나이스옥션 법원경매 인천 2026타경501119 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 81-15 알바트로스 5층505호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 퍼스트감정 · 평가일 2026.02.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 "인천지하철2호선 시민공원역" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량으로 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(스라브)지붕 9층 건물 내 제5층 제505호로서 (사용승인일:2012-08-28) 외벽:스톤코트 마감 등 창호:샷시창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급수 및 배수설비, 승강기설비 및 난방설비 등 기본설비 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형토지로서 업무시설 및 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2025-12-08) , 방화지구(2022-06-13), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 인천지방법원 2026타경501119 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 81-15 알바트로스 5층505호

용도: 아파트

감정가: 82,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 건물 및 토지 면적

토지면적: 4.54㎡ (약 1.37평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 17.82㎡ (약 5.39평) (전용면적)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건축물 정보

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(스라브)지붕 9층 건물 내 제5층 제505호

사용승인일: 2012년 08월 28일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 인천광역시 미추홀구 주안동에 소재하며, 인천지하철2호선 시민공원역 북동측 인근에 위치합니다. 주위로는 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설이 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통 및 도로

차량으로 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 건물의 북측으로는 포장도로에 접하고 있습니다.

2.3. 토지이용계획

* 일반상업지역

* 방화지구

* 가축사육제한구역

* 과밀억제권역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025-08-21) (지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.)

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2023년 03월 06일 인천세무서장의 압류 (갑4)입니다.

3.2. 인수되는 권리

상세 분석 결과, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.3. 임차인 현황 및 특이사항

* 임차인: 주택도시보증공사 (이미선)

* 보증금: 100,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 01월 10일

* 확정일자: 2021년 12월 22일

* 배당신고일자: 2024년 02월 22일

* 대항력: 없음

* 주의사항:

임차인 이미선(주택도시보증공사)의 경우, 제공된 정보에 '대항력있는 임차인'이라는 언급과 '대항력 없음'이라는 상반된 내용이 있습니다. 등기부등본 상 주택임차권(을7)은 말소 예정으로 기재되어 있으나, 물건명세서에는 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 순위 7번 주택임차권등기(다만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출 됨)'라고 명시되어 있습니다. 이는 낙찰 후에도 임차인과의 관계에서 분쟁의 소지가 있을 수 있음을 시사합니다. 또한, 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항이 있어, 주택도시보증공사의 인수 조건 및 해당 임차인 관련 확약서 내용을 명확히 확인해야 합니다.

3.4. 집합건물 등기부 요약

* 소유권보존 (2012-09-07)

* 공유자전원지분전부이전 (2013-01-31)

* 소유권이전 (2022-02-11)

* 압류 (인천세무서장, 2023-03-06, 말소기준)

* 압류 (시흥세무서장, 2025-09-17, 말소)

* 강제경매 (주택도시보증공사, 2026-02-09, 말소)

* 압류 (미추홀구, 2026-03-20, 말소)

등기부채권 총액: 100,000,000원

4. 상권분석

4.1. 상권 특징

인천지하철2호선 시민공원역 인근에 위치하여 역세권의 이점을 가지며, 주위로 주택, 업무시설, 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 상업 활동이 이루어지는 지역입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 교통

인천지하철2호선 시민공원역을 편리하게 이용할 수 있으며, 인근 버스정류장을 통해 지역 내외 이동이 수월합니다. 시민공원역 주변으로 다양한 편의시설이 밀집해 있을 것으로 예상됩니다.

5.2. 주변 환경 (혐오시설 유무)

제공된 정보 및 자체 검색 결과, 본건 소재지 인근에서 특별히 문제될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 관련 불확실성: 대항력 유무와 관련된 상반된 정보 및 물건명세서 상의 '소멸되지 않는 권리' 언급으로 인해 임차인과의 관계에서 분쟁 발생 가능성이 있습니다. HUG 인수조건 변경 내용 확인이 필수적입니다.

* 소형 면적의 제약: 전용면적 17.82㎡ (약 5.39평)으로 1인 가구 또는 소형 임대 수익 목적에만 적합할 수 있습니다.

* 토지거래계약허가구역 지정: 현재 지정기간(2026.08.25) 만료 예정이나, 추후 변경 가능성에 대한 모니터링이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천지하철2호선 시민공원역 역세권에 위치한 소형 아파트로, 입지적 강점을 가지고 있습니다. 감정가 82,000,000원은 소형 면적임을 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다. 다만, 임차인과의 권리 관계, 특히 대항력 유무 및 HUG 인수조건 변경과 관련된 불확실성은 본건의 가장 큰 리스크 요인이며, 철저한 권리 분석과 추가 확인이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 소형 주거 상품: 1인 가구 증가 및 소형 주택 선호도 상승 트렌드에 부합합니다.

* 임대 수익 가능성: 임차인 관련 리스크 해소 시 안정적인 임대 수익 창출 기대가 가능합니다.

* 시세 차익 잠재력: 지역 개발 및 인프라 개선에 따른 가치 상승 가능성을 고려할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

인수되는 보증금 합계: 0원

감정가: 82,000,000원

* 권장 입찰 범위: 본 물건의 경우, 임차인 관련 리스크가 상존하므로 감정가 대비 보수적인 접근이 필요합니다. 감정가 대비 70~80% 수준 (약 57,400,000원 ~ 65,600,000원)에서, 향후 시세 및 임대 수익률, 그리고 잠재적 인수 비용(임차인 문제 해결 관련)을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 산정하시기 바랍니다. (본 예상 입찰가는 참고용이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사 및 면밀한 추가 분석을 통해 결정하시길 권장합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.