나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경70293 [1] 경기도 의정부시 의정부동 187-15 승윤노블리안시티2차 10층1009호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이용희감정 · 평가일 2026.02.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 의정부동 소재 '의정부 중앙초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 오피스텔, 근린생활시설, 단독주택 및 다세대주택 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 경전철 '의정부중앙역'과 남서측 근거리에 전철 1호선 '의정부역' 등이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 기타지붕 지하3층/지상19층 건물내 제10층 제1009호로서, 외벽 : 치장석(하단부) 및 몰탈위페인팅 등 마감 창호 : 새시창호임.

이용상태

공동주택(도시형생활주택)(별첨 '호별배치도 및 내부구조도' 참조)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 소화전설비, 승강기설비, 주차장(기계식포함)등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

3필지 일단의 부정형상의 토지로서 공동주택(아파트:도시형생활주택) 및 근린생활시설 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 지상에 '의정부경전철'이 통과하는 '호국로'와 접하며, 남측으로 '평화로568번길' 과 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 일반상업지역(일반상업지역), 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m) (접합), 상대보호구역(의정부중앙초)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권 정비계획법>, 철도보호지구<철도안전법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2017-12-22)(중점경관 관리구역(경전철)),중점경관관리구역(중점경관관리구역(호국로)) 기호(2) : 일반상업지역(일반상업지역), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 상대보호구역(의정부 중앙초)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립 시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> 기호(3) : 일반상업지역(일반상업지역), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 상대보호구역(의정부 중앙초)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립 시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 내부 관리상태에 따른 하자 여부 등 재확인 하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

의정부지방법원 2026타경70293 (1)

1.2. 소재지

경기도 의정부시 의정부동 187-15 승윤노블리안시티2차 10층1009호

1.3. 용도

도시형생활주택

1.4. 감정가

97,000,000원

1.5. 면적

1.5. 1. 토지면적

3. 09㎡ (약 0.93평)

1.5. 2. 건물면적 (전용면적)

23. 31㎡ (약 7.05평)

1.6. 건물 구조

철근콘크리트구조 기타지붕 지하3층/지상19층 건물 내 10층 1009호

1.7. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.8. 경매구분

부동산강제경매

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 의정부시 의정부동에 소재하며, '의정부 중앙초등학교' 남동측 인근에 위치합니다. 주위로는 아파트, 오피스텔, 근린생활시설, 단독주택 및 다세대주택 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 경전철 '의정부중앙역'이 가까이 있으며, 1호선 '의정부역'도 남서측 근거리에 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 접근성

북측으로 '호국로'(의정부경전철 통과)와 접하고, 남측으로는 '평화로568번길'과 접하고 있어 차량 진출입이 용이합니다.

3. 권리분석

3.1. 채권자

최OO

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 최OO

* 보증금: 105,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-02-25

* 확정일자: 2022-01-17

* 배당신고일자: 2022-02-06

* 대항력: 있음

3.3. 말소기준권리

갑3 압류 (의정부시, 2023-03-29 접수)

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

해당 사항 없음. (물건명세서상 '지상권개요' 및 '비고'란에 별도 명시사항 없음)

3.5. 인수 보증금 합계

0원

3.6. 특이사항 및 주의사항

* 특이사항: 대항력 있는 임차인 존재.

* 주의사항: 내부 관리상태에 따른 하자 여부 등을 재확인할 필요가 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설 분포

주거지역에 근린생활시설이 혼재하고 있어 기본적인 상업시설 이용은 가능합니다.

4.2. 지역 특징

아파트, 오피스텔, 단독주택 등 다양한 주거 형태가 혼합된 지역으로, 지역 내 주거 수요가 꾸준히 있을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

'의정부 중앙초등학교'가 인근에 위치합니다.

5.2. 교통시설

* 대중교통: 노선버스 정류장, 경전철 '의정부중앙역', 1호선 '의정부역' 근거리에 소재.

* 도로: '호국로', '평화로568번길' 등 주요 도로 인접.

5.3. 기타 편의시설

주변에 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 관련

보증금 105,000,000원의 대항력 있는 임차인이 존재합니다. 다만, 권리분석 상 '인수 보증금 합계'가 0원으로 기재되어 있어, 해당 보증금이 낙찰자에게 인수되지 않는 것으로 분석됩니다. 이는 경매 절차 및 채권 관계에 따라 결정되는 사항으로, 실제 낙찰 시 보증금 인수 여부에 대한 면밀한 법률 검토가 필수적입니다.

6.2. 물건 상태 (하자 여부)

감정평가서 상 '기타참고사항'에 내부 관리상태에 따른 하자 여부 등 재확인 필요하다는 언급이 있습니다. 현장 조사를 통해 물건의 실질적인 상태를 파악해야 합니다.

6.3. 토지이용계획 및 제한상태

* 본건은 일반상업지역에 속하며, 대로2류 및 소로2류 도로에 접해 있습니다.

* '의정부 중앙초등학교' 상대보호구역, 과밀억제권역, 철도보호지구, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역 등으로 지정되어 있어 건축 및 이용에 일부 제한이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

7.1. 장점

* 신축(2017년 준공)에 가까운 비교적 신축 건물임.

* 교통 접근성이 양호한 편임.

* 소형 평형으로 1인 가구 또는 소규모 가구에 적합할 수 있음.

7.2. 단점

* 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 여부 불확실성(권리분석 상 0원으로 기재되었으나, 실제 인수 부담 발생 가능성 있음).

* 내부 관리 상태 재확인 필요.

* 토지이용계획 상 일부 행위 제한 사항 존재.

8. 투자 포인트

8.1. 주요 강점 요약

신축에 가까운 도시형생활주택으로, 교통이 편리한 입지에 소재한다는 점이 주요 투자 포인트입니다. 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담이 없다면, 비교적 낮은 감정가 대비 향후 시세 상승 잠재력을 기대해볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석 (감정가, 주변 실거래가 비교)

본건의 감정가는 97,000,000원입니다. 제공된 최근 매매 정보는 1990년대 후반에 건축된 다세대주택으로, 면적은 32.05㎡ ~ 51.78㎡이며, 매매가는 102,500,000원 ~ 110,000,000원 수준입니다. 본건은 2017년 준공된 도시형생활주택(아파트)으로, 건축 연식 및 주거 형태에서 차이가 있어 직접적인 시세 비교에는 한계가 있습니다. 그러나 최근 매매된 다세대 주택들의 가격대를 고려할 때, 감정가 97,000,000원은 현재 시세 대비 적정한 수준으로 판단됩니다.

9.2. 예상 입찰가 산정 (인수 보증금 제외)

본 건은 대항력 있는 임차인이 존재하나, 권리분석 상 '인수 보증금 합계'가 0원으로 기재되어 있어 낙찰 시 보증금 인수 부담이 없다고 가정하고 입찰가를 산정합니다. 이러한 조건 하에, 감정가의 80% ~ 90% 수준을 적정 입찰가 범위로 고려할 수 있습니다.

본 건의 감정가 97,000,000원을 기준으로, 85% 수준인 약 82,450,000원을 예상 입찰가로 제안합니다.

최종 입찰가는 물건의 현장 상태, 임차인 보증금 처리의 명확성, 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.