나이스옥션 법원경매 남양주 2026타경20199 [1] 경기도 구리시 교문동 230-1 미래유탑유블레스시티 2층212호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 토평 · 평가일 2026.02.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 구리시 교문동 소재 '한양대학교 구리병원' 동측 인근에 위치하며, 주위는 로선상가지대로서 대규모 아파트단지, 근린생활시설, 오피스텔, 업무시설 등이 혼재하는 지역으로 상가로서의 제반 입지조건 및 주위환경은 양호함.

교통상황

본건까지 차량 출입 자유로우며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 8호선 '구리역'이 소재하여 대중교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하9층/지상29층 건물 중 제2층 제212호로서 2021.06.14 사용승인되었으며 외벽 : 강화유리, 석재붙임 및 몰탈위페인팅 내벽 : 인테리어 마감 등 창호 : 강화유리 마감.

이용상태

집합건축물대장상 용도는 제2종 근린생활시설(일반음식점)이나 현재는 공실상태임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 자동화재탐지 및 경보설비, 옥내소화전설비, 승강기설비, 도시가스설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

남하향 완경사지대에 위치한 부정형의 토지로서 업무시설(오피스텔) 및 제1,2종 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 로폭 약 35미터, 동측으로 로폭 약 20미터, 북측으로 로폭 약6미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역(일반/생활 숙박시설 및 위락시설 제한{「도시계획조례」[별표8] 참조}), 제2종일반주거지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 대로1류(폭 35m~40m) (주간선도로)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(국지도로)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역 <물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립 승인지역(공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 제1호))<수도법> 중점경관관리구역 (시가지 중점경관관리구역/구리역 및 경춘로 일대), 토지거래계약에관한허가구역 (지정기간:2025.8.26.~2026.8.25.[허가대상자:외국인 등/허가대상 용도:단독 다가구 연립 다세대 아파트])

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대여부는 미상임.

물건 비고

집합건축물대장상 용도는 제2종 근린생활시설(일반음식점)이나 현재 공실상태임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 남양주지원 2026타경20199 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 유더블유아이유동화전문유한회사 (양도인)

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 구리시 교문동 230-1 미래유탑유블레스시티 2층 212호

용도: 근린상가 (집합건축물대장상 제2종 근린생활시설-일반음식점)

감정가: 1,470,000,000원

1.3. 면적 정보

토지면적: 17.43㎡ (약 5.27평)

토지지분: 17.4347㎡

건물면적: 113.36㎡ (약 34.30평)

건물지분: 113.3584㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 매각 대상

토지/건물 일괄 매각

1.5. 특이사항

유동화물건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 구리시 교문동 소재 '한양대학교 구리병원' 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 로선상가지대로를 따라 대규모 아파트단지, 근린생활시설, 오피스텔, 업무시설 등이 혼재하는 지역으로, 상가로서의 입지조건 및 주위 환경이 양호한 편입니다.

2.2. 건물 정보

건축물대장상 건물명은 '미래유탑 유블레스 시티'이며, 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕의 지하 9층, 지상 29층 건물 중 2층 212호입니다. 2021년 6월 14일에 사용승인된 비교적 신축 건물에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 인수되는 권리

제공된 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 기재되어 있습니다 (단, 지상권은 존재할 수 있으나 관련 내용은 없습니다).

3.2. 말소기준권리 및 등기 현황

등기부등본상 말소기준권리는 2024년 7월 24일자 우리은행 근저당권 (을2, 금1,260,000,000원)입니다. 본 경매는 이 근저당권에 의한 임의경매로 진행되었습니다 (을13: 유더블유아이유동화전문유한회사).

등기부등본상의 모든 권리(근저당, 가압류, 압류 등)는 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

3.3. 임차인 현황

제공된 정보에 따르면 인수할 보증금 합계는 0원이며, 임차인 현황은 별도로 명시되지 않았습니다. 임대여부 또한 미상으로 기재되어 있습니다.

* 임대차 관계는 경매 절차 진행 또는 현장 조사를 통해 반드시 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 상업지구 내 위치

본건이 소재한 지역은 상가, 오피스텔, 아파트 등이 밀집한 일반상업지역으로, 유동인구가 꾸준히 발생하는 지역입니다. '한양대학교 구리병원' 인근에 위치하여 병원 방문객 및 관련 종사자를 배후로 할 수 있는 잠재력이 있습니다.

4.2. 인접 도로 및 접근성

남측으로 약 35미터, 동측으로 약 20미터, 북측으로 약 6미터 내외의 포장도로에 접하고 있어 차량 접근이 용이합니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 환경

인근에 노선버스정류장이 다수 위치하며, 지하철 8호선 '구리역'이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리한 지역입니다.

5.2. 편의 및 주거 시설

주변에 대규모 아파트단지와 오피스텔, 상업 시설이 혼재하여 상권 이용 및 주거 생활에 필요한 다양한 편의시설을 쉽게 이용할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 상태

현재 본건은 공실 상태로, 낙찰 후 임차인 확보까지 공실 위험에 대한 대비가 필요합니다.

6.2. 업종 제한 및 활용

집합건축물대장상 용도는 제2종 근린생활시설(일반음식점)이나, 건물 전체적으로는 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 용도로 복합적으로 이용되고 있습니다. 해당 호실의 실제 업종 전환 가능성 및 관련 법규 검토가 필요할 수 있습니다.

6.3. 토지이용계획 제한

본건 지역은 도시지역, 일반상업지역(일반/생활 숙박시설 및 위락시설 제한), 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(중심) 등 다양한 용도지역에 속해 있습니다. 특히, 일반상업지역 내 일부 용도 제한 및 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인, 특정 주택 용도 등) 지정 기간(2025.8.26.~2026.8.25.)이 존재하므로, 투자 전 관련 법규를 반드시 확인해야 합니다.

6.4. 주변 시설 조사

주변 시설 조사 결과, 즉각적으로 확인되는 혐오시설은 없었으나, 정확한 확인을 위해 현장 방문 또는 추가적인 지도 서비스 검색을 권장합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 구리시 역세권에 위치한 비교적 신축 상가 건물로, 교통 및 생활 인프라가 우수합니다. 그러나 현재 공실 상태이며, 임대 현황이 불명확한 점은 투자 시 고려해야 할 사항입니다. 유동화 물건으로 경매 절차가 진행되는 만큼, 권리관계는 명확하나 공실 리스크 해소를 위한 전략 수립이 중요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 역세권 입지

지하철 8호선 '구리역' 인근에 위치하여 우수한 교통 접근성을 자랑합니다.

8.2. 배후 수요

대규모 아파트단지 및 오피스텔 등 풍부한 배후 수요를 확보하고 있습니다.

8.3. 신축 건물

2021년 사용승인된 건물로, 노후도가 낮아 수리 비용 발생 가능성이 적습니다.

8.4. 상가로서의 잠재력

병원, 관공서, 대단지 아파트와 인접하여 다양한 업종의 상가 운영이 가능한 입지입니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 감정평가액(1,470,000,000원)을 기준으로, 본건의 현재 공실 상태, 향후 예상 임대 수익률, 주변 시세, 경매 시장 동향 등을 종합적으로 분석하여 결정해야 합니다. 인수 보증금은 없으므로, 분석된 적정 가치와 수익률을 바탕으로 신중한 입찰가 산정이 필요합니다. 정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 전문가와의 상담 및 심층적인 시장 조사가 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.