나이스옥션 법원경매 인천 2026타경501106 [1] 인천광역시 미추홀구 용현동 571-59 코지팰리스 5층502호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태산 · 평가일 2026.02.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 용현동 소재 "숭의역" 남동측 인근에 위치하고, 본건 주위는 공 동주택, 업무시설 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철역(수인분당선 '숭의역') 등의 대중교통시설이 소재하고 있음.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 11층 건물내 5층 502호로서, 외벽: 페인팅, 석재붙임 등 마감 창호: 샤시창호임.

이용상태

집합건축물대장상 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기, 소화전, 난방설비, 기계식주차설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서, 공동주택 및 업무시설(오피스텔) 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 부지의 남동측(세로폭)으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.] )<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에 관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

3. 1.1. 사건 개요

사건번호: 인천지방법원 2026타경501106 (1)

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 주택도시보증공사

감정평가서 작성일: 2026-10-02

4.

5. 1.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 미추홀구 용현동 571-59 코지팰리스 5층 502호

용도: 오피스텔

건물면적: 67.25㎡ (약 20.3평)

토지면적: 18.45㎡ (약 5.6평)

토지지분: 18.455㎡ (약 5.6평)

건물지분: 67.25㎡ (약 20.3평)

건물구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 11층 건물 내 5층 502호

준공일: 2018년 4월 13일

6.

7. 1.3. 감정 평가

감정가: 225,000,000원

8.

9. 2.입지조건

10.

11. 2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 인천광역시 미추홀구 용현동 소재 "숭의역" 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 지역은 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

12.

13. 2.2. 교통 여건

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다.

수인분당선 '숭의역'이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

14.

15. 3.권리분석

16.

17. 3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2023년 3월 6일자 인천세무서장의 압류 (갑8) 입니다.

말소기준권리보다 늦게 등기된 모든 권리(압류, 강제경매, 주택임차권 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

주요 등기 내역:

* 공유자전원지분전부이전 (갑4)

* 소유권이전 (갑7, 매매)

* 주택임차권 (을1, 이예지, 260,000,000원) - 등기부상 말소 처리됨.

* 인천세무서장 압류 (갑8) - 말소기준권리

* 미추홀구 압류 (갑9)

* 시흥세무서장 압류 (갑10)

* 주택도시보증공사 강제경매 (갑11, 260,000,000원) - 본 경매 개시 결정

* 도봉구 압류 (갑12)

등기부채권 총액: 260,000,000원

18.

19. 3.2. 임차인 분석

임차인: 주택도시보증공사 (이 )

보증금: 260,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 4월 1일

확정일자: 2022년 3월 18일

대항력: 없음

비고: 등기부 상 주택임차권 (을1)은 말소 처리되었으며, 임차인의 대항력은 없습니다.

이에 따라 임차인의 보증금은 인수되지 않을 것으로 예상됩니다.

물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 주택임차권등기가 언급되나, '주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨'이라는 내용이 함께 있어, 이는 HUG가 본 임차권 등기에 대해 말소에 동의했음을 의미하며, 결과적으로 해당 임차권은 소멸될 가능성이 높습니다.

20.

21. 3.3. 인수되는 권리 및 부담

본 건은 말소기준권리보다 후순위의 권리들로 인해 진행되는 강제경매 사건이며, 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정입니다.

따라서 낙찰자가 인수하는 별도의 유상 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

22.

23. 4.상권분석

24.

25. 4.1. 주변 상권 특성

본건이 위치한 용현동 일대는 숭의역을 중심으로 주거, 상업, 업무 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다.

오피스텔 및 주거 시설이 밀집해 있어 임대 수요는 꾸준할 것으로 예상됩니다.

다만, 인근 지역의 신규 공급 및 기존 시설과의 경쟁 상황을 고려해야 합니다.

26.

27. 5.생활정보

28.

29. 5.1. 편의시설 및 공공시설

* 교통: 수인분당선 숭의역, 다수의 버스 노선

* 편의: 주변 근린생활시설, 마트, 병원 등 이용 가능

* 교육: 용현초, 선인중, 인하부고 등 인근 학교 위치

30.

31. 6.잠재적 리스크

32.

33. 6.1. 법적/행정적 리스크

* HUG 인수조건 변경: 구체적인 내용이 명시되지 않아 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

34.

35. 6.2. 시장 리스크

* 최근 실거래가 대비 감정가 괴리: 최근 2026년 1월, 4월 실거래가가 1억원 초반대에 형성되어 있는 반면, 본건 감정가는 225,000,000원으로 상당한 차이를 보입니다. 이는 감정 시점과 현재 시점의 시장 상황, 또는 감정 방식의 차이일 수 있으나, 입찰 시 반드시 고려해야 할 요소입니다.

* 인근 유사 물건 경쟁: 유사한 오피스텔의 공급 물량 및 가격 경쟁을 고려해야 합니다.

36.

37. 7.종합 의견

38.

39. 7.1. 물건 총평

본 물건은 인천 미추홀구 숭의역 인근에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

등기부상 복잡한 권리관계가 있으나, 말소기준권리 분석 결과 대부분의 권리가 소멸될 예정으로 낙찰자가 인수할 부담은 적을 것으로 보입니다.

다만, 최근 실거래가와 감정가의 큰 차이는 신중한 접근이 필요합니다.

40.

41. 8.투자 포인트

42.

43. 8.1. 매력적인 요소

* 역세권 입지: 숭의역 도보권으로 대중교통 이용이 편리합니다.

* 정리된 권리관계: 말소기준권리 분석상 인수되는 권리가 없어 명확한 권리 취득이 가능합니다.

* 건축년도: 2018년 준공으로 비교적 신축에 속하여 즉시 거주 또는 임대가 용이합니다.

44.

45. 9.예상 입찰가

46.

47. 9.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 동일 건물(코지팰리스) 내 유사 면적(전용면적 약 46.79㎡)의 오피스텔 매매가는 2026년 1월 103,000,000원, 2026년 4월 108,700,000원에 거래되었습니다.

이는 본건의 감정가 225,000,000원과 비교하여 현저히 낮은 수준입니다.

본건의 건물면적 67.25㎡ (약 20.3평)은 전용면적 46.79㎡ (약 14.1평)과 차이가 있어, 실제 감정 평가는 전용면적 외 다른 기준(공용면적 포함 등)으로 이루어졌을 가능성이 있습니다.

그러나 시장에서 실제 거래되는 가격은 전용면적 기준의 시세가 더 중요하므로, 최근 실거래가를 중심으로 보수적으로 접근해야 합니다.

48.

49. 9.2. 예상 입찰가 산정

감정가 225,000,000원은 최근 실거래가 103,000,000원 ~ 108,700,000원에 비해 약 2배 가량 높습니다.

일반적으로 경매 물건은 감정가의 70~90% 수준에서 낙찰되는 경우가 많지만, 본 건의 경우 시세 대비 감정가가 너무 높아 단순히 감정가 대비 비율로 산정하기는 어렵습니다.

최근 실거래가 10,870만원을 기준으로, 경매 비용 및 약간의 시세 상승 여력을 감안하여 보수적으로 접근하는 것이 좋습니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 최근 실거래가인 10,870만원을 기준으로, 약 10% ~ 20% 정도의 프리미엄을 감안하여

119,000,000원 ~ 130,000,000원 수준을 고려해볼 수 있습니다.

입찰 전 반드시 주변 시세 및 현장 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하시길 권장합니다.

일반적인 검색으로는 해당 물건 주변에서 특정 혐오시설이 직접적으로 확인되지는 않았으나, 현장 방문 시 주변 환경에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.