나이스옥션 법원경매 인천 2026타경501090 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 1002-11 리오센트럴타워 3층301호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 그루 · 평가일 2026.02.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 "인천석암초등학교" 남측 인근에 인근에 위치하며 주위는 오피스텔 및 공동주택, 근린생활시설 등으로 이루어진 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 건물까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 전철역(석바위시장역)이 소재하는 등 제반 교통상황은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물 내 제3층 제301호로서, 외벽 : 석재붙임 및 몰탈위페인팅 마감 등, 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

공부상 오피스텔임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필지 일단의 사다리형의 토지로서 업무시설 및 공둥주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 남측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

3필지 공히, 일반상업지역(2025-12-08) , 방화지구(2022-06-13), 가축사육제한구역(인천 광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경501090 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 1002-11 리오센트럴타워 3층 301호

용도: 오피스텔

건물 규모: 총 15층 건물 중 3층, 철근콘크리트구조

감정가: 207,000,000원

토지면적: 9.49㎡ (약 2.87평)

토지 지분: 9.49㎡ (약 2.87평)

건물면적: 59.96㎡ (약 18.14평)

건물 지분: 59.96㎡ (약 18.14평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

2. 입지조건

주변 환경: 본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 "인천석암초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 생활 환경은 보통 수준임.

교통 편의성: 본건 건물까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장 및 인천2호선 석바위시장역이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

인접 도로: 본건 서측 및 남측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지 이용 계획: 본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상)으로 지정되어 있음.

3. 권리분석

말소기준권리: 본건의 말소기준권리는 강서세무서장의 압류 등기(2023.02.07, 갑10)임.

인수되는 권리: 등기사항전부증명서상 주택임차권(을1)이 존재하나, 채권자(주택도시보증공사)가 말소 동의 확약서를 제출하였고, 해당 임차권이 말소 예정이며 '대항력 없음'으로 확인되어 매수인이 인수하는 권리는 없는 것으로 판단됨. 따라서 인수 보증금은 0원임.

주요 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (김 )

* 보증금: 240,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-04-08

* 확정일자: 2022-05-13

* 배당신고일자: 2024-01-11

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경, 선순위임차권으로 기재되어 있으나, 등기사항 및 물건명세서 상 매각으로 소멸될 예정임.

등기부 요약: 집합건물 등기부 요약에 따르면 소유권 이전, 신탁 등기 말소, 주택임차권, 압류, 강제경매 등이 등재되었으나, 말소기준권리보다 후순위에 있는 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 것으로 예상됨.

4. 상권분석

본건이 소재한 인천 미추홀구 주안동 일대는 오피스텔, 공동주택, 근린생활시설 등이 밀집한 지역으로, 상업 활동이 활발한 곳임. 석바위시장역 역세권이라는 지리적 이점을 바탕으로 풍부한 유동인구 및 배후수요를 확보하고 있음.

5. 생활정보

본건은 인천석암초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호한 편임. 또한, 석바위시장역(인천2호선)을 통해 인천 시내로의 접근성이 뛰어나며, 다수의 버스 노선이 운행되어 편리한 교통 환경을 제공함. 주변에 다양한 근린생활시설 및 편의시설이 밀집해 있어 주거 생활 편의성이 높음.

6. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 변경 및 선순위임차권: 등기상 주택임차권(을1)이 존재하며 '선순위임차권'으로 분류되어 있으나, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정임. '대항력 없음' 및 '인수 보증금 합계 0원'으로 명시되어 있어 매수인이 인수할 금전적 부담은 없는 것으로 판단됨. 다만, 관련 서류상의 최종 확인 및 법률적 검토가 필요함.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 미추홀구 주안동의 역세권 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 매우 우수한 장점을 지니고 있음. 감정가는 2억 7백만원으로 책정되었으나, 최근 동일 건물 내 유사 면적(66㎡)의 실거래가가 1억 4천만원대로 확인되어 시세 대비 감정가가 다소 높게 평가되었을 가능성이 있음. 등기부상 HUG 임차권은 매각으로 소멸 예정되어 있어 인수 부담은 없다고 판단되나, 시세와의 괴리를 고려한 신중한 접근이 요구됨.

8. 투자 포인트

우수한 입지: 인천2호선 석바위시장역 도보 거리 역세권에 위치.

풍부한 배후수요: 오피스텔, 공동주택, 근린생활시설 밀집 지역으로 안정적인 임대 수요 확보 가능.

권리상 안전: HUG 임차권이 매각으로 소멸될 예정으로, 인수 부담 없음.

개발 잠재력: 주안동 일대의 지역 개발 계획 및 재개발 사업 진행 가능성.

9. 예상 입찰가

감정가: 207,000,000원

시세 분석:

최근 동일 건물(리오센트럴타워) 내 66㎡ 면적 물건이 1억 4,477만원에 실거래된 사례가 있습니다. 이를 기준으로 본건(59.96㎡)의 평당 가격(약 219만원/㎡)을 적용하면, 약 1억 3,130만원 수준으로 추정됩니다. 이는 감정가(2억 7백만원)보다 현저히 낮은 수준입니다.

예상 입찰가 제안:

감정가 대비 85~95% 수준은 175,950,000원 ~ 196,650,000원입니다.

하지만, 최근 실거래가 동향을 볼 때, 본건의 현재 시장 가치는 감정가보다 낮을 가능성이 높습니다.

따라서, 현장 조사 및 추가적인 시세 분석을 통해 보수적으로 접근할 것을 권장하며, 1억 5천만원 ~ 1억 7천만원 선에서 입찰가격을 검토해 보는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.