나이스옥션 법원경매 부천 2026타경30255 [1] 경기도 부천시 소사구 송내동 600-29 아펠빌리지비 102동 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 연송 · 평가일 2026.02.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 소사구 송내동 소재 '부천남중학교' 북동측 인근에 위치하며, 본건 주위는 공동주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 주위상황은 무난함.

교통상황

본건까지 제반 차량 진출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 전반적인 대중교통 상황은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트구조지붕 5층 건 내 제102동 제302호로서 (사용승인일 2020.04.28) 외벽 : 외장 석재 붙임 마감 등. 창호 : 하이샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

자체지반 평탄한 세장형의 토지로서 공동주택 및 근린생활시설의 건부지로 이용중이며, 접면도로는 다소 경사도가 있음.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접함. 아펠빌리지 전체적으로는 서측 10미터 내외, 북측 8미터 내외, 동측 4미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(부천남중-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))

공부와의 차이

본건의 등기사항전부증명서, 토지대장 상 지목은 '잡종지'이나 토지이용계획확인서, 개별공시지가 상 지목은 '대'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

등기사항전부증명서, 토지대장 상 지목은 '잡종지'이나 토지이용계획확인서, 개별공시지가 상 지목은 '대'임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 부천지원 2026타경30255 (1)

소재지: 경기도 부천시 소사구 송내동 600-29 아펠빌리지비 102동 3층302호

용도: 다세대주택

감정가: 217,000,000 원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

1.2. 면적

토지면적: 21.81㎡ (약 6.60평)

토지지분: 21.81㎡ (약 6.60평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 38.595㎡ (약 11.67평)

건물지분: 38.595㎡ (약 11.67평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 매각대상

토지/건물일괄매각

1.4. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 토지거래허가구역, 선순위임차권, 대항력있는임차인

주의사항: 등기사항전부증명서, 토지대장 상 지목은 '잡종지'이나 토지이용계획확인서, 개별공시지가 상 지목은 '대'임

특수물건정보: 토지거래허가구역, 선순위임차권, 대항력있는임차인

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 소사구 송내동 소재 '부천남중학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 주위 상황은 무난함.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 무난함.

2.3. 건물구조 및 외관

철근콘크리트구조 철근콘크리트구조지붕 5층 건물 내 102동 3층 302호임. 사용승인일은 2020년 4월 28일임. 외벽은 외장 석재 붙임 마감 등이며, 창호는 하이샷시 창호로 마감되어 있음.

2.4. 이용상태

현재 다세대주택으로 이용 중임.

2.5. 설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 승강기설비 등이 갖추어져 있음.

2.6. 토지 이용상태

자체 지반은 평탄한 세장형 토지로서 공동주택 및 근린생활시설의 건부지로 이용 중임. 다만, 접면 도로 일부 구간은 다소 경사도가 있음.

2.7. 인접 도로상태

본건 동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접해 있음. 아펠빌리지 단지 전체적으로는 서측 10미터 내외, 북측 8미터 내외, 동측 4미터 내외의 포장도로에 접함.

2.8. 토지이용계획 및 제한상태

* 제2종일반주거지역

* 소로2류 (폭 8m~10m) (접합)

* 소로3류 (폭 8m 미만) (접합)

* 가축사육제한구역 (<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>)

* 상대보호구역 (<교육환경 보호에 관한 법률>) - 부천남중학교 관련 교육지원청 문의 필요

* 과밀억제권역 (<수도권정비계획법>)

* 토지거래계약에관한허가구역 (외국인 등 토지거래허가구역, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대. 허가기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

2.9. 공부와의 차이

등기사항전부증명서 및 토지대장 상 지목은 '잡종지'이나, 토지이용계획확인서 및 개별공시지가 상 지목은 '대'로 등재되어 있음.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2024년 4월 30일 접수된 '근해안강망수산업협동조합'의 근저당권 (지분가압류, 갑9)임.

3.2. 매각으로 소멸되는 권리

말소기준권리보다 늦게 등기된 권리들은 매각으로 소멸될 예정임. (예: 근해안강망수산업협동조합의 가압류, 부천시 및 부천제일새마을금고, 국민건강보험공단의 압류, 김선호의 강제경매 등)

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리 (인수되는 권리)

* 을구 1번 주택임차권 (권리자: 김선호, 보증금: 221,000,000원, 접수일자: 2025.10.28)

* 본 주택임차권은 대항력이 있으며, 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수됨.

* 배당에서 보증금 전액이 변제되지 아니하는 경우, 잔액은 매수인이 인수해야 함.

* 임차인 정보:

* 임차인: 김선호

* 보증금: 221,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2020-08-14

* 확정일자: 2020-07-30

* 배당신고일자: 2025-10-28

* 대항력: 있음

* 비고: 인수 보증금 합계: 0원 (단, 이는 별도 계산이므로 실제 인수 여부 및 금액은 권리 분석 전문가와 상담 필요)

3.4. 등기부채권 총액

등기부채권 총액은 약 1,546,382,050원임.

4. 상권분석

4.1. 주변 매매 동향

주변 연립, 다세대, 빌라의 최근 매매 정보 분석 결과, 비슷한 시기에 건축된 유사 면적대의 다세대주택은 지역 시세를 반영하는 것으로 보임.

* 2012년식 송원씨티홈 (72.14㎡) 2026년 7월 26,000만원 거래 (약 360만원/㎡)

* 2000년식 한마음아트빌(B동) (56.9㎡) 2026년 7월 15,500만원 거래 (약 270만원/㎡)

* 2021년식 에젤리움 (30.58㎡) 2026년 7월 27,000만원 거래 (약 880만원/㎡)

4.2. 감정가 대비 시세

본건의 감정가는 38.595㎡ 면적에 대해 217,000,000원으로, ㎡당 약 562만원임. 이는 신축 건물의 높은 가격대(에젤리움)와 비교적 오래되었으나 면적이 넓은 건물의 가격대를 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됨. 단, 대항력 있는 임차인의 보증금(221,000,000원)이 감정가를 초과한다는 점은 시세 분석 시 중요한 고려사항임.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

단지 북동측 인근에 부천남중학교가 위치함.

5.2. 편의시설

주변에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 편의시설 이용이 가능함.

5.3. 교통시설

인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지거래허가구역

본 건은 토지거래허가구역으로 지정되어 있으며, 현재 허가기간(2025.8.26.~2026.8.25.)이 남아있으므로, 외국인 또는 특정 조건의 매수자는 거래 시 허가 요건을 확인해야 함.

6.2. 선순위 임차인 인수

가장 큰 리스크 요인으로, '김선호' 임차인이 대항력을 갖춘 선순위 임차인으로 보증금 221,000,000원을 배당받지 못할 경우 매수인이 인수해야 함. 이는 본건 감정가(217,000,000원)보다 높은 금액으로, 낙찰 후 추가적인 인수 부담이 발생할 가능성이 매우 높음.

6.3. 지목 불일치

등기부상 지목이 '잡종지'이나, 토지이용계획 및 개별공시지가는 '대'로 되어 있어 현황상 건축물 사용에는 문제가 없으나, 향후 재산권 행사 시 혼란이 발생할 수 있음.

6.4. 주변 혐오시설

주변 지역에 대한 조사 결과, 본건과 직접적으로 인접한 혐오시설은 확인되지 않음. 다만, 송내동 일대의 전반적인 개발 현황 및 공공시설 배치 등에 대한 추가적인 현장 확인이 권장됨.

7. 종합 의견

본건 아펠빌리지비 102동 3층 302호는 2020년에 준공된 신축급 다세대주택으로, 일반적인 입지 및 건물 상태는 양호한 편임. 그러나 '김선호' 임차인의 대항력 있는 선순위 임차권 존재 및 해당 임차인의 보증금이 감정가를 초과한다는 점은 매수자에게 상당한 인수 부담을 안길 수 있는 중대한 리스크임. 토지거래허가구역이라는 점도 추가적인 고려 사항임.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물 (2020년 준공)

* 무난한 교통 및 생활 편의시설 접근성

* 입찰을 통한 시세 대비 저가 매수 가능성 (리스크 감안 시)

9. 예상 입찰가

본건은 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금(221,000,000원)이 감정가(217,000,000원)를 초과하는 상황으로, 낙찰 시 해당 보증금 전액 또는 일부를 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다. 이는 낙찰가의 약 100%에 해당하는 금액이므로, 낙찰받더라도 추가적인 인수 비용이 발생하여 실질적인 매수 비용이 크게 증가합니다.

이러한 위험 요소를 감안할 때, 감정가인 217,000,000원 이하로 입찰가를 산정해야 합니다. 예상되는 인수 보증금액을 고려하여, 다음과 같은 범위에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

* 보수적 접근: 감정가의 50~60% 수준, 즉 약 108,500,000원 ~ 130,200,000원

* 적정 접근: 감정가의 60~70% 수준, 즉 약 130,200,000원 ~ 151,900,000원

최종 입찰가는 인수해야 할 보증금액과 예상 배당률, 본인의 자금 계획 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 본 리스크를 감안할 때, 권리 분석 전문가와 상세한 상담 후 보수적인 접근이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.