸되지 않고 인수될 수 있습니다. 'HUG 인수조건 변경' 사항은 본 임차권의 처리 및 인수 여부와 직접적인 연관이 있을 것으로 추정되며, 입찰 전 반드시 면밀한 확인이 필요합니다.

4. 상권 분석

4.1. 주변 유사 물건 시세

최근 거래 사례 분석 결과는 다음과 같습니다.

* 2026년 3월 2일: 경기도 부천시 원미구 역곡동 47-2번지 예일주택나동 (36.35㎡) 138,000,000원 (약 379.5만원/㎡)

* 2026년 3월 3일: 경기도 부천시 원미구 역곡동 73-3번지 월드팰리스 (38.77㎡) 245,000,000원 (약 631.9만원/㎡)

* 2026년 3월 1일: 경기도 부천시 원미구 역곡동 28-9번지 대창스페이스빌 (45.33㎡) 144,000,000원 (약 317.7만원/㎡)

본건(50.52㎡)의 감정가는 223,000,000원 (약 441.4만원/㎡)입니다.

유사 물건들의 건축 연도, 면적, 개별 조건에 따라 시세 편차가 존재하며, 본건의 감정가는 시세 범위 내에 적정하게 책정된 것으로 판단됩니다.

5. 생활 정보

5.1. 건축물 정보

건축물명: 우진아트빌

주소: 경기도 부천시 원미구 역곡동 224-1번지 (신주소: 부일로792번길 7)

건축 연도: 2011년 (사용승인일: 2011-04-15)

구조: 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕

총 층수: 5층 (본건 4층)

세대수: 14세대 (집합건물 표제부 기준)

주요 용도: 공동주택 (다세대주택)

5.2. 편의 시설

건축물 표제부 기준, 외부 기계식 주차 6대, 옥외 주차 8대가 가능합니다.

위생 및 급배수 설비, 난방 설비 등 기본적인 편의 설비를 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지거래허가구역

본건 소재지는 토지거래 허가구역으로 지정되어 있으며, 허가 기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지입니다. (현 시점에는 허가 기간 내에 해당됩니다.)

토지 거래 시 관할 관청의 허가를 반드시 받아야 하며, 미허가 시 계약이 무효가 되는 등 법적 불이익이 발생할 수 있습니다.

6.2. 임차인 관련 문제 (대항력 및 HUG 인수조건)

등기부상 을구 5번 주택임차권(김은양)은 말소 예정이나, 주택도시보증공사(채권자)가 해당 임차권의 말소 동의 확약서를 제출함에 따라 매각 후 소멸되지 않고 인수될 가능성이 존재합니다.

'HUG 인수조건 변경' 사항은 이와 같은 복합적인 권리 관계와 직접적으로 연관되어 있을 수 있으므로, 입찰 전 주택도시보증공사 또는 관련 기관을 통해 정확한 인수 조건 및 임차권 처리 방안을 반드시 확인해야 합니다.

이해관계인의 협조 부족으로 정확한 임대 관계는 미확인 상태입니다.

6.3. 기타 특이 사항

특이사항 및 특수물건정보에 '대항력있는임차인'으로 기재되어 있으나, 임차인 현황에는 '대항력 없음'으로 표시되어 있어 정보 상의 불일치가 존재합니다. 이는 복합적인 권리 관계를 시사하므로 주의가 필요합니다.

본 물건 주변에서 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 부천시 원미구 역곡동에 위치하며, 1호선 역곡역을 도보로 이용 가능한 역세권 입지 조건을 갖춘 다세대주택입니다. 주변은 공동주택 밀집 지역으로 주거 환경이 형성되어 있습니다.

권리 분석상 가장 중요한 부분은 주택도시보증공사(HUG)가 채권자이면서, 과거 임차인(김은양)의 주택임차권 말소 동의 확약서를 제출한 사실입니다. 이는 해당 임차권의 인수 여부가 불확실함을 의미하며, 'HUG 인수조건 변경'과 함께 본건의 복합적인 권리 관계를 형성하고 있습니다. 토지거래허가구역 지정 기간이 만료를 앞두고 있지만, 입찰 전 허가 절차 및 관련 사항을 확인해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 1호선 역곡역 인근의 역세권 입지로 교통이 편리합니다.

* 주변 지역의 주거 환경 개선 및 개발 잠재력을 기대할 수 있습니다.

* 복잡한 권리 관계(HUG 관련)가 명확하게 해소될 경우, 시세 차익을 얻을 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 223,000,000원이며, 면적은 50.52㎡입니다.

주변 유사 물건들의 최근 거래가격을 고려할 때, ㎡당 약 317만원에서 631만원 사이의 시세를 형성하고 있으며, 본건의 감정가는 ㎡당 약 441만원으로 시세 범위 내에 있습니다.

그러나 'HUG 인수조건 변경' 및 임차인 관련 불확실성 등 잠재적 리스크를 고려하여, 감정가 대비 보수적인 접근이 필요합니다. 인수되는 보증금이 없는 점(0원)과 김은양 임차인의 말소 동의 확약서 제출 사실을 감안하더라도, 권리 관계의 불확실성에 대한 위험 프리미엄을 반영하여 입찰가를 산정할 필요가 있습니다.

이에, 예상 입찰가는 약 200,000,000원 수준으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.