나이스옥션 법원경매 인천 2026타경501121 [1] 인천광역시 서구 가좌동 136 무한퍼스트지 12층1207호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일 · 평가일 2026.02.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 서구 가좌동 소재 '인천봉화초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 인근에는 중소규모의 공업시설, 공동주택, 근린생활시설 등이 소재하는바 제반 주위환 경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량 출입 가능하며 인근에 버스 정류장, 지하철역 등이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하2층/지상13층 건내 제12층 제1207호 로서, 외벽 : 세멘몰탈위 페인팅, 인조석 붙임 등 마감. 내벽 : 도배벽지 및 일부 타일 등 마감. 창호 : 샷시 창호 등 마감임.

이용상태

공부상 오피스텔로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 전기설비, E/V, 주차장 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고 평탄한 정방형 토지로서, "주상용" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 노폭 약 20M, 북측으로 노폭 약 10M 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

■ 일련번호(1): 준공업지역 , 도로(접합), 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육청평생교육과문의560-6659)<교육환경 보호 에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가 구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경501121 (1)

소재지: 인천광역시 서구 가좌동 136 무한퍼스트지 12층1207호

용도: 오피스텔

감정가: 198,000,000원

토지면적: 16.82㎡ (약 5.09평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 66.94㎡ (약 20.25평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: 토지거래허가구역, HUG 인수조건 변경, 선순위임차권

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

대상 물건은 인천광역시 서구 가좌동에 위치하며, 인천봉화초등학교 북서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변에는 중소규모의 공업시설, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하여 있어 일반적인 주거 및 상업 환경을 형성하고 있습니다.

* 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 위치하고 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 건물 구조

철근콘크크리트 구조의 지하 2층/지상 13층 건물 내 12층에 해당합니다. 외벽은 세멘몰탈 위 페인팅 및 인조석 마감, 내벽은 도배 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시 창호로 구성되어 있습니다.

* 이용상태

공부상 오피스텔로 등재되어 있으며, 현재 오피스텔로 이용 중입니다.

* 설비내역

기본적인 위생, 급배수, 난방, 전기 설비 및 엘리베이터, 주차장 등이 갖추어져 있습니다.

* 토지의 형상 및 이용상태

인접 필지와 비교하여 등고 평탄한 정방형 토지로서, 현재 주상용 건부지로 이용되고 있습니다.

* 인접 도로상태등

대상 물건은 서측으로 노폭 약 20M, 북측으로 노폭 약 10M 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 양호합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) 토지는 준공업지역으로 분류되며, 도로에 접합하고 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다. 토지거래허가구역으로 지정되어 있으나, 외국인 등이 주택용도 취득 시에만 적용됩니다. (2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)

1.2. 권리분석

* 채권자 정보

본 경매는 주OOOOOOO의 신청으로 진행되는 부동산 강제경매 사건입니다.

* 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(황혜림)

* 보증금: 285,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-02-28

* 확정일자: 2022-02-10

* 배당신고일자: 2024-03-25

* 대항력: 없음

* 비고:

* 인수 보증금 합계: 0원

위 임차인은 대항력이 없는 것으로 판단되며, 보증금 또한 인수되지 않습니다.

* 집합건물 등기부 요약

* 소유권보존: 심상근 외 2명 (2019-07-02)

* 공유자전원지분전부이전: 김상우 (2019-11-18)

* 주택임차권: 황혜림 (285,000,000원, 2024-03-25 말소)

* 소유권이전: 강샛별 (2022-03-23)

* 압류: 인천세무서장 (2023-03-06) - 말소기준권리

* 압류: 시흥세무서장 (2026-02-04)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (285,000,000원, 2026-02-09)

등기부 채권 총액은 285,000,000원입니다.

* 말소기준권리

등기부상 가장 먼저 접수된 권리인 인천세무서장의 압류(2023-03-06)가 말소기준권리가 됩니다. 본 경매물건은 말소기준권리보다 늦게 설정된 권리들은 모두 말소될 예정입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리

을구 순위 7번 주택임차권 등기가 있으나, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출된 상태이며, 임차인의 대항력이 없는 것으로 확인되었습니다. 따라서 본 매각으로 임차권은 소멸될 것으로 보이며, 인수되는 보증금은 없습니다.

1.3. 상권분석

최근 매매 정보에 따르면, 동일 건물 내 유사 면적(66.34㎡)의 오피스텔이 2024년 9월 12일에 185,000,000원에 거래되었습니다 (12층). 또한, 2025년 6월 12일에는 66.93㎡ 면적이 160,000,000원에 거래되었습니다 (2층). 본 물건은 12층에 위치하여 2024년 9월 거래 사례와 층수가 동일하므로 해당 거래 가격이 현 시세를 반영하는 중요한 지표로 판단됩니다. 감정가는 198,000,000원으로 책정되었으나, 최근 실거래가 중 최고가인 185,000,000원과의 차이를 고려할 때, 현재 시세는 감정가보다 다소 낮거나 유사한 수준으로 형성되어 있을 가능성이 있습니다. 다만, 2025년 6월 거래 가격이 더 낮게 나온 점은 층수 또는 시장 상황 변동성을 시사합니다.

1.4. 생활정보

* 주변 시설

인천봉화초등학교가 인근에 위치하고 있어 자녀 교육 환경이 마련되어 있습니다. 또한, 중소규모 공업시설, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하여 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교통

인근 버스 정류장을 통한 대중교통 이용이 편리하며, 차량을 이용한 도심 접근성도 양호합니다.

* 혐오시설

제공된 정보 및 검색 결과에 따르면, 대상 물건 인근(가좌동 136번지)에 직접적으로 인접한 혐오시설에 대한 명확한 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 지역 특성상 공업시설이 분포하고 있으므로, 소음이나 환경 오염 관련 잠재적 가능성은 배제할 수 없습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역

외국인 주택 취득 시에만 적용되므로, 국내 거주자에게는 직접적인 제한 사항이 아닐 수 있습니다.

* HUG 인수조건 변경 및 선순위임차권

주택도시보증공사(HUG) 관련 임차권이 등기되어 있으나, 대항력이 없고 보증금 인수 부담이 없다는 점이 확인되었습니다. 이는 HUG가 채권자로서 경매를 신청하고 임차권 말소에 동의하였음을 시사하며, 매수인이 해당 임차권에 따른 부담을 지지 않아도 됨을 의미합니다.

* 임대 미상

임대차 관계가 불명확한 점은 향후 임대 수익률 산정에 있어 불확실성 요소로 작용할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천 서구 가좌동에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 보통 수준입니다. 특히 12층에 위치하여 조망이나 채광 등에서 장점이 있을 수 있습니다. 권리관계 분석 결과, 말소기준권리 이후의 권리들은 대부분 말소될 예정이며, 임차인의 대항력 부재 및 보증금 미인수로 인해 매수인이 인수할 부담은 없는 것으로 판단됩니다. 토지거래허가구역 지정은 있으나 국내 매수자에게는 큰 영향이 없을 것으로 보입니다. 전반적으로 관리가 잘 된 오피스텔로 보이며, 향후 시세 상승 또는 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 인천 서구 가좌동에 위치하여 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 기대

* 말소기준권리 이후의 권리들은 모두 말소될 예정이며, 임차인 보증금 인수 부담 없음

* 인근의 다양한 편의시설 및 교통망으로 인한 실거주 및 임대 수요 확보 가능성

* 감정가 대비 실거래가 분석을 통해 합리적인 입찰가 산정 가능

1.8. 예상 입찰가

최근 12층 거래 사례인 185,000,000원과 감정가 198,000,000원을 종합적으로 고려할 때, 본 물건의 현 시세는 약 185,000,000원에서 195,000,000원 사이로 추정됩니다. 인수 보증금이 없어 추가적인 매수인의 부담은 없습니다. 따라서, 유찰 가능성과 경쟁 상황을 고려하여 190,000,000원 내외를 목표 입찰가로 설정하는 것을 제안합니다. 다만, 실제 입찰 시에는 현장 조사 결과, 최고가 매수 신고인과의 경쟁 구도 등을 종합적으로 판단하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.