나이스옥션 법원경매 고양 2026타경60355 [1] 경기도 파주시 월롱면 덕은리 772-47 힐링타운 103동 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써브감정 · 평가일 2026.02.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 파주시 월롱면 덕은리 소재 ‘파주LCD산업단지’ 북서측 인근에 위치하며, 주위는 주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 간선도로가 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지상4층 내 제4층 제401호로서, 외벽 : 돌붙임 등 마감, 창호 : 하이샷시 등 마감.

이용상태

공동주택-다세대주택(주방 및 거실, 현관, 방2, 화장실2, 다락 등)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 바닥난방설비, 승강기설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지 및 도로 대비 대체로 등고평탄한 사다리형 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 세로변과 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 중로1류(폭 20m~25m)(2014-01-13)(중로1-906)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26~26.8.25 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택)

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 미상임.

물건 비고

신청채권자인 주택도시보증공사(양도전:주택임차권자 박소영)가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2026.2.27.자 인수조건변경확약서를 제출함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2026타경60355 (1)

소재지: 경기도 파주시 월롱면 덕은리 772-47 힐링타운 103동 4층401호

용도: 다세대주택

감정가: 230,000,000원

토지면적: 67.33㎡ (약 20.37평)

건물면적: 45.00㎡ (약 13.61평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.1. 입지조건

* 해당 물건은 경기도 파주시 월롱면 덕은리 소재 '파주 LCD산업단지' 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위 환경은 주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주거 환경은 보통 수준입니다.

* 차량으로의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장 및 간선도로가 있어 교통 여건은 양호한 편입니다.

* 토지는 인접 필지 및 도로 대비 대체로 등고평탄한 사다리형으로 공동주택 건부지로 이용 중에 있습니다.

* 건물의 구조는 철근콘크리트 구조 평지붕의 지상 4층 건물 중 4층 401호입니다.

* 토지이용계획상 계획관리지역이며, 중로1류(폭 20m~25m)에 접해 있습니다.

* 기타 제한사항으로는 가축사육제한구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역(전방지역:25km)에 해당하며, 특히 외국인 및 법인·단체가 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택 등을 취득할 경우 사전에 관할 시장·군수의 허가를 받아야 하는 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다(25.8.26.~26.8.25.).

1.2. 권리분석

* 본건은 부동산강제경매로 진행되며, 말소기준권리는 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(2026.02.09.)입니다.

* 등기부상 을구에 주택임차권(박소영, 250,000,000원)이 등기되어 있으나, 말소 예정 등기이며, 인수 보증금은 0원입니다.

* 이는 신청채권자인 주택도시보증공사가(양도 전 주택임차권자 박소영) '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.'는 내용의 인수조건 변경 확약서를 제출함에 따른 것입니다.

* 따라서 해당 임차인으로 인한 추가 보증금 인수 부담은 없을 것으로 판단됩니다.

* 매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

1.3. 상권분석

* 해당 물건은 파주 LCD산업단지 인근에 위치하여 산업단지 종사자 등을 배후로 하는 임대수요가 존재할 가능성이 있습니다.

* 주변에 주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 기능은 갖추고 있습니다.

* 차량 접근성이 좋고 대중교통 이용도 가능하나, 파주 LCD 산업단지와 직접적인 연계 교통망(예: GTX 운정중앙역에서 공단으로 가는 버스 신설 건의)에 대한 개선 요구가 있는 것으로 파악됩니다.

1.4. 생활정보

* 주변 환경에 주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

* 철근콘크리트구조로 내구성이 있으며, 도시가스 난방 및 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.

* 본건은 공동주택-다세대주택으로 주방 및 거실, 방 2개, 화장실 2개, 다락 등으로 구성되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 혐오시설: 인근 월롱면 덕은리에 출소자 재활시설인 '금성의집'이 소재하고 있으며, 이에 대해 주민들의 이사까지 고민할 정도로 부정적인 시각이 존재합니다. 또한, 과거 덕은리 지역에 데이터센터 건설 시 주민들의 전자파 우려 및 환경 문제로 반대가 있었고, 결국 사업자가 신청을 취하한 사례가 있습니다. 이러한 시설들이 직접적인 물건지와 인접해 있지는 않으나, 지역 전체의 주거 환경 및 부동산 가치에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

* 토지거래허가구역: 외국인 및 법인·단체가 해당 물건과 같은 주택이 포함된 토지를 취득할 경우 사전에 관할 시장·군수의 허가를 받아야 합니다. 이는 잠재적 매수자층을 제한할 수 있으며, 허가 절차를 거쳐야 한다는 점에서 거래에 제약이 될 수 있습니다.

* 감정가와 시세 괴리: 감정가는 230,000,000원이나, 최근 실거래가 정보에 따르면 12,500만원에서 13,700만원 수준으로 약 10,000만원 이상 차이가 납니다. 이는 감정가가 오래되었거나 시장 상황을 제대로 반영하지 못했을 가능성을 시사하며, 실제 낙찰가는 최근 시세에 더 근접할 것으로 예상됩니다.

* 제시외면적 없음: 토지 및 건물 제시외면적이 0.00㎡으로, 별도의 불법 건축물이나 무단 점유 등은 없는 것으로 보입니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 파주 LCD산업단지 인근에 위치하여 산업단지 관련 수요를 기대할 수 있는 장점이 있습니다. 또한, 권리상 임차인 인수 부담이 없어 명확한 권리 분석이 가능하다는 점도 긍정적입니다. 그러나 인근에 위치한 출소자 재활시설로 인한 부정적 영향과 토지거래허가구역 지정은 매수 시 고려해야 할 중요한 리스크 요인입니다. 또한, 감정가와 최근 실거래가 간의 큰 차이는 주의 깊게 살펴봐야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

* 파주 LCD산업단지의 배후 수요를 통한 안정적인 임대 수익 창출 가능성을 기대할 수 있습니다.

* 최근 실거래가 기준으로는 감정가 대비 낮은 금액으로 취득하여 시세 차익을 노릴 수 있는 잠재력이 있습니다.

* 인수해야 할 임차 보증금이 없어 명확한 투자금 산정이 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 실거래가 정보에 따르면, 본건과 유사한 조건의 힐링타운 101동 4층 물건이 2025년 11월 21일에 12,500만원, 2026년 3월 5일에 13,500만원에 거래되었습니다. 힐링타운 105동 1층 물건은 2026년 1월 31일에 13,700만원에 거래되었습니다.

이러한 실거래가와 인근 혐오시설 및 토지거래허가구역 지정 등의 리스크 요인을 종합적으로 고려할 때, 감정가(230,000,000원)보다는 최근 실거래가 수준에 기반한 입찰가를 고려하는 것이 합리적입니다.

상기 정보를 바탕으로 예상 입찰가는 135,000,000원에서 145,000,000원 사이로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.