나이스옥션 법원경매 고양 2026타경60340 [1] 경기도 고양시 일산동구 백석동 1237 일산요진와이시티 102동 25층2504호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한감정 · 평가일 2026.02.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 고양시 일산동구 백석동 소재 '백석역' 동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지, 각종 근린생활시설, 오피스텔 등이 혼재하는 지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 3호선(백석역) 및 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상58층 건물 내 25층 2504호로서, (사용승인일자: 2016.06.20) 외벽: 석재타일 및 몰탈위 페인팅 등 마감. 창호: 하이샷시창호 등임.

이용상태

'공동주택(아파트)'으로 이용중임. (세부사항: 후첨 '건물이용 및 임대개황도' 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 지역난방설비, 승강기설비, 옥내소화전설, 화재탐지 및 경보설비, 스프링클러설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 대체로 등고 평탄하게 조성된 부정형의 토지로서, '주거용(아파트)' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남서측으로 대로 및 남동측, 북동측, 북서측으로 중로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역, 광로3류(폭 40m~50m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(2015-04-21)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(Y-City자율고YCity자율고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(Y-City자율고)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.

물건 비고

신청채권자 서울보증보험 주식회사는 배당요구를 하지는 않았으나, 이건 경매신청을 하였으며, 선순위임차권자 박샛별 임대차보증금반환채권의 대위변제자이므로 배당요구 없이도 후순위 권리자보다 우선배당을 받음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2026타경60340 (1)

소재지: 경기도 고양시 일산동구 백석동 1237 일산요진와이시티 102동 25층2504호

용도: 아파트

감정가: 892,000,000원

토지면적: 20.88㎡ (약 6.32평)

건물면적: 84.49㎡ (약 25.56평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서울보증보험 (전신)

사용승인일: 2016년 06월 20일

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 대상물건은 경기도 고양시 일산동구 백석동 소재 '백석역' 동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지, 각종 근린생활시설, 오피스텔 등이 혼재하는 지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황: 대상물건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 3호선(백석역) 및 다수의 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

인접 도로상태: 남서측으로 대로 및 남동측, 북동측, 북서측으로 중로에 접함.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2016년 10월 05일 접수된 농협은행주식회사 근저당권 (240,000,000원)

임차인 현황:

* 박 : 보증금 450,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2023년 04월 28일, 확정일자 2023년 04월 04일, 배당신고일자 2025년 05월 30일. 대항력 없음.

주의사항: 신청채권자 서울보증보험 주식회사는 배당요구를 하지는 않았으나, 이건 경매신청을 하였으며, 선순위임차권자 박 임대차보증금반환채권의 대위변제자이므로 배당요구 없이도 후순위 권리자보다 우선배당을 받습니다. (인수되는 임차보증금은 없음)

등기부 요약:

* 총 채권 금액: 892,800,000원

1.3. 상권분석

주변 상권: 아파트 단지, 각종 근린생활시설, 오피스텔 등이 혼재되어 있어 주거 밀집 지역의 상권을 형성하고 있습니다. 백석역 역세권으로 유동인구가 많아 기본적인 상권은 양호한 편입니다.

이용계획: 일반상업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 향후 개발 가능성도 있습니다.

1.4. 생활정보

편의시설: 단지 내 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등이 갖추어져 있습니다. 주변에 다양한 근린생활시설이 위치하여 생활 편의성이 높습니다.

교육시설: 'Y-City자율고' 인근에 위치하여 관련 법규에 따른 보호구역 설정이 있습니다.

교통: 지하철 3호선 백석역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 광역 및 시내버스 노선이 운행되는 등 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

건물 구조 및 설비: 철근콘크리트구조의 초고층 아파트(지상 58층)로, 25층에 위치합니다. 사용승인일은 2016년 6월 20일이며, 지역난방, 승강기, 옥내소화전, 화재탐지 및 경보설비, 스프링클러설비 등이 구비되어 있습니다.

아파트 정보: 일산요진와이시티는 총 2404세대의 대단지로, 최고 59층 높이를 자랑합니다.

1.5. 잠재적 리스크

혐오시설 및 환경 문제: 고양환경에너지시설(쓰레기 소각장)에서 발생하는 악취 및 매연 문제가 제기된 바 있으며, 동풍 또는 북동풍 방향에 따라 영향을 받을 수 있습니다. 또한, 과거 이 단지 인근에서 지반침하 현상이 발생한 사례가 있습니다.

토지이용계획 및 제한사항: 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상) 등으로 지정되어 있어 일부 개발 및 거래에 제한이 있을 수 있습니다.

학교 관련 보호구역: Y-City자율고 관련 상대/절대 보호구역이 설정되어 있습니다.

권리관계: 신청채권자인 서울보증보험이 선순위 임차인의 보증금 채권을 대위변제한 점은 특이사항이나, 법적으로 인수되는 임차보증금은 없습니다. 다만, 대위변제와 관련된 상세 내용은 추가 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 일산동구 백석동의 주요 역세권에 위치한 대단지 아파트로, 입지 및 교통, 생활 인프라 측면에서 우수합니다.

2016년 준공으로 건물 상태가 양호하며, 비교적 최신 설비를 갖추고 있습니다.

권리관계는 명확하게 정리되어 있어 인수되는 권리는 없으나, 서울보증보험의 대위변제 관련 상세 내용은 추가 확인이 필요합니다.

주변 환경으로는 고양환경에너지시설로 인한 악취 민원 제기가 있었던 점과 과거 지반침하 사례가 있다는 점은 잠재적 리스크로 고려할 필요가 있습니다.

일산동구 지역의 주거 선호도를 고려할 때 안정적인 가치 상승이 기대되나, 환경 문제 및 지반 관련 이슈는 투자 결정 전 신중한 현장 조사가 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

백석역을 이용한 서울 및 수도권 접근성이 뛰어난 역세권 입지.

일산동구 내 대규모 브랜드 아파트 단지로, 풍부한 배후 수요와 높은 거래량.

감정가 대비 시세가 상승했을 가능성이 있어 시세 조사 기반의 합리적 입찰을 통해 시세차익 기대.

1.8. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석:

* 59.89㎡ (약 18.12평) 매매가: 655,000,000원 (2026년 6월) -> 평당 약 3,615만원

* 103.84㎡ (약 31.41평) 매매가: 1,250,000,000원 (2026년 6월) -> 평당 약 3,979만원

* 127.86㎡ (약 38.67평) 매매가: 1,570,000,000원 (2026년 6월) -> 평당 약 4,059만원

본 물건의 면적은 84.49㎡ (약 25.56평)입니다. 위 실거래가들을 바탕으로 평당 평균가를 산정하면 약 3,884만원입니다. 이에 따른 추정 시세는 약 25.56평 * 3,884만원/평 = 992,300,000원 입니다 [json 분석].

이는 감정가 892,000,000원보다 높은 수준입니다.

주변 환경에 대한 민원 제기 및 과거 지반침하 이력 등을 고려하여, 보수적인 접근이 필요합니다.

감정가와 추정 시세를 종합적으로 고려한 예상 입찰가는 약 970,000,000원 선으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.