나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경70303 [1] 경기도 의정부시 신곡동 164-1 신곡현대아파트 101동 7층 707호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 고봉 · 평가일 2026.02.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 신곡동 소재 "신곡고가사거리" 동측 인근에 위치하고, 부근은 공동주택, 노변 근린생활시설 및 임야등이 혼재되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통편은 무난한 상태입니다.

건물의 구조

1990.12.10. 사용승인된 철근콘크리트 벽식조 및 철근콘크리트 스라브 15층건 내 7층 707호로서 외벽: 몰탈위페인트, 창호: 샷시창입니다.

이용상태

아파트 단위세대(내부구조는 건물개황도 참조)로 이용중입니다.

설비내역

승강기설비, 난방설비, 위생설비등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

형상은 부정형이고, 아파트 건부지입니다.

인접 도로상태등

단지내 도로를 통하여 외부공도와 연게되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(저촉), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 상대보호구역, 과익억제권역,중점경관관리구역(2017-12-22)(중점경관관리구역(시민로-송산로)),토지거래계약에관한허가구역(2024-11-05)(토지거래계약허가구역(2024. 11. 10.~2029. 11. 9.))입니다.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 의정부지방법원 2026타경70303 (1)

* 소재지: 경기도 의정부시 신곡동 164-1 신곡현대아파트 101동 7층 707호

* 용도: 아파트

* 감정가: 170,000,000원

* 토지면적: 30.25㎡ (약 9.15평)

* 토지지분: 30.25㎡ (약 9.15평)

* 건물면적: 60.00㎡ (약 18.15평) (전용면적 기준)

* 건물지분: 60㎡ (약 18.15평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

* 사용승인일: 1990년 12월 10일

1.1. 입지조건

* 위치: 경기도 의정부시 신곡동 소재 "신곡고가사거리" 동측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위환경: 본건 주변은 공동주택, 노변 근린생활시설 및 임야 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통상황: 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

* 도로상태: 단지 내 도로를 통해 외부 공도와 연결되어 있습니다.

* 토지이용계획: 본건은 제3종일반주거지역에 속하며, 소로2류(폭 8m~10m)(저촉), 소로3류(폭 8m 미만)(접합)에 저촉되거나 접합되어 있습니다. 또한, 상대보호구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역으로 지정되어 있으며, 2024년 11월 10일부터 2029년 11월 9일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 압류 (의정부세무서장, 2025년 1월 14일).

* 채권자: 주택도시보증공사 (강제경매, 2026년 2월 10일, 165,000,000원).

* 임차인 현황:

* 임차인: 송

* 보증금: 165,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 5월 28일

* 확정일자: 2021년 5월 28일

* 배당신고일자: 2024년 11월 4일

* 대항력: 없음.

* 특이사항: 주택도시보증공사(HUG)는 신청 채권자로서 임차권자 송은숙의 임차보증금 반환채권 양수인이며, 우선변제권을 승계하였습니다. HUG는 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 2026년 7월 1일자로 제출했습니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (지상권 등)

* 인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

* 본 물건은 아파트 단지 내부에 위치하며, 주변에 노변 근린생활시설이 있어 기본적인 상업시설 이용이 가능합니다. "신곡고가사거리" 인근에 위치하여 지역 내 상업 및 교통의 중심지 접근성이 있습니다.

1.4. 생활정보

* 건물 구조: 철근콘크리트 벽식조 및 철근콘크리트 스라브 15층 건물 내 7층 707호입니다. 1990년 12월 10일 사용 승인되었습니다.

* 이용 상태: 아파트 단위 세대로 이용 중입니다.

* 내부 설비: 승강기, 난방, 위생 설비 등이 구비되어 있습니다.

* 아파트 정보: 신곡현대아파트는 1990년 12월 10일 사용 승인되었으며, 총 15층 건물입니다.

* 주변 시설: "신곡고가사거리" 인근에 위치하며, 상대보호구역으로 지정된 점으로 미루어 보아 인근에 학교가 있을 것으로 예상됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사(HUG)가 채권자로서 임차인의 권리를 승계하며 대항력을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출한 특이사항이 있습니다. 이는 법적 절차 진행에 영향을 줄 수 있으므로, 관련 서류 및 절차를 면밀히 확인할 필요가 있습니다.

* 토지거래계약 허가구역: 본 건은 2024년 11월 10일부터 2029년 11월 9일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다. 이는 향후 소유권 이전 시 토지거래허가 절차가 필요함을 의미합니다.

* 건축 연도: 1990년에 준공되어 연식이 30년 이상 경과하였으므로, 노후화에 따른 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 경기도 의정부시 신곡동에 위치한 아파트로, 1990년에 준공되어 비교적 연식이 있습니다. 대중교통 및 차량 접근성은 양호한 편이며, 주변 편의시설 이용도 가능합니다. 경매 절차상 주택도시보증공사(HUG)와 임차인 간의 복잡한 권리관계가 존재하나, HUG의 확약서 제출로 인해 법적 대항력 있는 임차인 문제는 해소될 것으로 보입니다. 다만, 토지거래허가구역 지정 등은 향후 재산권 행사에 제약이 될 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 의정부시 신곡동 소재 아파트 물건입니다.

* 주택도시보증공사(HUG) 관련 특수 권리관계가 있으나, 임차인의 대항력 포기 및 말소 동의로 리스크가 완화되었습니다.

* 인근 교통 및 생활 편의시설 접근성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 최근 60㎡ 면적의 매매 사례 (2026년 7월 9일)는 160,000,000원입니다.

* 본 건의 감정가는 170,000,000원입니다.

* 최근 시세와 감정가를 종합적으로 고려할 때, 본 건의 예상 입찰가는 155,000,000원에서 175,000,000원 사이로 판단됩니다.

* 입찰 전 충분한 현장 조사 및 시세 재확인, 관련 법규 검토가 필수적입니다.

주변 시설 중 혐오 시설에 대한 정보는 제공된 자료에서 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.