나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경70274 [1] 경기도 양주시 덕계동 656-4 주원하이빌 101동 2층 203호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 수인 · 평가일 2026.02.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양주시 덕계동 소재 "회천2동행정복지센터" 서측 인근에 위치하는 구분건물로서, 주위는 아파트단지, 단독주택 및 공동주택, 각종 근린생활시설, 임야 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장 등이 소재합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트평슬라브지붕 지상5층 건물 내 제2층 제203호로서, (사용승인일 : 2020.07.15.) - 외벽 : 돌붙임 마감 등, - 내벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등, - 창호 : 하이새시 등 입니다.

이용상태

공동주택(도시형생활주택:단지형다세대주택)으로 이용중입니다.

설비내역

위생설비 및 급·배수시설, 개별난방설비, 승강기설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지대비 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

656-4, 656-30 : 공히, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역(민원해결과에 문의바랍니다)<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 입니다.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 등 미상입니다. - 본건 현장조사시 폐문부재하여 귀 제시목록 및 공부 등을 통해서 대상 물건을 확인하였으니 경매입찰시 참고바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 의정부지방법원 2026타경70274 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 150,000,000원

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 양주시 덕계동 656-4 주원하이빌 101동 2층 203호

용도: 도시형생활주택 (단지형다세대주택)

사용승인일: 2020년 7월 15일

토지면적: 40.82㎡ (약 12.35평)

건물면적: 44.32㎡ (약 13.41평) - 전용면적 기준

총층수: 5층 중 2층

1.3. 감정 평가 요약

감정평가서 요약에 따르면, 본건은 경기도 양주시 덕계동 소재 "회천2동행정복지센터" 서측 인근에 위치하는 구분건물로서, 주위는 아파트단지, 단독주택 및 공동주택, 각종 근린생활시설, 임야 등이 혼재하는 지역입니다. [cite: Appraisal1]

건물은 철근콘크리트구조 철근콘크리트평슬라브지붕 지상5층 건물 내 제2층 제203호입니다. [cite: Appraisal1]

토지는 인접지대비 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중입니다. [cite: Appraisal1]

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 아파트단지, 단독주택 및 공동주택, 각종 근린생활시설, 임야 등이 혼재하는 지역에 위치합니다. [cite: Appraisal1]

인근에 "회천2동행정복지센터"가 있습니다. [cite: Appraisal1]

2.2. 교통 여건

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 등이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. [cite: Appraisal1]

본건 남측으로는 노폭 약 8m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다. [cite: Appraisal1]

2.3. 토지 이용 계획

본건 소재지는 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역에 해당합니다. [cite: Appraisal1]

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본건의 말소기준권리는 2026년 2월 6일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 (등기부 을5)입니다. [cite: Registry1]

경매로 인해 말소될 권리는 이상수 외 1인의 주택임차권 (등기부 을1)으로, 보증금 175,000,000원이며 말소 예정입니다. [cite: Registry1]

이 외 갑구의 소유권 이전 및 신탁 말소 등기 등이 있으나, 모두 말소기준권리보다 후순위이거나 말소 대상입니다.

3.2. 임차인 분석

임차인: 이상수 (주택도시보증공사) [cite: Tenant1]

보증금: 175,000,000원 [cite: Tenant1]

전입일자: 2021년 7월 27일 [cite: Tenant1]

확정일자: 2021년 7월 9일 [cite: Tenant1]

배당신고일자: 2023년 8월 2일 [cite: Tenant1]

대항력: 없음. [cite: Tenant1]

비고: 임차인 이상수는 등기부상 주택임차권이 말소 예정이며, 대항력이 없습니다. [cite: Registry1, Tenant1] 그러나 주택도시보증공사(HUG)는 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권 등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출하였습니다. [cite: Notes1] 따라서, 본 경매 절차에서 인수되는 임차보증금은 없는 것으로 판단됩니다. [cite: Rights1, Notes1]

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 지상권으로 기재되어 있으나, 현재 등기부상 해당 권리사항은 확인되지 않습니다.

3.4. 권리분석 종합

본 물건은 채권자인 주택도시보증공사의 강제경매로 진행되며, 말소기준권리보다 후순위인 임차권 등은 모두 말소될 예정입니다. [cite: Registry1]

주택도시보증공사의 확약서 제출로 인해 인수되는 임차보증금은 없는 것으로 판단됩니다. [cite: Rights1, Notes1]

4. 상권분석

본건은 주거지역 내에 위치하며, 주변에 아파트 단지, 다세대주택, 단독주택 등이 혼재하고 있어 주거 배후 수요가 형성되어 있습니다. [cite: Appraisal1]

각종 근린생활시설이 인접해 있어 생활 편의성은 양호한 편입니다. [cite: Appraisal1]

비교적 최근에 사용승인된(2020년) 건물로, 지역 내에서 주거 가치가 있을 것으로 예상됩니다. [cite: BuildingReg1]

5. 생활정보

5.1. 건물 내부 시설

본 건물은 철근콘크리트 구조이며, 위생설비 및 급·배수시설, 개별난방설비, 승강기설비 등을 갖추고 있습니다. [cite: Appraisal1]

2020년 7월 15일 사용승인된 도시형생활주택(단지형다세대주택)입니다. [cite: BuildingReg1, Appraisal1]

5.2. 주변 편의시설

인근에 "회천2동행정복지센터"가 위치하며, 다양한 근린생활시설이 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다. [cite: Appraisal1]

주변 지역에 대한 혐오시설 유무를 확인한 결과, 해당 물건지 인근에서 특별히 확인되는 혐오시설은 없습니다. [cite: HAZARD_SEARCH]

6. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 변경 및 임차권 관련 내용은 복합적인 권리 관계를 시사하지만, 등기부 및 물건명세서상 인수되는 임차보증금은 없는 것으로 판단됩니다. 그럼에도 불구하고, 낙찰 전 최종 법률 검토를 권장합니다.

현장 조사 시 폐문부재 상태였으므로, 실제 물건의 내부 상태 및 점유 관계 등을 확인하기 위한 추가 현장 방문이 필수적입니다. [cite: Appraisal1]

비교 대상 매물 중 연식(1992년)이 오래된 건물의 극단적으로 낮은 거래가(1천7백만원)는 본건과 직접 비교 시 신중한 해석이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 양주시 덕계동에 위치한 도시형생활주택으로, 2020년 준공된 신축급 건물입니다. [cite: BuildingReg1]

권리관계가 명확하고 인수되는 권리가 없어 안전하게 입찰에 참여할 수 있는 물건으로 판단됩니다. [cite: Registry1, Rights1]

다만, 임대 관계 미상 및 내부 상태 확인을 위한 현장 조사가 반드시 선행되어야 합니다.

8. 투자 포인트

신축급(2020년 준공) 건물로 쾌적한 주거 환경 기대.

안전한 권리 분석: 인수되는 권리 없음.

지역 내 주거 수요와 근린생활시설 인접으로 인한 생활 편의성.

9. 예상 입찰가

감정가: 150,000,000원

인수 보증금: 0원

주변 실거래가 분석:

* 미조아트빌 (2014년 준공, 60.91㎡ / 약 18.4평): 78,000,000원 (2026년 6월)

* 행복마을2차 (2019년 준공, 70.2㎡ / 약 21.2평): 210,000,000원 (2026년 6월)

* 극동빌라 (1992년 준공, 42.88㎡ / 약 13.0평): 17,000,000원 (2026년 6월)

본건(44.32㎡ / 약 13.4평, 2020년 준공)은 비교적 신축이며 면적이 작습니다. 행복마을2차(2019년, 70.2㎡)의 거래가(2.1억)와는 면적 및 가격에서 큰 차이를 보이며, 미조아트빌(2014년, 60.91㎡)의 거래가(0.78억)와는 가격대는 비슷하나 본건이 준공연도가 더 최신입니다. 극동빌라(1992년, 42.88㎡)의 가격은 연식 차이로 직접 비교가 어렵습니다.

감정가 1억 5천만원은 본 물건의 상태와 주변 시세를 종합적으로 고려했을 때 합리적인 수준으로 보입니다. 따라서, 경쟁 상황 및 유찰 여부를 고려하여 감정가 범위 내에서 입찰가를 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

예상 입찰가: 120,000,000원 ~ 150,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.