나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경70283 [1] 강원특별자치도 철원군 동송읍 이평리 847-39 동송팰리스 104동 3층 301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이레 · 평가일 2026.02.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 철원군 동송읍 이평리 소재‘동송읍행정복지센터’남동측 인근에 위치한‘동송팰리스’ 104동 내 단위세대로, 인근은 다세대주택 및 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본 건물까지 차량 진출입 가능하고, 인근 간선도로와의 접근성, 버스정류장까지의 거리와 노선수 등으로 보아 대중 교통상황은 대체로 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상6층/지하1층 건물 내 3층 301호로, 외벽: 석재마감 등 내벽: 벽지마감, 타일붙임 등 창호: 새시창호 등임.

이용상태

다세대주택임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 난방설비, 승강기설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로, 다세대주택 및 오피스텔 등의 건물 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 세로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역(2026-01-07)(전부제한구역_모든가축) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 의정부지방법원 2026타경70283 (1)

소재지: 강원특별자치도 철원군 동송읍 이평리 847-39 동송팰리스 104동 3층 301호

용도: 다세대주택

감정가: 147,000,000원

토지면적: 39.17㎡ (약 11.85평)

건물면적: 64.55㎡ (약 19.53평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

1.1. 입지조건

본건은 강원특별자치도 철원군 동송읍 이평리 소재 '동송읍행정복지센터' 남동측 인근에 위치한 동송팰리스 내 단위세대임.

인근 지역은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있는 지역임.

본 건물까지 차량 진출입이 가능하며, 인근 간선도로와의 접근성, 버스정류장까지의 거리 및 노선 수 등을 고려할 때 대중교통 여건은 대체로 무난함.

토지이용계획상 제2종일반주거지역이며, 가축사육제한구역에 해당함.

1.2. 권리분석

채권자: 심OO (등기부상 채권자 겸 임차인 심상민으로 확인됨)

말소기준권리: 갑5 (원주세무서장 압류, 2022.05.10)

주요권리사항:

* 을1: 주택임차권 (임차인: 심상민, 보증금: 130,000,000원, 전입일자: 2019.11.25, 확정일자: 2019.10.11)

- 대항력: 있음

- 말소여부: 인수 (매각으로 소멸되지 않고 낙찰자가 인수함)

* 갑10: 강제경매 (채권자: 심상민, 2026.02.06, 말소됨)

인수되는 권리: 임차인 심상민의 주택임차권 (보증금 130,000,000원)은 말소되지 않고 낙찰자가 인수해야 합니다. 이는 낙찰자의 실질적인 투자 비용을 결정하는 가장 중요한 요소입니다. 임차인이 배당받지 못하는 보증금이 있는 경우, 해당 임차인의 명도 저항이 발생할 수 있습니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 동송읍 이평리 지역은 지역 주민을 위한 기본적인 상업시설과 주거시설이 혼재된 생활권임.

최근 매매 사례 분석:

* 드림캐슬(B동, 2019년식, 72.005㎡): 2026년 7월 160,000,000원에 직거래. (약 2,222,000원/㎡, 약 7,340,000원/평)

* 현대리치빌(2007년식, 81.43㎡): 2026년 7월 120,000,000원에 중개거래. (약 1,474,000원/㎡, 약 4,872,000원/평)

* 동주연립(1983년식, 84.24㎡): 2026년 7월 35,000,000원에 직거래. (약 415,000원/㎡, 약 1,370,000원/평)

본건(동송팰리스, 64.55㎡, 2017/2018년식 건축)은 비교적 신축 연식에 해당하므로, 유사 연식의 드림캐슬 사례를 참고할 때 ㎡당 단가는 2,200,000원 수준으로 적용 가능함.

이를 본건 면적(64.55㎡)에 적용 시 약 141,991,000원 수준의 시장 시세가 추정됨. 감정가 147,000,000원은 이러한 시장 가치 및 본건의 위치, 상태 등을 종합적으로 고려한 것으로 판단됨.

1.4. 생활정보

본건은 다세대주택으로, 주변에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

동송읍행정복지센터가 인근에 있어 공공 행정 서비스 접근성이 양호함.

주변 교통망은 차량 이용 시 편리하며, 대중교통 이용 또한 무난한 수준임.

교육 및 의료시설, 기타 편의시설에 대한 자세한 정보는 추가 확인이 필요함.

1.5. 잠재적 리스크

최우선 리스크는 선순위 대항력 있는 임차인 심상민의 보증금 130,000,000원 인수입니다. 이는 낙찰자가 추가적으로 부담해야 하는 금액이므로, 투자금 회수에 직접적인 영향을 미칩니다.

해당 임차인이 경매 신청인이기도 하므로, 보증금 회수에 대한 의지가 강할 것으로 예상됩니다.

가축사육제한구역에 해당하여 향후 건축이나 용도 변경 시 제한사항이 있을 수 있습니다.

부동산 강제 경매 물건으로, 낙찰 후 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2017/2018년에 건축된 비교적 신축급 다세대주택으로, 동송읍 내에서 적절한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

가장 큰 특징이자 위험 요인은 선순위 대항력 있는 임차인의 보증금 130,000,000원을 낙찰자가 인수해야 한다는 점입니다. 이는 투자 시 실질적인 현금 투입액을 크게 낮출 수 있는 기회이기도 하지만, 동시에 임차인과의 명도 협상 및 보증금 회수 리스크를 수반합니다.

임차인이 채권자로서 경매를 신청한 점은, 채권 회수에 대한 의지가 높다는 것을 방증하며, 이는 경매 절차 진행의 안정성 확보에 긍정적일 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

신축급 주택: 비교적 최신 연식으로 주택 상태 양호 및 하자 발생 가능성 낮음.

시장 대비 합리적 가격: 감정가 및 주변 시세 분석 결과, 인수되는 보증금을 고려했을 때 투자 가치가 있음.

낮은 순수 투자금: 대항력 있는 임차인의 보증금 130,000,000원을 인수함으로써, 낙찰자의 실질적인 초기 투자 부담을 줄일 수 있음. (순수 투자금 = 총 낙찰가 - 인수 보증금)

1.8. 예상 입찰가

주변 시세 및 감정가를 종합적으로 고려했을 때, 본건의 적정 시장 가치는 약 143,000,000원 ~ 147,000,000원 수준으로 판단됩니다.

대항력 있는 임차인의 보증금 130,000,000원 인수 의무가 존재하므로, 이를 제외한 순수 투자금(Equity)을 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

임차인 보증금 130,000,000원을 고려하여, 투자자는 본인의 목표 수익률에 따라 입찰가를 결정해야 합니다.

안정적인 낙찰과 임차인 보증금 회수 가능성을 고려하여, 150,000,000원 수준의 입찰가를 예상합니다.

이 경우, 낙찰자의 총 투자액은 150,000,000원이며, 이 중 130,000,000원은 임차인에게 지급(인수)되고, 낙찰자의 순수 투자금(Equity)은 20,000,000원이 됩니다.

주변에 별다른 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.