나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3284 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 1056-21 에스케이파크리움 제2층 제203호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동인 · 평가일 2026.02.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 지하철 5호선 '화곡역' 북동측 인근에 위치하고 있 으며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 기존 주택지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스 정류장 및 근거리에 지하철 5호선 '화곡역' 이 소재하는 등 제반 대중교통 상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 6층 건물 내 제2층 제203호로서, (사용승인 : 2019.12.31.) 외벽 : 치장벽돌 마감 등, 창호 : PVC 창호 마감 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급·배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 소화설비, 승강기설비 등 이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고평탄한 2필 일단의 가장형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

- 기호 1(화곡동 1056-21), 기호 2(화곡동 1056-22) 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역 경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시 설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역 <수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도: 아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3284 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 1056-21 에스케이파크리움 제2층 제203호 (신주소: 서울특별시 강서구 강서로34길 41-5)

구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상 6층 건물 내 제2층 제203호

용도: 다세대주택 (도시형생활주택)

준공일: 2019년 12월 31일

토지면적: 17.37㎡ (약 5.25평)

건물면적 (전용면적): 26.78㎡ (약 8.10평)

감정가: 269,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.1. 입지조건

위치: 본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재, 지하철 5호선 '화곡역' 북동측 인근에 위치합니다.

주위환경: 본건 주변은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 기존 주택지대로서, 일반적인 주거 환경을 형성하고 있습니다.

교통: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 있고 근거리에 지하철 5호선 '화곡역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. (주변 대중교통 상황은 보통 수준입니다.)

인접도로: 본건 북동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

토지이용계획: 본건은 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 과밀억제권역 등에 해당합니다. 또한, 외국인 등 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 국민건강보험공단의 압류 (2023.09.21.) 입니다.

선순위 권리:

본건 건물 등기부 을구 3번 순위에는 주택임차권(권리자: 이지연, 보증금: 268,000,000원, 전입일자: 2021.07.28, 확정일자: 2021.06.24)이 존재합니다. 이 임차권은 매각 후에도 소멸되지 않고 매수인에게 인수될 수 있는 대항력 있는 임차권입니다. 따라서, 배당 절차에서 임차인의 보증금 전액이 변제되지 않을 경우, 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

말소되는 권리:

등기부상 소유권이전(갑2), 국민건강보험공단 압류(갑4), 강서구청 압류(갑5), 이지연 강제경매(갑6) 등은 말소기준권리보다 후순위이거나 경매 절차에 의해 소멸될 예정입니다.

인수되는 권리:

상기 을구 3번 순위의 주택임차권(보증금 268,000,000원)은 매수인이 인수하게 됩니다.

채권자:

본 경매는 이OO의 신청에 의해 진행된 부동산강제경매입니다.

임차인 현황:

* 이지연 (이 )

* 보증금: 268,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-07-28

* 확정일자: 2021-06-24

* 대항력: 있음

* 비고: 매각으로 인해 보증금 전액이 변제되지 않을 경우, 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

1.3. 상권분석

지역 특성: 본건이 위치한 화곡동 일대는 단독주택 및 다세대주택이 밀집한 전형적인 주거 지역입니다.

근린생활시설: 주택가 인근에 소규모 상업 시설들이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용은 가능합니다.

경쟁 환경: 주변에 유사한 형태의 다세대주택이 다수 존재하므로, 주거 상품으로서의 경쟁은 보통 수준으로 판단됩니다.

유사 물건 거래 현황:

최근 매매 사례 분석 결과, 2026년 7월 21일에 서울 강서구 화곡동 366-36번지(SK파크리움 추정)에서 전용면적 19.98㎡의 다세대주택이 21,600만원에 거래되었습니다. 이 사례는 본건과 건물 연식 및 면적 측면에서 유사성이 있습니다.

반면, 2026년 7월 16일에는 화곡동 504-114번지에서 전용면적 37.44㎡의 다세대주택이 15,000만원에, 2026년 7월 2일에는 화곡동 1014-11번지에서 전용면적 37.56㎡의 다세대주택이 16,000만원에 거래되었습니다. 이 사례들은 연식이 오래되었거나 면적이 본건보다 넓음에도 불구하고 15,000만원~16,000만원 선에서 거래되어, 유사 면적이라도 건물 연식 및 컨디션에 따라 가격 차이가 크게 발생함을 보여줍니다.

분석: 유사 조건(신축 연식, 소형 면적)의 거래 사례를 볼 때, 본건의 시장 가치는 21,600만원 수준을 참고할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

주거환경: 본건은 조용한 주택가에 위치하여 주거 환경은 양호한 편입니다.

교통: 지하철 5호선 화곡역을 통한 서울 도심 접근성이 양호하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 광역 교통망 이용이 편리합니다.

편의시설: 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 쇼핑, 외식, 은행 등 이용이 가능합니다. 대형 쇼핑 시설 이용 시에는 인근 지역으로 이동해야 합니다.

교육시설: 인근에 초등학교, 중학교 등이 소재할 것으로 예상되나, 구체적인 학군 정보는 별도 확인이 필요합니다.

자연/휴식시설: 본건 주변의 녹지 공간에 대한 정보는 제한적이며, 주택가 특성상 대규모 공원이나 산책로 이용은 다소 제한적일 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

인수되는 보증금: 본건의 가장 큰 리스크 요인은 선순위 대항력 있는 임차인 이지연 씨의 보증금 268,000,000원입니다. 이 보증금이 경매 배당 절차에서 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 해당 금액을 인수해야 합니다. 현재 신청 채권자(이OO)의 채권액과 임차인의 보증금이 동일하며, 임차인 또한 경매를 신청한 점을 고려할 때, 임차인이 보증금 전액을 배당받지 못할 가능성이 매우 높습니다. 따라서 매수인이 인수해야 할 보증금은 상당 금액에 달할 것으로 예상됩니다.

토지거래 허가구역: 본건 소재지는 외국인 등 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있습니다. (지정 기간: 2025.8.26.~2026.8.25. 및 2025.10.20.~2026.12.31) 이는 향후 거래 시 허가를 받아야 함을 의미합니다.

공항 관련 구역: 본건은 중요시설물보호지구(공항) 및 수평표면구역에 해당하므로, 건축 행위(신축, 증축 등)에 제약이 있을 수 있습니다.

임대관계 미상: 현재 임대 관계가 불분명하여, 명도 시 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있습니다. 다만, 대항력 있는 임차인이 존재하므로 명도 문제는 해당 임차인과의 관계에 따라 달라질 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 비교적 최근인 2019년에 준공된 SK파크리움 다세대주택으로, 화곡역 역세권에 위치하여 교통이 편리하고 주택가에 있어 주거 환경 또한 무난하다고 평가됩니다.

그러나 본건의 가장 치명적인 리스크는 선순위 대항력 있는 임차인의 보증금 268,000,000원을 매수인이 인수해야 할 가능성이 높다는 점입니다. 현재 경매 신청 채권자의 채권액과 임차인의 보증금이 동일하고, 임차인이 본인의 경매를 신청했다는 점은 배당 순위상 임차인이 자신의 보증금을 전액 회수하기 어려울 수 있음을 시사합니다.

따라서 본건의 실제 투자 가치는 인수되는 임차 보증금을 총 취득 비용에 합산하여 고려해야 하며, 예상보다 높은 총 투자 비용과 이후 명도 및 권리 관계 정리에 드는 수고를 감안하여 신중하게 접근해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

화곡역 역세권 신축급 다세대주택: 2019년 준공으로 비교적 신축급의 상태를 유지하고 있으며, 역세권이라는 장점을 가지고 있습니다.

편리한 교통망: 지하철 5호선 화곡역 이용이 가능하여 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 용이합니다.

안정적인 주거 수요: 화곡동은 꾸준한 주택 수요가 있는 지역으로, 소형 주택에 대한 임대 수요 또한 일정 수준 유지될 것으로 예상됩니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 269,000,000원입니다.

가장 중요한 고려 사항은 을구 3번 순위의 대항력 있는 임차인 이지연 씨의 보증금 268,000,000원입니다. 이 보증금은 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 하는 금액입니다.

현재 경매 신청 채권자(이OO)와 임차인(이지연)의 채권액이 동일하며, 임차인 또한 경매를 신청한 점을 고려할 때, 임차인이 보증금 전액을 배당받지 못할 가능성이 매우 높습니다. 이는 매수인이 인수해야 할 보증금이 상당 금액에 달할 수 있음을 의미합니다.

예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 산정하는 것이 원칙입니다. 이는 '시세 - 인수 보증금'의 개념으로 접근해야 함을 뜻합니다. 최근 유사 물건의 매매 사례가 약 216,000,000원 수준인 점을 고려할 때, 만약 인수될 보증금이 약 200,000,000원 이상으로 예상될 경우, 이론적으로는 `216,000,000원 - 200,000,000원 = 16,000,000원` 정도의 입찰가를 고려할 수 있습니다.

이는 본건이 매우 위험성이 높은 물건임을 시사하며, 실제 입찰가는 반드시 권리 분석 전문가와 함께 배당표를 면밀히 검토하여 확정해야 합니다.

따라서, 매우 보수적인 접근으로 10,000,000원 ~ 50,000,000원 범위 내에서 신중하게 고려 해 볼 수 있으나, 이는 인수되는 보증금액을 직접적으로 고려한 추정치이며, 최종 입찰가는 추가적인 정밀 분석을 통해 결정되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.