나이스옥션 법원경매 인천 2026타경501102 [1] 인천광역시 부평구 부평동 433-179 해피플러스 2층202호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정도감정 · 평가일 2026.02.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 "부평동초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 대부분 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 소재하는 주택 및 상업지대로서, 제반 주위 환경은 대체로 보통시 됨.

교통상황

대상물건까지 차량의 접근이 용이하며, 인근에 인천 1호선 '부평시장역'이 위치하고 버스정 류장이 소재하는 등 대중교통상황은 대체로 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트(평슬라브)지붕 지하 1층, 지상 10층 건물 내 2층 202호로서, (사용승인일 : 2012.11.23) 외벽 : 석재 붙임 마감 및 일부 몰탈위 페인팅 마감 등 창호 : 샤시 창호임.

이용상태

공부상 오피스텔(폐문부재로 내부확인 못함)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급·배수설비, 승강기설비, 기계식주차설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필 일단의 가장형의 토지로서 "업무시설,공동주택" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건 남측으로 노폭 약 12미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

433-179, 433-162, 433-168 : 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08 -26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)임.

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 : 대상 물건의‘등기사항전부증명서상’주택임차권등기[임차보증금 255,000,000원(임차계약일 2022.01.19.)]가 "2024년03월06일"자로 되어있으니 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 인천지방법원 2026타경501102 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 부평구 부평동 433-179 해피플러스 2층 202호

건물명: 해피플러스

용도: 오피스텔

층수: 지상 10층 건물 중 2층 202호

사용승인일: 2012.11.23

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 265,000,000원

토지면적: 17.07㎡ (약 5.16평)

건물면적: 81.24㎡ (약 24.57평)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

대상 물건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 "부평동초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 대부분 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 소재하는 주택 및 상업지대로서, 제반 주위 환경은 대체로 보통시 됩니다.

2.2. 교통 여건

대상 물건까지 차량의 접근이 용이하며, 인근에 인천 1호선 '부평시장역'이 위치하고 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 대체로 보통시 됩니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

편입 토지는 3필지로 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(건축법), 상대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률), 과밀억제권역(수도권정비계획법), 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.)입니다.

3. 권리분석

3.1. 매각물건 명세

본건은 HUG 인수조건 변경 및 특수물건정보로 HUG 인수조건 변경 사항이 있습니다.

3.2. 임차인 현황 및 분석

* 임차인: 김미라

보증금: 0원, 차임: 0원

전입일자: 2025-05-29

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 주택도시보증공사(이효빈)

보증금: 255,000,000원, 차임: 0원

전입일자: 2022-02-18, 확정일자: 2022-01-19

배당신고일자: 2024-03-08

대항력: 없음

비고: '2024년03월06일'자로 주택임차권 등기 되어 있음.

3.3. 등기부상 권리관계

등기부상 말소기준권리는 2024년 11월 14일자 압류(갑5)이며, 본건 강제경매(갑6, 2026.02.09.)보다 선순위에 을구 5번 주택임차권(2024.03.08.)이 있으나, '물건명세서 참고사항'에 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 순위 5번 주택임차권등기(다만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출 됨)'으로 기재되어 있어, 주택도시보증공사(채권자)의 말소 동의 확약서 제출 시 본 임차권은 말소될 것으로 예상됩니다.

3.4. 인수/소멸 권리 요약

말소기준권리 이후 등기된 권리는 매각으로 인해 소멸됩니다. 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서 제출로 인해 을구 5번 주택임차권 또한 말소될 것으로 판단됩니다. 따라서 인수할 임차보증금은 없는 것으로 분석됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

대상 물건이 위치한 부평동 일대는 주택 및 상업지대가 혼재되어 있으며, 다양한 근린생활시설이 분포하여 기본적인 상업 기능을 수행하고 있습니다.

4.2. 오피스텔 시세 분석

최근 (2023년 12월) 동일 건물인 '해피플러스' 내 4층, 전용면적 84.61㎡(약 25.6평) 오피스텔이 250,000,000원(2억 5천만원)에 거래된 사례가 있습니다. 본건 물건(전용면적 81.24㎡)의 감정가는 265,000,000원으로, 이는 비교적 최근의 실거래가와 유사하거나 약간 높은 수준으로 평가되었습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 다양한 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

"부평동초등학교"가 인근에 위치하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 내부 확인 불가

폐문부재로 인해 내부 확인이 불가능하므로, 실제 점유 상태, 내부 구조, 관리 상태 등은 미확인 상태입니다. 이는 입찰 전 반드시 현장 조사 또는 관련 정보를 추가로 확보해야 하는 중요한 리스크 요인입니다.

6.2. 토지이용규제

물건지 일부 필지는 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 계약 시 허가 절차가 필요할 수 있습니다. (지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)

6.3. HUG 인수조건 변경 관련

'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항은 HUG(주택도시보증공사)의 보증 관련 채권 집행 및 물건 인수 과정에서 발생할 수 있는 특이사항을 의미할 수 있습니다. 정확한 내용은 추가적인 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 인천지하철 1호선 부평시장역 역세권에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의성이 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 동일 건물 내 최근 실거래가 및 감정가가 유사한 수준으로 형성되어 있어 시세 파악에 용이합니다. 다만, 임차권 말소 동의서 제출 여부로 인한 권리관계의 불확실성(현재로서는 말소될 것으로 예상)과 내부 확인 불가로 인한 잠재적 위험 요소를 가지고 있습니다.

8. 투자 포인트

* 부평시장역 역세권이라는 우수한 교통 입지.

* 비교적 최근 실거래가 (2.5억원)와 유사한 수준의 감정가 (2.65억원)로 시세 예측 용이.

* 인천지방법원의 강제경매로 진행 중이며, 채권자가 주택도시보증공사(HUG)로 채권 회수 의지가 확실함.

* 현장 확인 불가라는 리스크를 감안하더라도, 시세 대비 합리적인 가격에 낙찰될 경우 시세차익 기대 가능.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 265,000,000원이며, 최근 실거래 사례는 250,000,000원입니다. 권리분석 결과, 주택도시보증공사(HUG)의 말소 동의 확약서 제출로 인해 등록된 임차권(255,000,000원)이 소멸될 것으로 예상되어 인수 보증금은 없는 것으로 판단됩니다. 따라서 입찰가는 건물의 실질 가치와 현장 확인 불가 리스크, 그리고 향후 시장 상황을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

동일 건물 내 84.61㎡ (약 25.6평) 오피스텔이 2023년 12월 250,000,000원에 거래된 점을 감안할 때, 본건(81.24㎡, 약 24.57평)의 시장 가치는 약 245,000,000원 ~ 255,000,000원 수준으로 추정됩니다.

현재 감정가가 265,000,000원이므로, 현장 확인 불가 등의 리스크를 고려하여 감정가 대비 90%~100% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

이에 따라 예상 입찰가는 245,000,000원 ~ 270,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다.

특히, 입찰 전 반드시 현장 방문을 통해 내부 상태 및 점유 관계를 확인하고, 관련 법적 사항을 재확인하시길 바랍니다.

주변에 인근 초등학교(부평동초등학교)가 있어 혐오시설은 인지되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.