나이스옥션 법원경매 부천 2026타경30306 [1] 경기도 부천시 원미구 심곡동 152-7 오드리 5층502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 은우감정 · 평가일 2026.02.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 심곡동 소재 '심곡2동행정복지센터' 북서측 인근에 위치하며, 주위 일대는 동유형의 공동주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제 반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 용이하며, 인근에 각종 노선의 시내버스정류장 및 지하철역(부천역/1호선) 이 위치하고 있어 제반 대중교통 사정은 편리한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지상5층 건물내 제5층 제502호로서, (사용승인 : 2010.01.12) 외벽 : 치장벽돌 마감. 내부 : 벽지 및 타일 등 마감. 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 도시가스설비, 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 토지와 등고 평탄한 2필지 일단지의 사다리형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 로폭 약 8미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,2) : 준주거지역, 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한 구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(원미초-부천교육지원청문의)<교 육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역 (외국인 등 토지거래허가구역, 대상: 단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 부천지원 2026타경30306 (1)

소재지: 경기도 부천시 원미구 심곡동 152-7 오드리 5층502호

용도: 다세대주택

감정가: 223,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 현황

감정평가요약:

* 위치 및 주위환경: 경기도 부천시 원미구 심곡동 소재 '심곡2동행정복지센터' 북서측 인근에 위치하며, 주위 일대는 동유형의 공동주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

* 교통상황: 본건까지 차량출입이 용이하며, 인근에 각종 노선의 시내버스정류장 및 지하철역(부천역/1호선) 이 위치하고 있어 제반 대중교통 사정은 편리한 편임.

* 건물의 구조: 철근콘크리트구조 평지붕 지상 5층 건물 내 제5층 제502호로, 사용승인일은 2010년 1월 12일임. 외벽은 치장벽돌 마감, 내부는 벽지 및 타일 등 마감, 창호는 샷시 창호임.

* 이용상태: 다세대주택으로 이용 중임.

* 설비내역: 기본적인 위생설비 및 급배수설비, 도시가스설비, 개별난방설비 등이 되어 있음.

* 토지의 형상 및 이용상태: 인접 토지와 등고 평탄한 2필지 일단의 사다리형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중임.

* 인접 도로상태: 본건 북동측으로 로폭 약 8미터의 포장도로와 접함.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건은 준주거지역, 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m)에 접하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당함. 또한, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 외국인 등 토지거래 허가구역으로서 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 주택에 대해 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 적용됨.

* 공부와의 차이: 없음.

* 기타참고사항: 임대관계는 미상임.

1.3. 면적 정보

토지면적: 33.38㎡ (약 10.10평)

토지지분: 33.383㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 66.36㎡ (약 20.08평)

건물지분: 66.36㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 주위환경 및 건물 상태

본 물건은 경기도 부천시 원미구 심곡동에 위치하며, '심곡2동행정복지센터'에서 북서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설이 혼재된 지역으로 주거 및 상업 기능이 복합적으로 이루어져 있습니다. 건물은 2010년 1월 12일에 사용승인을 받은 철근콘크리트 구조의 5층 건물 중 5층에 위치하고 있으며, 외벽은 치장벽돌, 내부는 벽지 및 타일로 마감되어 있습니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근성이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스정류장이 위치해 있습니다. 또한, 지하철 1호선 부천역이 가까워 대중교통 이용이 매우 편리한 입지입니다.

2.3. 토지 및 도로 상황

토지는 인접 토지와 등고 평탄한 사다리형의 2필지 일단지로, 다세대주택 건부지로 이용 중입니다. 본건 북동측으로는 약 8미터 폭의 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸 예정 권리

말소기준권리는 2022년 12월 23일 국민건강보험공단의 압류(갑8)입니다. 이보다 선순위인 권리가 없으므로, 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 예정입니다. 을구 11번의 주택임차권(백서영)은 말소 예정으로 기재되어 있으며, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되었습니다.

3.2. 임차인 현황

* 주택도시보증공사 (백서영)

* 보증금: 211,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 7월 12일

* 확정일자: 2021년 5월 13일

* 배당신고일자: 2023년 7월 19일

* 대항력: 없음

* 비고: 임차권 등기(을11)는 말소 예정으로 기재되어 있습니다. 전입일자(2021.07.12)가 확정일자(2021.05.13)보다 늦고, 배당신고일자(2023.07.19)가 말소기준권리(2022.12.23)보다 늦어 대항력이 없는 것으로 분석됩니다.

3.3. 인수되는 권리 및 보증금

본건의 경우, 임차인 백서영 씨에게 대항력이 없어 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 판단됩니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 동향

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 주변 다세대 주택들의 거래 가격대는 다음과 같습니다.

* 서진베스트빌 (2002년식, 31.01㎡): 2026년 3월, 8,300만원 (약 885만원/평)

* 현대빌리지7차 (2000년식, 71.1㎡): 2026년 3월, 18,000만원 (약 837만원/평)

* 삼성퍼스터빌 (2001년식, 71.28㎡): 2026년 4월, 23,500만원 (약 1,090만원/평)

본건은 2010년식으로 주변 비교 대상 주택들보다 건축 연도가 최신이며, 전용면적 66.36㎡ (약 20.08평)으로 현대빌리지7차 및 삼성퍼스터빌과 유사한 면적을 가집니다. 이를 바탕으로 평당 시세는 약 900만원에서 1,050만원 수준으로 추정됩니다.

4.2. 건물 가치 추정

건물 면적 66.36㎡ (약 20.08평)에 추정 시세인 평당 950만원을 적용하면, 약 190,760,000원 (1억 9,076만원) 수준으로 추정됩니다. 이는 감정가 223,000,000원 대비 낮은 수치입니다.

4.3. 생활 편의 시설

본건은 부천역 상권을 도보 또는 대중교통으로 이용 가능하여 쇼핑, 문화, 외식 등 다양한 편의시설 접근성이 우수합니다. 심곡2동행정복지센터가 인근에 위치하여 행정 편의 또한 높습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 인프라

지하철 1호선 부천역과 인접해 있어 서울 및 수도권 주요 지역으로의 이동이 용이하며, 다양한 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다. 차량 접근성 또한 양호합니다.

5.2. 교육 및 주거 환경

원미초등학교 등 교육시설이 인접해 있어 자녀 교육 환경으로 적합합니다. 주변이 공동주택, 단독주택, 근린생활시설로 형성되어 있어 전반적인 주거 환경은 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지거래허가구역

본건 소재지는 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다. 경매 사건번호 2026타경30306으로 보아, 경매 절차 및 잔금 납부 시점이 허가 기간 내에 해당할 가능성이 높습니다. 낙찰 후 잔금 납부 시, 해당 구역 내 주택 거래에 대한 허가를 받아야 하며, 2년 실거주 의무가 발생할 수 있습니다. (경매 낙찰의 경우 일반 매매와 달리 실거주 의무가 면제될 수 있다는 정보도 있으나, 정확한 규정 확인이 필요합니다.)

6.2. HUG 인수조건 변경

특이사항으로 'HUG 인수조건 변경'이 명시되어 있습니다. 이는 주택도시보증공사(HUG)가 채권자 또는 관련 보증 건으로 인해 경매 물건에 대해 특정 조건을 변경하여 인수하는 경우를 의미합니다. 일반적으로 HUG가 보증금을 전액 변제받지 못한 경우, 매수인에게 잔액을 청구하지 않고 임차권 등기 말소를 확약하는 조건으로 인수하는 경우가 많습니다. 그러나 구체적인 인수 조건 변경의 상세 내용은 추가적인 확인이 필요합니다.

6.3. 혐오시설 유무

제공된 정보 및 주변 시설 검색 결과, 현재 심각한 혐오시설(예: 대규모 폐기물 처리 시설, 도축장 등)이 본건 물건지 바로 인근에 직접적으로 위치한다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 부천시 대장동 지역에 광역소각장 등 폐기물 처리 시설이 위치하고 있다는 정보가 있으나, 본건과의 직접적인 인접성은 낮은 것으로 판단됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부천역 역세권에 위치하여 교통 및 생활 편의시설 이용이 매우 편리하며, 2010년 준공으로 비교적 신축에 속하는 다세대주택입니다. 권리분석상 대항력 있는 임차인이 없어 인수되는 부담이 없는 점은 긍정적입니다. 하지만, 토지거래허가구역 지정 기간 내 잔금 납부 가능성, HUG 인수조건 변경의 구체적인 내용 등은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 주변 시세 대비 감정가가 다소 높게 책정된 점을 고려할 때, 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 역세권 입지 (1호선 부천역) 및 풍부한 생활 편의시설 접근성.

* 비교적 신축 연식 (2010년 준공)의 건물.

* 대항력 있는 임차인 없어 권리 관계가 비교적 깨끗함.

* 적절한 가격으로 낙찰 시 시세 차익 및 투자 가치 기대.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 기반 가치 평가

제공된 주변 시세 정보에 따르면, 본건(66.36㎡, 약 20.08평)의 시장 추정가는 약 190,760,000원 ~ 210,000,000원 범위로 추정됩니다.

9.2. 최저 매각가율 및 전략

본건의 감정가는 223,000,000원입니다. 법원 경매의 일반적인 최저매각가율(통상 70% 내외)을 고려할 때, 1차 경매에서 유찰될 경우 다음과 같은 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

* 최소 입찰가 (1차 유찰 시): 감정가 223,000,000원의 70% 수준인 약 156,100,000원.

* 적정 입찰가 범위: 주변 시세 및 감정가를 종합적으로 고려하여, 약 170,000,000원 ~ 190,000,000원 사이에서 결정하는 것이 합리적으로 판단됩니다.

*주의: 본 예상 입찰가는 제공된 정보와 시장 분석에 기반한 추정치이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 추가적인 권리 분석, 물건 고유의 가치, 경쟁자의 성향, 당시의 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 특히, 토지거래허가구역 관련 절차 및 HUG 인수조건 변경 사항에 대한 정확한 확인 후 최종 입찰가를 산정하시기를 권장합니다.*

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.