나이스옥션 법원경매 고양 2026타경60237 [1] 경기도 파주시 법원읍 가야리 48-7 네스트빌 102동 1층101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대화 · 평가일 2026.02.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 파주시 법원읍 가야리 소재 ‘가야2리마을회관’ 남동측 인근에 위치하고, 인근은 단독주택, 축사, 농경지 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량 진·출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상4층 외장타일, 외장석붙임 등 하이샷시 창호 등

이용상태

다세대주택(방3, 거실, 주방, 욕실2, 발코니 등)

설비내역

위생 및 급·배수설비, 개별난방설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

대상물건은 인접 토지 및 도로 대비 등고·평탄하며 사다리형의 토지로서, 건부지[공동주택(다세대주택)]으로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건은 북서측으로 노폭 약 4~6미터 내외의 도로와 접하며, 이 도로를 통해 인근지역으로 연계 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설기타(15미터위임)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)((08.12.30))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26~26.8.25. 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택), <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

신청채권자인 주택도시보증공사가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2026.07.09.자 인수조건변경확약서를 제출함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2026타경60237 (1)

소재지: 경기도 파주시 법원읍 가야리 48-7 네스트빌 102동 1층101호

용도: 다세대주택

감정가: 91,000,000원

토지면적: 48.82㎡ (약 14.77평)

건물면적: 59.03㎡ (약 17.86평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

건물 연식: 1991년 (JSON 정보 기반)

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 대상 물건은 경기도 파주시 법원읍 가야리 소재 ‘가야2리마을회관’ 남동측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 축사, 농경지 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

교통상황: 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 여건은 보통입니다.

토지형상 및 이용상태: 토지는 인접 토지 및 도로 대비 등고·평탄한 사다리형으로, 현황 건부지(공동주택, 다세대주택)로 이용 중입니다.

인접 도로상태: 북서측으로 노폭 약 4~6미터 내외의 도로와 접하며, 이 도로를 통해 인근 지역으로 연계 가능합니다.

토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제1종일반주거지역이며, 가축사육제한구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역, 제한보호구역, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 말소기준권리는 2023년 5월 11일 접수된 주식회사금강건설중기의 근저당권(140,000,000원)입니다.

총 채권액은 1,646,738,718원으로 감정가 대비 매우 높습니다.

임차인 현황:

* 임차인: BISTAKESMAN

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2025-11-15, 대항력: 없음

* 임차인: ILANDARIDEWAYALAGEKAVISHKATHARAKAK

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2026-01-16, 대항력: 없음

* 임차인: ROKATEKENDRA

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2025-11-20, 대항력: 없음

* 임차인: 주택도시보증공사(강현석)

보증금: 100,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2022-09-14, 확정일자: 2022-08-29, 배당신고일자: 2024-10-10, 대항력: 없음. (등기부상 주택임차권 권리자는 강현석으로, 말소됨)

* 임차인: 김동규

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2025-10-27, 대항력: 없음

* 임차인: 이병숙

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2023-10-23, 대항력: 없음

* 임차인: 이장훈

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2023-02-27, 대항력: 있음. 주의 필요.

인수 보증금 합계는 0원입니다.

주택도시보증공사(HUG)는 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다'는 내용의 인수조건변경확약서를 제출하였습니다. 이는 HUG 관련 권리관계 처리가 비교적 명확해질 수 있음을 시사합니다.

4. 상권분석

주변 연립, 다세대, 빌라 매매 사례를 분석한 결과, 2026년 2월부터 4월까지 거래된 유사 면적의 다세대주택 매매가는 3,500만원에서 4,321만원 사이에 형성되어 있습니다.

이는 본건의 감정가 91,000,000원에 비해 현저히 낮은 수준입니다. 특히, 본건과 유사한 전용면적 59.49㎡의 다세대주택이 2026년 2월 3,500만원에 거래된 사례가 있습니다.

이를 평당 가격으로 환산 시, 11.38평(37.62㎡)이 4,000만원에 거래되어 약 351.5만원/평, 14.65평(48.42㎡)이 4,321만원에 거래되어 약 295.0만원/평, 18.00평(59.49㎡)이 3,500만원에 거래되어 약 194.5만원/평으로, 거래 사례별 편차가 크게 나타납니다.

5. 생활정보

건물의 구조: 철근콘크리트구조로, 철근콘크리트지붕이며 지상 4층 건물입니다.

이용상태: 다세대주택으로, 방 3개, 거실, 주방, 욕실 2개, 발코니 등으로 구성되어 있습니다.

설비내역: 위생 및 급·배수설비, 개별난방설비 등을 갖추었습니다.

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 이장훈의 존재: 보증금이 0원으로 기재되어 있으나, 대항력이 있으므로 명도 진행 시 주의가 필요합니다. 낙찰 후 명도 협상 또는 소송이 발생할 수 있습니다.

감정가와 실거래가 간의 큰 괴리: 2026년 초 거래된 유사 물건들의 실거래가가 감정가의 절반 이하로 나타나, 향후 낙찰가 산정 및 시세 차익 기대에 있어 보수적인 접근이 필요합니다.

지역 제한: 가축사육제한구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역, 제한보호구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등에 해당하여 향후 부동산 거래 및 이용에 제약이 따를 수 있습니다.

혐오시설: 주변 환경 분석 결과, 축사 등이 혼재되어 있다는 언급이 있으나, 현장 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 파주시 법원읍 가야리에 위치한 다세대주택으로, 총 채권액이 매우 높게 설정되어 있어 경매 절차가 진행 중입니다. 주택도시보증공사의 인수조건변경확약서 제출로 인해 권리 관계 정리가 수월해질 수 있는 측면이 있습니다. 또한, 건물 구조 및 생활 편의 설비는 일반적인 다세대주택 수준입니다.

하지만, 감정가 대비 실거래가 수준이 매우 낮다는 점, 대항력 있는 임차인(이장훈)의 존재, 그리고 토지 이용 계획상 여러 제한 사항들은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 특히, 유사 면적의 거래 사례들이 감정가의 절반 이하로 형성된 점은 면밀한 시세 분석과 보수적인 입찰가 산정을 요구합니다.

8. 투자 포인트

낮은 실거래가 수준 대비 잠재적 시세 상승 가능성: 만약 제시된 실거래가(3,500만원~4,321만원)가 장기적으로 상승한다면, 현재의 낮은 가격대에 진입하는 것이 유리할 수 있습니다.

HUG 인수조건변경: 신청 채권자인 HUG의 조건 변경 확약은 경매 절차 진행 및 명도 과정에서 발생할 수 있는 복잡성을 일부 해소할 수 있는 긍정적인 요인입니다.

9. 예상 입찰가

감정가는 91,000,000원이나, 최근 유사 면적의 실거래가(2026년 2~4월)가 3,500만원에서 4,321만원 사이로 형성되어 있음을 고려할 때, 감정가 대비 보수적인 접근이 필요합니다.

대항력 있는 임차인 이장훈의 보증금이 0원으로 기재된 점과 HUG의 인수조건변경으로 인해 '인수 보증금' 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

따라서, 최근 실거래가 수준과 감정가, 그리고 잠재적 리스크를 종합적으로 고려하여 예상 입찰가를 산정합니다.

예상 입찰가: 60,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.