나이스옥션 법원경매 서울북부 2026타경10255 [1] 서울특별시 강북구 수유동 348-90 제비동 제5층 제501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 운정 · 평가일 2026.02.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강북구 수유동 소재 경전철 '가오리역(우이신설선)' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 등 제반 주위 환경은 무난한 편임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 경전철 '가오리역(우이신설선)'이 소재하는 등 제반 교통 상황은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 5층 건물 내 비동 제5층 제501호로서, 외벽 : 석재 붙임 마감 등, 창호 : 하이샷시 창호 등임.

이용상태

본건은 단지형다세대주택(거실, 방3, 화장실2)으로 이용 중인 것으로 추정됨. ※ 이해관계인의 폐문부재로 인하여 내부구조를 확인하지 못한 바, 본건의 내부구조는 집합건축물대장상 건축물현황도 및 외부 관찰 등에 의하여 작성하여 실제 내부구조와는 다소 차이가 있을 수 있으며, 내부상태는 표준적이고 일반적인 관리상태를 기준하여 평가하였으니, 경매진행 및 입찰시 참고하시기 바람

설비내역

위생 급배수설비, 화재탐지설비 및 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지 및 인접 도로 대비 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 현재 공동주택(단지형다세대주택) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

수유동 348-90 :도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 고도지구(28m이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.),토지거래계약에관한허가구역(용도: 아파트, 지정기간: 2025. 10. 20. ~ 2026. 12. 31.)

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 관계는 미상이며, 본건 등기사항전부증명서상 주택임차권(2023년 7월 27일 제111012호)이 등기되어 있습니다.(임차보증금 금240,000,000원)

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호

서울북부지방법원 2026타경10255 (1)

소재지

서울특별시 강북구 수유동 348-90 제비동 제5층 제501호

용도

다세대주택

감정가

260,000,000원

건물 구조

철근콘크리트구조

사용승인일

2011년 12월 22일

토지면적

32. 64㎡ (약 9.87평)

건물면적

58. 98㎡ (약 17.84평)

매각대상

토지 및 건물 일괄매각

경매구분

부동산강제경매

채권자

주택도시보증공사

2. 입지조건

본 물건은 서울특별시 강북구 수유동 소재, 경전철 가오리역(우이신설선)에서 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위로는 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다. 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장과 가오리역이 소재하여 교통 환경은 대체로 양호한 편입니다. 토지는 인접 필지 및 도로와 대비하여 등고평탄한 사다리형이며, 현재 단지형 다세대주택 건부지로 이용 중입니다. 남동측으로는 폭 약 4m 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역(7층 이하), 고도지구(28m 이하) 등에 속하며, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다. 또한, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 외국인 등에게 토지거래 계약 허가 구역으로, 2025년 10월 20일부터 2026년 12월 31일까지 아파트에 대한 토지거래 계약 허가 구역으로 지정된 바 있습니다.

3. 권리분석

본 경매 물건은 주택도시보증공사의 강제경매로 진행 중입니다. 등기부등본상 말소기준권리는 2022년 5월 31일 접수된 서민금융진흥원의 가압류(갑5)이며, 채권액은 5,002,837원입니다.

주택임차권(을5)은 2023년 7월 27일 접수되었으며, 보증금은 240,000,000원, 차임은 0원입니다. 해당 임차권은 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸될 예정입니다. 임차인 정수진은 전입일자 2021년 9월 24일, 확정일자 2021년 9월 3일자로 되어 있으나, 등기부상 대항력은 없는 것으로 분석됩니다.

주택도시보증공사는 2026년 6월 24일, 임차보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 확약서를 제출하였습니다. 이러한 점을 미루어 볼 때, 임차인의 보증금 240,000,000원에 대한 인수 부담은 없을 것으로 판단됩니다.

등기부채권 총액은 245,002,837원입니다. 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

4. 상권분석

본 물건은 다세대주택 밀집 지역에 위치하여 주거지로서의 기본적인 상권을 형성하고 있습니다. 인근에는 가오리역을 중심으로 한 상업시설 및 편의시설이 분포하고 있으며, 주거 지역으로서의 안정적인 수요가 예상됩니다.

최근 주변 다세대주택 매매 사례 분석 결과는 다음과 같습니다.

* 서울특별시 강북구 수유동 448-27번지 소재 '상아주택(448-27)' (2009년 준공, 전용면적 60.88㎡)은 2026년 7월 7일 266,500,000원에 직거래되었습니다.

* 서울특별시 강북구 수유동 567-33번지 소재 '북한산드림빌' (2015년 준공, 전용면적 44.5㎡)은 2026년 7월 7일 200,000,000원에 중개거래되었습니다.

* 서울특별시 강북구 수유동 455-17번지 소재 '세윤하이츠(A)' (1993년 준공, 전용면적 41㎡)는 2026년 7월 1일 150,000,000원에 중개거래되었습니다.

본 물건의 전용면적 58.98㎡(약 17.84평)과 유사한 규모인 '상아주택'의 최근 실거래가(26,650만원)를 고려할 때, 본 물건의 시세는 감정가 수준인 2억 6천만원 내외로 판단됩니다.

5. 생활정보

* 교통: 지하철 우이신설선 가오리역을 이용할 수 있으며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다. 차량을 이용한 단지 진출입도 용이합니다.

* 주변 환경: 주거 지역으로서 단독주택, 다세대주택 등이 밀집해 있으며, 상가 및 편의시설이 인접해 있어 생활에 필요한 기본적인 편의시설을 이용하기에 무리가 없습니다.

* 건물 구조: 본건은 철근콘크리트 구조의 5층 건물 중 B동 5층 501호로, 내부는 거실, 방 3개, 화장실 2개로 이용 중인 것으로 추정됩니다. 위생, 급배수, 화재탐지, 도시가스 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 주차: 총 주차 대수는 16대로 기재되어 있으나, 세대당 주차 가능 대수 등은 별도 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경 및 선순위 임차권 관련: 특이사항으로 'HUG 인수조건 변경' 및 '선순위임차권'이 명시되어 있으나, 등기부상 임차권(을5)은 말소기준권리(갑5, 가압류)보다 후순위이며, HUG의 임차권 말소 동의 및 매수인에 대한 청구권 포기 확약서 제출로 인해 실질적인 보증금 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 다만, '선순위임차권'이라는 문구가 언급된 점은 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

* 내부 확인 불가: 이해관계인의 폐문부재로 인해 물건 내부 구조 및 상태를 정확히 확인하지 못하였습니다. 실제 내부 상태는 다소 차이가 있을 수 있으며, 표준적인 관리 상태를 기준으로 평가되었으므로 입찰 전 현장 방문을 통한 확인이 권장됩니다.

* 토지거래허가구역: 토지거래허가구역 지정 기간이 만료되었거나 임박한 상태이므로, 향후 부동산 거래 시 관련 규정을 재확인할 필요가 있습니다.

7. 종합의견

본 물건은 서울 강북구 수유동에 위치한 다세대주택으로, 지하철역이 인접해 있어 교통이 편리하고 주거 환경이 양호한 편입니다. 감정가는 2억 6천만원이며, 주변 시세와 비교했을 때 합리적인 수준으로 평가되었습니다.

권리 분석상 임차인의 보증금 240,000,000원에 대한 인수 부담은 없을 것으로 보이나, '선순위임차권' 관련 특이사항에 대한 주의가 필요합니다. HUG가 제출한 확약서는 매수인의 부담을 덜어주는 긍정적인 요소입니다.

잠재적인 리스크로는 내부 확인의 어려움이 있으나, 이는 철저한 현장 조사를 통해 해소 가능합니다. 종합적으로 볼 때, 명확한 권리관계 정리 및 내부 상태 확인 후 신중하게 접근한다면 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자포인트

* 역세권 입지: 지하철 가오리역 도보 거리로 출퇴근 및 이동이 편리합니다.

* 안정적인 주거 환경: 다세대주택 밀집 지역으로 주거 수요가 꾸준합니다.

* 권리관계 명확화: HUG의 보증금반환청구권 포기 확약서 제출로 임차보증금 인수 부담이 해소될 가능성이 높습니다.

* 합리적인 감정가: 주변 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 경매 절차가 진행 중입니다.

9. 예상입찰가

본 물건의 감정가는 260,000,000원이며, 최근 주변 시세 분석 결과 유사 면적대의 다세대주택이 20,000만원에서 26,650만원 사이에 거래되었습니다.

권리분석상 인수할 임차보증금이 없는 것으로 판단되며, HUG의 확약서 제출로 인한 리스크 완화 효과를 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이상으로 입찰가가 형성될 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 240,000,000원에서 270,000,000원 사이로 권장하며, 실제 입찰 참여 시에는 경쟁 상황 및 현장 조사 결과를 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.