나이스옥션 법원경매 부천 2026타경30298 [1] 경기도 부천시 소사구 괴안동 1-10 하이트캐슬 비동 2층201호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 연송 · 평가일 2026.02.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 소사구 괴안동 소재 '부천동중학교' 북서측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 아파트, 소사구청 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 5층 건물로서 외벽 : 드라이비트 마감. 내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 추정등. 창호 : 샷시창호임.

이용상태

공동주택(도시형생활주택(단지형다세대))으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생시설, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지와 등고평탄한 가장형의 토지임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구<철도안전법>, 중점경관관리구역,토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 상세 정보

사건번호: 부천지원 2026타경30298 (1)

소재지: 경기도 부천시 소사구 괴안동 1-10 하이트캐슬 비동 2층 201호

용도: 도시형생활주택 (단지형 다세대)

감정가: 228,000,000원

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 면적 정보

토지 면적: 28.91㎡ (약 8.75평)

토지 지분: 28.905㎡ (약 8.75평)

건물 면적: 45.85㎡ (약 13.87평) (전용면적)

건물 지분: 45.85㎡ (약 13.87평)

1.3. 건물 정보

건축 구조: 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕

사용 승인일: 2016년 4월 26일

층수: 5층 건물 중 2층 201호

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 경기도 부천시 소사구 괴안동 소재 '부천동중학교' 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 다세대주택, 아파트, 소사구청 등이 소재하는 주거 밀집 지역입니다.

2.2. 교통 상황

단지 인근으로 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리하며, 차량 진출입이 용이한 도로망을 갖추고 있습니다. 본건 북측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본 물건은 제2종일반주거지역에 속하며, 소로2류(폭 8m~10m)에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 철도보호지구, 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다. 특히, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 해당 허가 기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부상 소유권보존, 소유권이전(주식회사하이트맨션 → 허윤지 → 이양세) 등기 내역이 확인됩니다.

말소기준권리는 2022년 5월 26일자 인천광역시부평구청장의 압류(갑6)입니다.

이후 국민건강보험공단, 부천시, 인천광역시부평구 등의 압류 및 2026년 2월 4일자 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(갑12)이 등기되어 있습니다.

을구에는 2024년 5월 7일자 신종민의 주택임차권(을3)이 등기되었으나, 해당 권리는 '말소' 처리되어 인수되지 않습니다.

이 외 다수의 압류 및 강제경매 개시 결정 등기들이 존재하나, 모두 말소기준권리 이후 순위로 법원 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(신종민)

* 보증금: 220,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-04-27

* 확정일자: 2022-03-14

* 대항력: 없음

* 비고: 상기 임차인의 주택임차권은 등기부상 말소 처리되었으며, '인수 보증금 합계'가 0원으로 명시되어 있어 경매 낙찰 시 임차보증금 반환 의무가 인수되지 않습니다.

3.3. 말소기준권리 및 소멸예정 권리

말소기준권리: 인천광역시부평구청장 압류 (2022-05-26)

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 없습니다. (등기부상 모든 권리가 말소기준권리보다 후순위이거나 말소 예정입니다.)

4. 상권분석

4.1. 주변 개발 현황

본 물건이 위치한 괴안동 일대는 노후된 다세대주택 및 연립주택 밀집 지역으로, 일부 재개발 또는 정비사업 논의가 있을 수 있는 지역입니다. 인근에 소사구청 등 공공기관이 위치하여 행정적 편의성이 있습니다.

4.2. 인근 유사 건물 거래 사례 (7월 2026년 기준)

* 에덴빌라 (1986년 준공, 연립, 38.88㎡): 170,000,000원 ~ 175,000,000원 (평당 약 1445만원 ~ 1488만원)

* 삼성펠리스5차 (2016년 준공, 다세대, 34.7㎡): 212,000,000원 (평당 약 2019만원)

5. 생활정보

5.1. 편의 시설

단지 인근에 생활 편의 시설이 다수 존재할 것으로 예상됩니다. (구체적인 편의 시설은 지도 검색 필요)

5.2. 교육 시설

부천동중학교가 인근에 위치하고 있으며, 추가적인 교육 시설 이용 가능성이 있습니다.

5.3. 녹지 및 휴식 공간

인근 지도 검색을 통해 공원 등 녹지 공간 확보 여부를 확인할 필요가 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지거래허가구역

본 물건은 토지거래허가구역으로 지정되어 있으며, 허가 기간(2025.8.26 ~ 2026.8.25) 내 잔금 납부 시 관할 시군구청장의 토지거래허가를 받아야 합니다. 잔금 납부 시점 및 허가 요건을 사전에 확인해야 합니다.

6.2. HUG 인수조건 변경

채권자가 주택도시보증공사(HUG)이며, 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항이 있습니다. 이는 HUG의 보증 관련 사항이나 향후 물건 인수 과정에서의 특이사항을 의미할 수 있으므로, 입찰 전 HUG의 역할 및 조건에 대해 정확히 확인하는 것이 필수적입니다.

6.3. 혐오시설

주변 지역에 대한 상세 지도 검색 결과, 특별히 언급될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 소각장 등 환경 시설이 부천시 외곽에 산재해 있을 가능성은 있으나, 본 물건지와의 직접적인 영향은 미미할 것으로 판단됩니다.

7. 종합 의견

본건은 2016년에 신축된 도시형생활주택(단지형 다세대)으로, 비교적 신축 연식과 적절한 면적을 갖추고 있습니다. 권리분석상 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없어 보이며, 감정가 228,000,000원 대비 인근 신축 다세대주택의 실거래가(34.7㎡ 기준 212,000,000원)를 고려할 때, 적정 가격 수준으로 판단됩니다. 다만, 토지거래허가구역 지정 및 HUG 인수조건 변경 등 특이사항에 대한 면밀한 사전 확인이 반드시 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 연식 (2016년 준공) 및 도시형생활주택으로서의 주거 상품성.

* 권리 관계가 명확하여 낙찰자가 인수해야 할 권리가 없음.

* 감정가가 최근 실거래가 대비 합리적인 수준으로 판단됨.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 사례 및 감정가를 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 215,000,000원 에서 225,000,000원 사이로 제안합니다.

특히, 2016년 준공된 34.7㎡ 면적의 삼성펠리스5차가 212,000,000원에 거래된 점을 감안할 때, 본건(45.85㎡)의 감정가 228,000,000원은 합리적인 수준이며, 약간의 상향 또는 감정가 부근에서의 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

* 산출 근거:

* 본건 감정가: 228,000,000원

* 최근 실거래 사례 (삼성펠리스5차, 2016년식, 34.7㎡): 212,000,000원 (평당 약 2019만원)

* 본건 면적 (45.85㎡ = 약 13.87평)

* 평당 단가 적용 시 (2019만원/평 * 13.87평 ≈ 279,000,000원) → 이는 감정가를 상회하므로, 감정가 및 실거래가 중간 범위에서 조정.

* HUG의 적극적인 경매 진행을 고려하여 감정가 수준 또는 소폭 상승 가능성 고려.

* 토지거래허가구역 관련 행정 절차 비용 및 시간 고려.

본 물건의 예상 가치는 228,000,000원(감정가)을 기준으로, 최근 유사 신축 건물의 실거래가(212,000,000원)와 본건의 면적(45.85㎡)을 고려할 때, 215,000,000원 ~ 225,000,000원 범위를 추천하며, 최종 입찰가는 현장 조사 결과 및 경쟁 물건 상황을 종합적으로 고려하여 결정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.