나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경70305 [1] 경기도 동두천시 상패동 69-37 스타필라 3동 2층 202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 구월 · 평가일 2026.02.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 동두천시 상패동 소재 "상패동행정복지센터" 동측 인근에 위치하며, 주위는 연립다세대주택, 근린생활시설, 공공편익시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 5층 중 2층 202호로서 (사용승인일 : 2018.11.21.) 외벽 : 돌붙임 및 벽돌쌓기 마감 등임. 내벽 : 벽지 마감 등으로 조사됨. 창호 : 새시창호 등임.

이용상태

공동주택으로 이용중임

설비내역

위생·급배수설비, 전기설비, 승강기설비, 난방설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 등고평탄한 3필일단의 부정형 토지로 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 도로와 외곽공도가 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

상패동 69-37 : 제2종일반주거지역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(2016- 12-01)(전부제한구역), 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, <추가기재>건축법 제2조제1항 제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)임. 상패동 69-35 : 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2016-12-01)(전부제한구역), 배출 시설설치제한지역, 성장관리권역, <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로 (도로일부포함)임. 상패동 69-52 : 제2종일반주거지역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(2016- 12-01)(전부제한구역), 배출시설설치제한지역, 성장관리권역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건개요

사건번호: 의정부지방법원 2026타경70305 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 한OOOOO

감정가: 203,000,000원

1.2. 물건내역

소재지: 경기도 동두천시 상패동 69-37 스타필라 3동 2층 202호

용도: 다세대주택

토지면적: 50.33㎡ (약 15.23평)

건물면적: 71.36㎡ (약 21.60평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 건물구조 및 이용상태

건축년도: 2018년 11월 21일 사용승인

구조: 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕

층수: 5층 중 2층

내외부 마감: 돌붙임 및 벽돌쌓기 외벽, 벽지 내벽, 새시 창호

이용상태: 공동주택으로 이용 중

1.4. 설비내역

위생·급배수, 전기, 승강기, 난방 설비 등이 되어 있음.

1.5. 토지 이용계획 및 제한사항

본건 토지는 제2종일반주거지역, 중로1류(폭 20m~25m)에 해당하며, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역 등에 속함.

1.6. 공부와의 차이

없음.

1.7. 특이사항 및 주의사항

특이사항, 주의사항, 특수물건정보 상 특별한 기재사항 없음.

1.8. 임차인 현황

임대관계는 미상임. 인수 보증금 합계는 0원임.

1.9. 등기부요약

말소기준권리: 2019년 8월 30일자 한국양계축산업협동조합 근저당권 (채권최고액 168,000,000원)

말소되지 않는 권리: 없음. (매각으로 모든 권리 소멸 예상)

임의경매 개시결정: 2026년 2월 10일 (채권자: 한국양계축산업협동조합, 채권액: 125,614,701원)

등기부채권 총액: 168,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 동두천시 상패동 소재 "상패동행정복지센터" 동측 인근에 위치함.

주위는 연립다세대주택, 근린생활시설, 공공편익시설 등이 혼재하는 지역으로, 제반 주위환경은 보통 수준임.

2.2. 교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준임.

3. 권리분석

3.1. 권리관계

본건은 토지·건물 일괄매각으로 진행되며, 등기부등본 상 확인되는 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정임. 말소기준권리인 한국양계축산업협동조합의 근저당권보다 후순위 권리들은 말소 대상임.

3.2. 임차인 권리 및 인수 여부

임대관계는 미상으로, 보증금 및 차임 등의 정확한 내용은 파악되지 않음. 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있으나, 실제 점유 현황 및 임차인의 대항력 유무는 별도의 확인이 필요하며, 미상이라도 주의가 요구됨.

4. 상권분석

4.1. 주변 부동산 시세

제공된 주변 매매 정보 분석 결과, 동두천시 상패동 지역의 다세대주택 시세는 다음과 같음.

* 주주아트빌(2015년식, 54.55㎡ 건물/38.03㎡ 토지): 2026년 7월, 5,500만원에 거래됨. 평당 약 59.4만원 수준 (총 면적 기준).

* 보산리버빌(2016년식, 44.84㎡ 건물): 2026년 5월, 3,900만원에 거래됨. 평당 약 87.0만원 수준 (건물 면적 기준).

* 조흥(1991년식, 45.6㎡ 건물): 2026년 5월, 2,600만원에 거래됨. 평당 약 57.0만원 수준 (건물 면적 기준).

4.2. 본건과의 시세 비교

본건(스타필라 3동 2층 202호)은 2018년 준공으로 비교적 신축에 속하며, 건물 면적 71.36㎡(약 21.60평), 토지 지분 50.33㎡(약 15.23평)을 보유하고 있음.

가장 유사한 조건의 '주주아트빌' (2015년식, 54.55㎡ 건물/38.03㎡ 토지)이 5,500만원에 거래된 점을 감안할 때, 본건은 면적이 더 넓고 준공 연도가 최신이라는 점에서 시장 가격이 더 높게 형성될 수 있음.

다만, 일부 정보(검색결과)에서는 '스타필라' 단지의 18평형 매물이 1억원에 거래된 사례도 있어, 시세 편차가 존재할 수 있음. 감정가 203,000,000원은 주변 시세보다 상당히 높게 평가되었음을 알 수 있음.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 공공시설

주변에 행정복지센터, 근린생활시설, 공공편익시설 등이 소재하여 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능함.

5.2. 주거환경

연립다세대주택과 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 주거 환경은 무난한 편임.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대차 관계 불확실성

임대관계가 미상으로, 실제 점유자가 누구인지, 대항력 있는 임차인이 있는지 여부를 명확히 확인하지 못할 경우 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있음.

6.2. 과거 혐오시설 관련 지역적 민감성

상패동 지역에는 과거 성병 관리소 부지가 있었으며(검색결과), 현재는 철거 예정이나 역사적으로 민감한 지역적 요인이 있었음을 인지할 필요가 있음. 또한, 동두천시 일부 지역에서는 혐오시설 밀집에 대한 주민들의 민원이 있었던 사례도 존재함(검색결과). 다만, 본건 소재지와 직접적인 연관성은 낮음.

6.3. 시세 대비 높은 감정가

주변 시세가 2,600만원 ~ 5,500만원 범위(JSON 정보) 또는 1억원(검색결과) 수준으로 파악되는 가운데, 감정가가 203,000,000원으로 책정되어 있어, 실제 낙찰가 형성에 영향을 미칠 수 있음.

7. 종합 의견

본건은 경기도 동두천시 상패동에 위치한 다세대주택으로, 비교적 최근에 준공된 건물임. 입지 조건 및 교통 상황은 보통 수준이며, 주변에 생활 편의 시설이 잘 갖추어져 있음. 권리관계는 명확하여 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없어 보임.

다만, 임대차 관계가 불확실하다는 점과 주변 시세 대비 감정가가 상당히 높게 책정되었다는 점은 투자 시 반드시 고려해야 할 리스크 요소임. 검색 결과에 따르면, 스타필라 단지 내 유사 면적의 매물이 1억원 내외에서 거래된 사례도 있어, 감정가와 시장가 사이의 괴리를 면밀히 분석할 필요가 있음.

8. 투자 포인트

* 비교적 최신 준공 연도 (2018년)

* 넓은 토지 지분 보유 (50.33㎡)

* 명확한 권리관계로 낙찰 후 소유권 확보 용이

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 203,000,000원이지만, 제공된 최근 매매 정보를 분석하면 동 지역 다세대주택의 실거래가는 2,600만원에서 5,500만원 범위로 나타남. 또한, 본건과 동일한 '스타필라' 단지 내 18평형 매물이 1억원에 거래된 사례도 확인됨.

시장 시세를 바탕으로 추정 시, 본건의 건물 면적(71.36㎡)과 토지 지분(50.33㎡)을 고려했을 때, '주주아트빌'(54.55㎡ 건물/38.03㎡ 토지)의 5,500만원 거래가를 기준으로 환산하면 약 7,000만원 ~ 8,000만원 수준의 시장 가치를 예상해 볼 수 있음.

그러나 감정가가 203,000,000원으로 높게 책정되었고, 실제 경매에서는 감정가 이상 또는 이하에서 낙찰이 결정될 수 있음. 따라서, 본건에 대한 투자 가치를 판단하기 위해서는 현장 조사를 통해 실제 물건 상태, 명도 가능성, 임차인 현황 등을 면밀히 파악하고, 경쟁 입찰 현황을 주시하며 보수적인 접근이 필요함.

현 시세 정보와 감정가, 그리고 단지 내 거래 사례를 종합적으로 고려할 때, 입찰가는 6,000만원 ~ 12,000만원 범위에서 신중하게 결정하는 것을 권장함. 입찰 희망가는 감정가의 50% 수준인 약 1억원부터 시작하여, 시장 상황과 경쟁 정도를 파악하며 상향 조절하는 전략을 고려해 볼 수 있음.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.