나이스옥션 법원경매 남양주 2026타경20185 [1] 경기도 남양주시 진접읍 금곡리 1117 진접역신안인스빌 2318동 2층202호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 최연순 · 평가일 2026.02.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 진접읍 금곡리 소재 "주곡초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 대단지 아파트단지 및 근린생활시설이 밀집한 주거지대로서 제반 주위여건은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 지하철4호서 "진접역"이 위치하고 있어 제반 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 18층 건물내 제2층 제202호로서(건축물대장상 사용승인일 : 2010.02.24) 외 벽 : 외장타일 및 세멘몰탈위 페인팅 마감 내 벽 : 벽지 및 일부 타일마감 창 호 : 샷시 창호임.

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

위생·급배수설비, 승강기설비, 소화전, 난방설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 토지 대비 서측 하향 완경사지 부정형 토지로서 아파트 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

단지 내 포장도로 되어있으며, 북측 및 서측으로 외부 공도와 연결되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(진접택지지구), 소로1류(폭10m~12m)(보행자전용도로)(접함), 중로1류(폭20m~25m)(접함), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(주곡중(구리남양주교육지원청에 문의바람))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(주곡초등학교(구리남양주교육지원청에 문의바람))<교육환경 보호에 관한 법률>. 절대보호구역(주곡초등학교(구리남양주교육지원청에 문의 바람))<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제힌지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구(진접택지개발지구)<택지개발촉진법>, 토지거래계약에 관한 허가구경(토지거래계약에 관한 허가구역(2025-08-26지정)(국토교통부 제2026-1058호)(대상 외국인 등/ 용도 주택))))임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 :-. 기 타 :-.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 내역

* 사건번호: 남양주지원 2026타경20185 (1)

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 유에이치케이제팔차유동화전문

1.2. 물건 현황

* 소재지: 경기도 남양주시 진접읍 금곡리 1117 진접역신안인스빌 2318동 2층202호

* 용도: 아파트

* 건물 사용승인일: 2010년 02월 24일

1.3. 감정가 및 면적

* 감정가: 453,000,000원

* 토지면적: 56.44㎡ (약 17.07평)

* 토지지분: 56.442㎡ (약 17.07평)

* 건물면적: 84.99㎡ (약 25.71평)

* 건물지분: 84.987㎡ (약 25.71평)

* 전용면적: 84.985㎡ (약 25.71평)

1.4. 매각 대상

* 토지/건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 본건은 경기도 남양주시 진접읍 금곡리 소재 "주곡초등학교" 동측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위는 대단지 아파트 단지 및 근린생활시설이 밀집한 주거지역으로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

* 차량으로의 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철 4호선 "진접역"이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

* 도시지역, 자연녹지지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(진접택지지구)에 속합니다.

* 폭 10m~12m의 소로1류(보행자전용도로) 및 폭 20m~25m의 중로1류와 접하고 있습니다.

* 가축사육제한구역, 상대보호구역(주곡초등학교, 주곡중학교), 절대보호구역(주곡초등학교), 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 택지개발지구(진접택지개발지구)입니다.

* 또한, 2025년 8월 26일까지 지정된 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등/용도 주택)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 본건의 등기부등본상 채권 총액은 406,200,000원입니다.

* 주요 권리로는 국민은행 근저당(195,000,000원, 말소기준권리), 소상공인자영업자새출발기금주식회사 근저당(211,200,000원), 그리고 본 경매를 개시한 유에이치케이제팔차유동화전문(185,359,971원)의 임의경매 개시 결정이 있습니다.

* 이 외 소유권 변동 내역(주식회사신안→정대교→권영희)이 확인됩니다.

3.2. 인수/소멸 권리

* 말소기준권리인 국민은행 근저당보다 후순위 권리들은 모두 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 등기부상 "말소" 표시된 권리들도 소멸됩니다.

* 물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리"는 명시되어 있지 않습니다.

3.3. 임차인 현황

* 제공된 정보에 따르면, 임차인 현황 상 인수해야 할 보증금 합계는 0원입니다.

* 따라서 대항력 있는 임차인이 인수될 위험은 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설 및 편의시설

* 단지 내 및 인근에 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 편리합니다.

4.2. 아파트 단지 정보

* 아파트명: 진접역 신안인스빌 아파트

* 총 세대수: 1,240세대

* 동 수: 23개동

* 최고층: 20층

* 준공년도: 2010년

5. 생활정보

5.1. 교육 환경

* 단지 인근에 주곡초등학교가 위치하여 자녀 교육 환경이 양호합니다.

5.2. 주차 및 편의 시설

* 단지 내 주차 공간이 마련되어 있으며, 아파트 자체 편의시설(관리사무소, 노인정, 놀이터 등)이 갖추어져 있습니다.

* 총 주차대수는 단지 전체 기준 1,574대로, 세대당 주차 공간이 충분한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유동화 물건

* 본건은 유동화 물건으로, 채권이 자산유동화전문회사(SPC)로 이전된 상태입니다. 이는 채권 회수에 대한 절차가 체계적으로 진행될 수 있음을 시사하지만, 일반적인 경매 절차와는 다소 상이한 특성을 가질 수 있습니다.

6.2. 토지 이용 계획 상 제약

* 성장관리권역, 택지개발지구, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025년 8월 26일까지) 등 일부 토지 이용 관련 제한 사항이 존재합니다. 이는 향후 토지 이용에 영향을 줄 수 있습니다.

6.3. 주변 환경

* 제공된 정보 및 일반적인 주변 환경 조사 결과, 본건 인근에 혐오 시설이 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 진접역 초역세권은 아니나 도보 및 차량 이용이 편리한 위치에 있으며, 주변 인프라가 잘 갖추어진 대단지 아파트입니다. 2010년에 건축되어 연식은 있으나, 최근 거래 사례들을 볼 때 안정적인 주택 수요가 있음을 알 수 있습니다. 권리 분석상 인수할 권리나 보증금이 없어 안전하게 낙찰받을 수 있는 물건으로 판단됩니다. 다만, 토지거래허가구역 지정 등 일부 행위 제한 사항은 인지할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 환경: 대단지 아파트로서 기본적인 생활 편의시설 및 교육 환경이 우수합니다.

* 교통 접근성: 지하철 4호선 진접역 및 버스 정류장이 인근에 있어 서울 및 수도권 접근이 용이합니다.

* 권리관계 명확: 인수할 임차인 보증금이나 소멸되지 않는 권리가 없어 명확하고 안전한 권리 분석이 가능합니다.

* 시세 대비 합리적 가격 기대: 최근 동일 평형 2층 매물이 43,000만원에 거래된 점을 고려할 때, 경매를 통해 시세보다 합리적인 가격에 취득할 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 동일 면적 및 층수의 매매 사례(2026년 7월 3일, 43,000만원)와 감정가(45,300만원)를 종합적으로 고려했을 때, 본건의 예상 입찰가는 440,000,000원 내외로 제시합니다. 이는 인수 부담이 없고, 시장 상황 및 향후 가치를 고려한 보수적인 접근입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.