나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3642 [1] 서울특별시 영등포구 양평동2가 22-1 스카이시티 제9층 제904호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명일 · 평가일 2026.02.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 양평동2가에 소재하며 지하철역 "양평역" 남서측 인근에 위치 함. 주위는 오피스텔, 아파트, 각종 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주 위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 지하철 역 "양평역"이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상10층 건물내 제9층 제904호로서 (사용승인일: 2014.03.14.) 외벽: 외장 석재 붙임 마감 등 창호: 샷시 창호 등

이용상태

오피스텔로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 주차장시설 등이 되 어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고 평탄한 부정형의 토지로서 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 토지 북측으로 노폭 약 30m내외, 남측과 서측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로에 각 각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 도로(접합), 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경 제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(건축과 문의)<건축법>, 교육환경보호구역(세부사항 : 남부교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보 호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등),육군 수도방위 사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역(세부사항 : 서울시 청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역(맑은환경과 문의)<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역 ((대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~ 2026.8.25.) ),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간:2025.10.20~2026.12.31. 허가대상 용도:아파트(건축법 시행령 별표1)),건축선(건축과 문의)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3642 (1)

소재지: 서울특별시 영등포구 양평동2가 22-1 스카이시티 제9층 제904호

용도: 오피스텔

건축물 사용승인일: 2014년 3월 24일

감정가: 124,000,000원

토지면적: 8.75㎡ (약 2.65평)

토지 지분: 8.75㎡ (약 2.65평)

건물면적: 18.18㎡ (약 5.50평)

건물 지분: 18.18㎡ (약 5.50평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 정OO

총 면적 (대지권 포함): 26.93㎡ (8.75㎡ 토지 + 18.18㎡ 건물)

건물 규모: 지하 2층, 지상 10층 건물 중 9층 904호

2. 입지조건

본건은 서울특별시 영등포구 양평동2가에 위치하며, 지하철 5호선 "양평역" 남서측 인근에 자리하고 있습니다.

주위 환경으로는 오피스텔, 아파트, 각종 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통 상황으로는 본건 소재 건물까지 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있고, 가까운 거리에 지하철역 "양평역"이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

인접 도로 상황은 본건 토지 북측으로 노폭 약 30m 내외, 남측 및 서측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로에 각각 접하고 있습니다.

3. 권리분석

본건은 부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 정OO입니다.

등기부상 말소기준권리는 성동세무서장의 압류(2025년 5월 16일 접수, 갑6)입니다.

권리 분석상 가장 중요한 사항은 임차인 정진우 씨의 존재입니다.

* 임차인: 정

* 보증금: 133,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 11월 29일

* 확정일자: 2022년 11월 1일

* 배당신고일자: 2025년 5월 9일

* 대항력: 있음

주택임차권(을3) 등기상 해당 임차인의 권리는 '인수'로 기재되어 있으며, 이는 낙찰자가 임대차보증금 전액 또는 일부를 인수할 수 있음을 의미합니다.

핵심 주의사항: 임대차보증금 133,000,000원 중 배당에서 전액 변제되지 않는 경우, 잔액은 매수인이 인수해야 합니다. 이 점은 본건의 가장 큰 리스크 요인입니다.

본건 강제경매 신청 채권자 역시 임차인 정진우 씨입니다(2026년 2월 10일 접수, 갑7).

매각으로 인해 말소되는 권리: 갑6(압류), 갑7(강제경매) 등.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 을3(주택임차권) - 인수 조건.

4. 상권분석

본건은 업무시설(오피스텔) 용도로 이용되고 있으며, 주변 지역 역시 오피스텔, 아파트, 근린생활시설, 학교 등이 혼합된 복합 상권입니다.

양평역을 중심으로 한 역세권 입지로, 오피스텔 및 주거 기능이 공존하는 지역적 특성을 보입니다.

인접한 근린생활시설 등을 통해 기본적인 상업 활동 및 편의시설 이용이 가능합니다.

5. 생활정보

* 교통: 지하철 5호선 양평역 도보 이용 가능, 다수의 버스 노선 운행.

* 편의시설: 주변 근린생활시설 이용 가능. (추가적인 대형 편의시설 정보는 별도 확인 필요)

* 교육시설: 주변에 학교가 소재하여 교육 환경에 대한 고려가 필요합니다. (세부 사항은 교육환경보호구역 확인 참조)

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인의 보증금 133,000,000원 인수 가능성: 임차인이 배당에서 보증금을 전액 회수하지 못할 경우, 매수인이 그 차액을 부담해야 합니다. 이는 입찰가 산정에 매우 중요한 변수입니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 가축사육제한구역

* 가로구역별 최고높이 제한지역

* 교육환경보호구역 (세부 확인 필요)

* 대공방어협조구역 (세부 확인 필요)

* 과밀억제권역

* (한강)폐기물매립시설 설치제한지역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (지정기간 2025.10.20~2026.12.31. 이므로, 현재 시점 및 향후 매각 시점에 따라 허가 대상이 될 수 있으며, 허가 취득 여부에 따라 거래 제한이 발생할 수 있습니다.)

* 건축선

* 임대 관계 미상: 현재 해당 호실의 정확한 임대차 관계(공실 여부, 임대료 수준 등)는 파악되지 않아, 명도 절차 및 실제 임대 수입에 변동성이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 영등포구 양평역 인근에 위치한 오피스텔로, 역세권 이점을 가지고 있습니다.

구조적으로는 철근콘크리트 구조의 10층 건물 중 9층에 위치하며, 사용승인일은 2014년 3월입니다.

가장 큰 위험 요소는 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 133,000,000원 인수 가능성입니다. 이 부분이 잔여 보증금 인수 부담으로 작용할 수 있습니다.

또한, 다양한 도시계획상의 규제 사항들이 존재하여 향후 개발 및 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 양평역 역세권 오피스텔로서 잠재적 임대 수요 확보 가능.

* 소형 면적으로 1인 가구 및 소규모 사업체 대상 투자 용이.

* 향후 재개발 또는 주변 개발 계획에 따른 가치 상승 기대 (구체적인 개발 계획은 확인 필요).

9. 예상 입찰가

최근 매매 사례 분석 (18.18㎡ 기준):

* 2026년 3월 3일 거래: 116,500,000원

* 2026년 7월 28일 거래: 116,500,000원

이 외 21.51㎡ 거래 사례(2026년 5월 27일, 111,700,000원)와 비교 시, 18.18㎡ 기준 시세는 약 116,500,000원으로 추정됩니다.

감정가: 124,000,000원 (시세 대비 약간 높은 수준)

인수해야 할 임차인 보증금: 133,000,000원 (이 금액은 낙찰자가 추가로 부담할 수 있는 금액입니다.)

투자 시 고려사항:

본건의 경우, 임차인 보증금 133,000,000원을 인수하게 될 가능성이 매우 높습니다.

따라서, 낙찰가가 감정가(124,000,000원)보다 낮더라도, 실제로 부담하게 될 총 금액은 "낙찰가 + 인수 보증금 중 미배당액"이 됩니다.

만약 보증금 133,000,000원 전액을 인수해야 한다면, 물건의 실제 취득 총액은 최소 116,500,000원(현재 시세) + 133,000,000원(인수 보증금) = 249,500,000원 이상이 될 수 있습니다.

현재 감정가 124,000,000원으로는 투자 메리트가 매우 낮습니다.

권고:

본 물건은 임차인 보증금 인수라는 큰 부담이 있으므로, 입찰을 포기하거나 매우 보수적으로 접근해야 합니다.

만약 입찰을 고려한다면, 보증금 회수율을 철저히 분석하고, 인수 보증금을 제외한 실질적인 물건 가치를 평가해야 합니다.

예상 입찰가는 인수 보증금을 고려했을 때, 70,000,000원 ~ 80,000,000원 수준으로 매우 공격적으로 접근해야 하지만, 이는 매우 높은 위험을 수반합니다.

가장 현실적인 판단은 유찰 가능성을 높게 보고, 추후 진행 상황을 지켜보거나, 해당 물건의 입찰을 보류하는 것입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.