나이스옥션 법원경매 인천 2026타경501089 [1] 인천광역시 부평구 부평동 158-1 하이원 3층303호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 덕유 · 평가일 2026.02.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 '인천부흥초등학교' 북측 인근에 위치하며, 주위 일대는 동류형의 업무시설 및 공동주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위여건 무난시됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 노선이 위치하고 있어 제반 대중교통 사정은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트구조지붕 16층 건물내의 제3층 제303호로서, (사용승인 : 2018.04.27) 외벽 : 몰탈위 수성페인팅마감. 내벽 : 벽지 및 타일마감. 창호 : 하이샷시 창호임.

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 화재경보설비 및 탐지설비, 도시가스설비, 난방설비, 승강기 등 설비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형의 토지로서 인접 토지와 등고 평탄하며, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측 및 북측으로 로폭 약 6미터, 8미터의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(인천광역시북부교육지원청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2026타경501089 (1)

* 소재지: 인천광역시 부평구 부평동 158-1 하이원 3층303호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 223,000,000원

* 토지면적: 8.05㎡ (약 2.43평)

* 건물면적: 58.46㎡ (약 17.69평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (주OOOOOOO)

1.1. 입지조건

* 위치: 인천광역시 부평구 부평동 소재 '인천부흥초등학교' 북측 인근에 위치.

* 주위환경: 동류형의 업무시설, 공동주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위 여건 무난함.

* 교통: 차량 출입이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 노선이 위치하고 있어 대중교통 사정 양호.

* 토지: 정방형의 토지로서 인접 토지와 등고 평탄하며, 주상용 건부지로 이용 중.

* 도로: 본건 남측 및 북측으로 로폭 약 6미터, 8미터의 포장도로에 각각 접함.

* 이용계획: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.08.26. ~ 2026.08.25.).

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 강서세무서장의 압류 (2023-02-07, 갑4).

* 채권 총액: 268,000,000원.

* 인수되는 권리: 없음. (을구 1번 주택임차권은 말소기준권리보다 후순위이며, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출로 매각으로 소멸되어 낙찰자가 인수하는 보증금은 0원임.)

* 임차인 현황:

* 주택도시보증공사 (유재이)

* 보증금: 268,000,000원

* 차임: 0원

* 전입(사업)일자: 2022-02-25

* 확정일자: 2022-02-09

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경으로 인해 보증금이 인수되지 않음.

1.3. 상권분석

* 지역특성: 업무시설, 공동주택, 근린생활시설이 혼재된 도심 상업지역.

* 주변 시설: 인천부흥초등학교가 인근에 위치하며, 다양한 상업 및 주거 시설로 둘러싸여 있어 유동인구 및 잠재적 수요층이 있을 것으로 예상됩니다. 주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

* 건축물 정보: 2018년 4월 27일 사용승인된 철근콘크리트구조 16층 건물 내 3층 303호.

* 내부 상태: 벽지 및 타일 마감, 하이샷시 창호. 기본적인 위생, 급배수, 화재경보, 도시가스, 난방, 승강기 등 설비 갖춤.

* 이용상태: 업무시설(오피스텔)로 이용 중.

* 편의시설: 주변 근린생활시설 이용 편리.

* 교육시설: 인천부흥초등학교가 인접.

1.5. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경: HUG(주택도시보증공사)의 인수조건 변경에 대한 상세 내용은 입찰 전 반드시 확인이 필요합니다.

* 감정가와 시세의 차이: 감정가(223,000,000원) 대비 최근 실거래가(58.46㎡ 기준 180,000,000원)의 차이가 상당하므로, 시세 조사를 통해 정확한 가치 평가 필요.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천 부평구의 중심 상업지역에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의성이 우수합니다. 2018년 준공으로 건물 상태가 양호하며, 권리분석상 낙찰자가 인수하는 부담은 없는 것으로 판단됩니다. 다만, HUG 인수조건 변경 및 감정가와 실제 시세 간의 괴리를 고려할 때, 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 권리상 안전한 물건: 모든 권리가 매각으로 소멸되어 인수 부담 없음.

* 우수한 입지: 부평동의 중심 상업지역에 위치하여 접근성 및 생활 편의성 탁월.

* 준신축급 오피스텔: 2018년 준공으로 건물 노후도가 낮아 투자 가치 높음.

* 시세 차익 가능성: 감정가 대비 낮은 실거래가 형성을 통해 시세 반영 시 수익 확보 기대.

1.8. 예상 입찰가

* 최근 실거래가 분석:

* 2026년 4월 26일 (58.46㎡): 180,000,000원

* 2024년 3월 23일 (59.81㎡): 195,000,000원

* 평당가 추정:

* 58.46㎡ (약 17.69평) 기준 최근 실거래가 평당 약 307만원.

* 현 시세 범위: 약 180,000,000원 ~ 195,000,000원.

* 감정가: 223,000,000원.

* 인수되는 보증금: 0원.

* 예상 입찰가 제안:

* 가장 최근 거래된 동일 면적(58.46㎡)의 실거래가(180,000,000원)를 기준으로 하되, 경매 특성을 감안하여 낙찰 가능성을 높이기 위한 적정 범위 내에서 산정합니다.

* 또한, HUG 인수조건 변경 등 변동사항을 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

* 추천 입찰가: 190,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.