나이스옥션 법원경매 인천 2026타경501123 [1] 인천광역시 남동구 구월동 1125-9 인스테이션2 4층401호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대양촌감정 · 평가일 2026.02.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 '구월여자중학교' 북측 인근에 위치하며 주변은 공동주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본 건 까지의 차량접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 인천지하철1호선 '예술회관역'이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물 내 제4층 제401호로서, 외벽 : 모르타르위페인팅 등 마감. 창호 : 시스템 창호임.

이용상태

도시형생활주택(다세대주택)으로 이용 중임.

설비내역

전기설비, 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 부정형의 토지로서 다세대주택 및 근린생활시설 부지 등으로 이용 중임.

인접 도로상태등

본 건 북측의 '인주대로'를 통하여 인근지역과의 연계가 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.)))

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 본 건 현관에 별첨 '사진용지'와 같이 '관리비 납입 영수증'이 부착되어 있으니 경매 참여 및 진행 시 재확인하시기 바람. - 임대관계는 미상임.

물건 비고

-현관에 '관리비 납입 영수증'이 부착되어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

* 사건번호: 인천지방법원 2026타경501123 (1)

* 소재지: 인천광역시 남동구 구월동 1125-9 인스테이션2 4층401호

* 용도: 도시형생활주택

* 건물구조: 철근콘크리트 평스라브지붕 6층 건물 내 제4층 제401호

* 사용승인일: 2012년 02월 06일

* 감정가: 117,000,000원

1.2. 면적 및 가격

* 토지면적: 9.97㎡ (약 3.02평)

* 토지지분: 9.97㎡ (약 3.02평)

* 건물면적: 24.30㎡ (약 7.35평)

* 건물지분: 24.3㎡ (약 7.35평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 입지

* 본 건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 '구월여자중학교' 북측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대임.

* 토지는 대체로 부정형이며, 다세대주택 및 근린생활시설 부지로 이용 중임.

2.2. 교통망

* 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재함.

* 인천지하철 1호선 '예술회관역'이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리함.

* 북측 '인주대로'를 통해 인근 지역과의 연계가 가능함.

2.3. 토지이용계획

* 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.08.26. ~ 2026.08.25., 외국인 등에 한함)에 해당함.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸 권리

* 말소기준권리: 2023년 03월 06일 인천세무서장의 압류 (갑6).

* 경매개시결정기입등기(2026.02.09, 갑9)보다 선순위 권리인 인천세무서장 압류(2023.03.06, 갑6)를 포함한 압류, 촉탁 등기 등은 매각으로 소멸될 예정임.

3.2. 인수되는 권리 (임차권)

* 등기부상 을구 3번 순위 주택임차권(안진영)이 존재하였으나, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정임.

* 임차인 현황에서도 대항력은 없는 것으로 표시되어 있으며, 인수 보증금 합계는 0원으로 확인됨.

* 따라서, 매수인이 인수해야 할 임차보증금은 없는 것으로 판단됨.

3.3. 등기부 요약

* 소유권 변동 이력 및 압류, 강제경매 등 다수의 권리 변동이 있었으며, 본 경매물건은 주택도시보증공사의 강제경매로 진행됨.

* 말소기준권리 이후의 모든 권리는 매각으로 소멸 예정임.

4. 상권 및 시세 분석

4.1. 주변 상권 현황

* 본 건이 위치한 구월동 일대는 주거, 상업, 업무 기능이 복합된 지역으로, 상업 시설 및 근린생활시설이 다수 분포하여 유동인구가 꾸준한 지역임.

* 주변은 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설이 혼재된 주거 및 상업 복합 지역임.

4.2. 주변 시세 분석 (JSON 데이터 분석)

* 제공된 최근 매매 정보에 따르면, 인근 지역의 다세대주택(빌라)은 2026년 3월 기준으로 3.3㎡당 약 370만원에서 560만원 수준에서 거래되었음.

* 참고된 매매 건들의 전용 면적은 38.25㎡ ~ 49.82㎡ (약 11.6평 ~ 15.1평)이며, 건물 연식은 1989년 ~ 2001년임. (제시된 전월세 JSON 정보도 매매 정보와 동일하여, 실제 시장 시세를 반영하기 위해 매매 정보로 간주함.)

* 본 건물의 전용면적은 24.30㎡ (약 7.35평)으로, 참고된 매물들보다 면적이 작음.

* 본 건물의 감정가는 117,000,000원으로, 3.3㎡당 약 15,900,000원 수준임. 이는 제시된 주변 시세와 상당한 괴리가 있음.

* 본 건물의 건축 연도는 2010년(준공 2012년)으로, 주변 시세에 참고된 건물들보다 최신임. 최신 건축 연도 및 입지 조건을 고려하더라도 감정가와 시장 시세 간의 차이가 매우 커, 투자 시 면밀한 현장 조사 및 시세 재확인이 필수적임.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 생활 인프라

* 단지 인근에 다양한 근린생활시설, 상업시설이 위치하여 생활 편의시설 이용이 편리함.

* 주변 공동주택, 오피스텔 등과 혼재되어 있어 주거 환경이 비교적 양호함.

5.2. 교육 환경

* 도보 거리에 구월여자중학교가 위치하고 있어 자녀 교육 환경에 긍정적 요인이 될 수 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 주의사항

* 등기부상 임차권이 말소 예정이나, 주택도시보증공사(HUG)의 말소동의 확약서 제출 여부 등 최종 확정 사항을 현장에서 반드시 재확인해야 함.

6.2. 미납 관리비 가능성

* 현관에 '관리비 납입 영수증'이 부착되어 있어, 미납 관리비 발생 가능성이 있으므로, 관리사무소를 통해 공용 및 전용 관리비 납부 현황을 상세히 확인해야 함.

6.3. 토지이용계획 제한사항

* 방화지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 대상) 등 여러 도시계획법규의 적용을 받으므로, 해당 법규에 따른 건축, 개발, 이용 제한 가능성을 사전에 확인해야 함.

6.4. 시세 대비 감정가 괴리

* 본 건의 감정가(117,000,000원)가 주변 유사 물건의 매매 시세(3.3㎡당 약 370만~560만원)와 비교했을 때 현저히 높아, 낙찰 후 시세차익을 기대하기 어렵거나 오히려 손실을 볼 수 있는 위험이 존재함.

7. 종합 의견

7.1. 물건 강점

* 2010년 준공(사용승인 2012년)으로 비교적 최신 건축물에 해당하여 건물 노후도가 낮음.

* 인천지하철 1호선 예술회관역 역세권에 위치하여 교통이 편리함.

* 주변에 상업시설 및 편의시설이 잘 갖추어져 있어 생활 환경이 양호함.

7.2. 물건 약점

* 건물 전용면적(24.30㎡)이 비교 대상 물건들보다 작아 활용도가 다소 떨어질 수 있음.

* 감정가 대비 주변 실거래가 시세가 현저히 낮아, 시세 차익을 기대하기 어렵고 고가 낙찰 시 손실 위험이 큼.

* 다수의 권리 설정 및 HUG 인수조건 변경 등 복잡한 권리관계 및 거래 이력이 존재함.

8. 투자 포인트

8.1. 신축 건물 가치

* 주변 다세대주택 대비 최신 건축 연도로, 건물 자체의 상품성이 높게 평가될 수 있음.

8.2. 역세권 접근성

* 인천지하철 1호선 예술회관역 인근에 위치하여 직주근접성이 우수하며, 임대 수요 확보에 유리함.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 기반 예상 범위

* 본 건의 감정가는 117,000,000원임.

* 인근 유사 다세대주택의 최근 매매 시세를 분석한 결과, 3.3㎡당 약 370만원에서 560만원 수준으로 파악됨.

* 본 건물의 전용면적(약 7.35평)과 주변 시세(3.3㎡당 최대 560만원)를 적용하여 환산 시, 약 4,120만원 (7.35평 x 560만원) 수준의 시장 가치를 추정할 수 있음.

* 건축 연도가 신축이라는 점을 감안하더라도, 제공된 시장 시세와의 격차가 매우 크므로, 보수적인 접근이 필요함.

* 따라서, 본 건의 예상 입찰가는 감정가(117,000,000원)보다 현저히 낮은 수준에서 결정될 가능성이 높으며, 시장 시세를 반영한 4,000만원 ~ 6,000만원 범위 내에서 신중하게 검토하는 것이 합리적으로 판단됨. 이는 제공된 JSON 데이터만을 기반으로 한 추정치이며, 실제 현장 조사 및 추가 시세 조사를 통해 반드시 검증해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.