나이스옥션 법원경매 인천 2026타경501042 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 764-1 로하스빌 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 굿모닝감정 · 평가일 2026.02.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 "인천주안초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택,단독주택,근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상6층건 내 제4층 제402호로서, (사용승인일:2012.03.29) 외벽: 석재붙임 마감 등, 창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

본건은 다세대주택으로 이용중임(폐문 부재로 내부 확인은 못함).

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 개별난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로 대비 등고평탄한 세장형의 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1),(2): 준주거지역, 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계: 미상임. - 기타사항: 해당사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 인천지방법원 2026타경501042 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 764-1 로하스빌 4층402호

용도: 다세대주택

건물 사용승인일: 2012년 3월 29일

감정가: 82,000,000원

1.2. 면적 정보

토지면적: 14.48㎡ (약 4.38평)

건물면적: 31.72㎡ (약 9.60평)

1.3. 경매 기본 정보

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 여수농업협동조합

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 "인천주안초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한

본건 토지는 준주거지역으로, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025년 8월 21일까지, 외국인 등 특정 대상자 및 용도에 한함)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

등기부상 말소기준권리는 2012년 5월 25일 접수된 여수농업협동조합의 근저당권(130,000,000원)이며, 이후 설정된 모든 권리(근저당, 가압류, 압류, 임의경매)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 현재 진행 중인 임의경매 또한 여수농업협동조합이 신청하였습니다.

3.2. 임차인 현황

임차인 현황 조사 결과, 인수되는 보증금 합계는 0원입니다. 다만, 내부 확인이 불가(폐문 부재)하여 임대차 관계는 미상이며, 보증금 외에 인수될 수 있는 다른 권리 관계는 없는지 추가적인 확인이 필요합니다.

3.3. 소멸되지 않는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 특별히 명시되지 않았습니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 건물 정보

건물은 철근콘크리트구조의 지상 6층 건물 중 4층에 위치한 다세대주택으로, 2012년 3월 29일에 사용 승인되었습니다. 건물에는 기본적인 위생 설비, 급배수 설비, 개별난방 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

4.2. 주변 실거래가 분석

인근 유사 물건 실거래가 분석 결과, 다음과 같은 정보가 확인되었습니다.

* 세명쉐르빌 (2001년 건축, 43.33㎡): 2026년 5월 8,200만원에 거래됨.

* 화인에이스빌 (2012년 건축, 44.77㎡): 2026년 5월 12,200만원에 거래됨.

* 대일빌라 (1993년 건축, 44.4㎡): 2026년 5월 9,000만원에 거래됨.

본건(로하스빌, 31.72㎡)의 감정가는 8,200만원으로, 유사 연식의 화인에이스빌(12,200만원)보다는 낮지만, 오래된 건물의 거래가와 유사하거나 높은 수준입니다. 다만, 본건은 제시된 비교 사례들보다 전용면적이 작은 편임을 고려해야 합니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 내부 미확인

현장 방문 시 폐문 부재로 인해 내부 상태 확인이 불가했습니다. 도배, 장판, 내부 시설 등의 실제 상태는 입찰 전 반드시 확인이 필요합니다.

5.2. 임대차 관계 미상

임대관계가 미상이므로, 실제 거주 중인 임차인이 있을 가능성이 있으며, 인수 보증금이 0원으로 확인되었으나, 예상치 못한 보증금 외 채권이나 점유 관계가 있을 수 있습니다.

5.3. 토지거래 허가구역

본건 토지는 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 특정 조건(외국인 등)에 해당하는 매수자는 거래 허가를 받아야 합니다.

5.4. 혐오시설 여부

주변 환경은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 일반적인 주거 지역의 환경을 형성하고 있습니다. 조사된 정보상으로는 특별히 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 종합 의견

본건은 2012년에 건축된 비교적 신축에 속하는 다세대주택으로, 입지 조건 및 교통 여건이 양호한 편입니다. 권리 관계는 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸될 예정으로 분석되어 깨끗한 편입니다. 다만, 내부 상태 확인 불가 및 임대차 관계 미상 등 잠재적 리스크 요인이 존재하므로, 입찰 전 충분한 현장 조사를 통해 이를 확인하는 것이 필수적입니다. 제시된 실거래가 데이터를 기반으로 볼 때, 본건의 감정가는 유사 시점의 거래가와 비교하여 합리적인 수준으로 판단되나, 면적이 작은 점을 고려한 가치 평가가 필요합니다.

7. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물(2012년 준공)

* 주변 교통 및 생활 편의시설 접근 용이

* 권리 관계가 명확하여 인수 부담 적음

8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 8,200만원입니다. 유사 건물 중 2012년식 화인에이스빌(44.77㎡)이 1억 2,200만원에 거래된 점을 고려할 때, 본건(31.72㎡)의 가치 판단에 참고할 수 있습니다. 다만, 내부 상태 미확인 및 임대차 관계의 불확실성 등을 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다.

보수적으로 접근 시, 감정가의 85% ~ 95% 수준인 약 6,970만원 ~ 7,790만원 사이를 고려해 볼 수 있습니다.

현 시세와 잠재적 리스크를 고려한 적정 입찰가는 7,500만원 ~ 8,000만원 범위로 예상됩니다.1.물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 인천지방법원 2026타경501042 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 764-1 로하스빌 4층402호

용도: 다세대주택

건물 사용승인일: 2012년 3월 29일

감정가: 82,000,000원

1.2. 면적 정보

토지면적: 14.48㎡ (약 4.38평)

건물면적: 31.72㎡ (약 9.60평)

1.3. 경매 기본 정보

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 여수농업협동조합

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 "인천주안초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한

본건 토지는 준주거지역으로, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025년 8월 21일까지, 특정 대상자 및 용도에 한함)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

등기부상 말소기준권리는 2012년 5월 25일 접수된 여수농업협동조합의 근저당권(130,000,000원)이며, 이후 설정된 모든 권리(근저당, 가압류, 압류, 임의경매)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 현재 진행 중인 임의경매 또한 여수농업협동조합이 신청하였습니다.

3.2. 임차인 현황

임차인 현황 조사 결과, 인수되는 보증금 합계는 0원입니다. 다만, 내부 확인이 불가(폐문 부재)하여 임대차 관계는 미상이며, 보증금 외에 인수될 수 있는 다른 권리 관계는 없는지 추가적인 확인이 필요합니다.

3.3. 소멸되지 않는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 특별히 명시되지 않았습니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 건물 정보

건물은 철근콘크리트구조의 지상 6층 건물 중 4층에 위치한 다세대주택으로, 2012년 3월 29일에 사용 승인되었습니다. 건물에는 기본적인 위생 설비, 급배수 설비, 개별난방 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

4.2. 주변 실거래가 분석

인근 유사 물건 실거래가 분석 결과, 다음과 같은 정보가 확인되었습니다.

* 세명쉐르빌 (2001년 건축, 43.33㎡): 2026년 5월 8,200만원에 거래됨.

* 화인에이스빌 (2012년 건축, 44.77㎡): 2026년 5월 12,200만원에 거래됨.

* 대일빌라 (1993년 건축, 44.4㎡): 2026년 5월 9,000만원에 거래됨.

본건(로하스빌, 31.72㎡)의 감정가는 8,200만원으로, 유사 연식의 화인에이스빌(12,200만원)보다는 낮지만, 오래된 건물의 거래가와 유사하거나 높은 수준입니다. 다만, 본건은 제시된 비교 사례들보다 전용면적이 작은 편임을 고려해야 합니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 내부 미확인

현장 방문 시 폐문 부재로 인해 내부 상태 확인이 불가했습니다. 도배, 장판, 내부 시설 등의 실제 상태는 입찰 전 반드시 확인이 필요합니다.

5.2. 임대차 관계 미상

임대관계가 미상이므로, 실제 거주 중인 임차인이 있을 가능성이 있으며, 인수 보증금이 0원으로 확인되었으나, 예상치 못한 보증금 외 채권이나 점유 관계가 있을 수 있습니다.

5.3. 토지거래 허가구역

본건 토지는 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 특정 조건(외국인 등)에 해당하는 매수자는 거래 허가를 받아야 합니다.

5.4. 혐오시설 여부

주변 환경은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 일반적인 주거 지역의 환경을 형성하고 있습니다. 조사된 정보상으로는 특별히 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 종합 의견

본건은 2012년에 건축된 비교적 신축에 속하는 다세대주택으로, 입지 조건 및 교통 여건이 양호한 편입니다. 권리 관계는 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸될 예정으로 분석되어 깨끗한 편입니다. 다만, 내부 상태 확인 불가 및 임대차 관계 미상 등 잠재적 리스크 요인이 존재하므로, 입찰 전 충분한 현장 조사를 통해 이를 확인하는 것이 필수적입니다. 제시된 실거래가 데이터를 기반으로 볼 때, 본건의 감정가는 유사 시점의 거래가와 비교하여 합리적인 수준으로 판단되나, 면적이 작은 점을 고려한 가치 평가가 필요합니다.

7. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물(2012년 준공)

* 주변 교통 및 생활 편의시설 접근 용이

* 권리 관계가 명확하여 인수 부담 적음

8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 8,200만원입니다. 유사 건물 중 2012년식 화인에이스빌(44.77㎡)이 1억 2,200만원에 거래된 점을 고려할 때, 본건(31.72㎡)의 가치 판단에 참고할 수 있습니다. 다만, 내부 상태 미확인 및 임대차 관계의 불확실성 등을 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다.

보수적으로 접근 시, 감정가의 85% ~ 95% 수준인 약 6,970만원 ~ 7,790만원 사이를 고려해 볼 수 있습니다.

현 시세와 잠재적 리스크를 고려한 적정 입찰가는 7,500만원 ~ 8,000만원 범위로 예상됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.