나이스옥션 법원경매 인천 2026타경501097 [1] 인천광역시 서구 석남동 526-15 한빛아트빌 3동 5층502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 류호광 · 평가일 2026.02.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 석남동 소재 "신촌공원" 남서측 인근의 한빛아트빌 단지 내에 위치하며, 주위일대는 동류형의 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재한 지역으로 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하고, 버스정류소 등이 근거리에 소재하여, 대중교통 사정은 무난한 편임.

건물의 구조

2001. 09월경에 사용승인을 득한 철근콘크리트조 스라브지붕 5층건 제2종근린생활시설 및 다세대주택 건물 내 5층 502호로서, 외벽:콘크리트 위 돌붙임 등 마감. 내벽:몰탈 위 벽지 등 마감. 창호:샷시창호임.

이용상태

본건은 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 난방설비 등을 구비하고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서 대체로 평탄하며, 현황 제2종근린생활시설 및 다세대주택 건물의 부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 동측으로 공도와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 도로(접함), 가축사육제한구역(2025-05-20), 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함) (2025.8.26.~2026.8.25.)).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 사항은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 인천광역시 서구 석남동 526-15 한빛아트빌 3동 5층 502호에 위치한 다세대주택입니다.

사건번호는 인천지방법원 2026타경501097 (1)이며, 감정평가액은 101,000,000원입니다.

토지 면적은 16.23㎡ (약 4.91평)이며, 건물 면적은 41.70㎡ (약 12.61평)입니다.

토지와 건물 일괄 매각 대상이며, 경매 구분은 부동산 강제경매입니다.

채권자는 주OOOOOOO입니다.

2. 입지조건

본건은 인천광역시 서구 석남동 소재 "신촌공원" 남서측 인근에 위치한 한빛아트빌 단지 내에 소재합니다.

주위 일대는 동류형의 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재한 지역으로 주위환경은 보통 수준입니다.

차량의 출입이 가능하며, 버스 정류소가 근거리에 있어 대중교통 사정은 무난한 편입니다.

3. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2026년 2월 9일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(갑16)입니다.

등기부등본상 을구 3번의 주택임차권(권리자: 김하리, 권리금액: 100,000,000원)이 존재하나, 해당 임차권은 말소될 예정입니다.

이는 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되었기 때문이며, 이에 따라 임차인의 보증금 인수 부담은 없습니다.

따라서, 본건 매각으로 인해 인수되는 유치권, 저당권, 전세권, 임차권 등은 없습니다.

주택임차인 현황으로는 임차인 주택도시보증공사(김하리)가 있으며, 보증금 100,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2021년 11월 18일, 확정일자 2021년 10월 21일입니다. 해당 임차인은 대항력이 없습니다.

인수 보증금 합계는 0원입니다.

집합건물 등기부요약에 따르면, 현재 소유권자는 주식회사플러스알파(갑15)입니다.

4. 상권분석

본건은 주거 지역 내에 위치하며, 주변에 근린생활시설이 혼재하고 있어 지역 주민을 대상으로 한 기본적인 상권이 형성되어 있습니다.

동류형 공동주택 단지가 밀집해 있어 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

인천광역시 서구 석남동 526-15 주변으로는 신촌공원이 인접해 있어 쾌적한 주거 환경을 누릴 수 있습니다.

교통의 경우, 단지 앞으로 공도가 접해 있으며 대중교통 이용이 편리합니다.

주변에 다양한 편의시설 및 근린생활시설이 분포하고 있어 일상생활 영위가 용이합니다.

별도의 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

과거 본건 소재지는 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되었으나, 해당 허가 구역 지정 기간은 2026년 8월 25일자로 만료되었습니다. 따라서 현재 시점에서는 토지거래허가 관련 리스크는 존재하지 않습니다.

다만, 임대차 관계 및 기타 특이사항에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 인천 서구 석남동의 주거 밀집 지역에 위치한 다세대주택으로, 비교적 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

부동산 강제경매로 진행되었으나, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 예정이며, 인수되는 임차 보증금 또한 없어 권리 관계가 비교적 명확합니다.

토지거래허가구역 지정이 해제되어 향후 거래 절차가 간소화될 것으로 예상됩니다.

아파트에 비해 다세대주택의 경우 개별 건물의 관리 상태, 층수, 향 등에 따라 가격 편차가 클 수 있으므로 현장 방문을 통한 상세한 상태 확인이 중요합니다.

8. 투자 포인트

인천 서구 지역의 부동산 시장 동향 및 개발 계획을 고려할 때, 시세 차익 또는 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

권리 관계가 명확하고 인수 부담이 없는 점은 투자 매력을 높이는 요인입니다.

최근 주변 다세대 주택의 매매 사례를 볼 때, 감정가 및 최근 시세를 고려한 합리적인 가격 책정이 중요합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정평가액은 101,000,000원입니다.

최근 인근 단지(한빛빌라, 경성빌라, 대명그린빌 등)의 매매 사례를 종합적으로 분석한 결과, 면적, 건축 연도, 층수 등을 고려할 때 본건의 적정 시세는 감정평가액 수준으로 판단됩니다.

다만, 경매 진행 시 경쟁 강도에 따라 변동될 수 있습니다.

입찰 시에는 감정가 101,000,000원을 기준으로 하되, 시장 상황 및 본인의 투자 전략에 따라 보수적으로 접근하는 것을 권장합니다.

예상 입찰가는 101,000,000원에서 103,000,000원 사이로 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.