나이스옥션 법원경매 서울중앙 2026타경100188 [1] 서울특별시 서초구 서초동 1474-15 예림하이츠 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해윤 · 평가일 2026.02.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 서초구 서초동 소재 "신중초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 연립주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬라브지붕 5층 건물 내 제4층 제402호로서, (사용승인일: 2002.10.30) 외벽: 석재붙임 마감 등, 창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

본건은 공부상 다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

본건은 위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 세장형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 6미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 상대보호구역(토지전산망의 내용은 참고사항일뿐 교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 문화지구<지역문화진흥법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등 / 허가대상: 단독, 다가구, 연립, 다세대, 아파트 / 기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(허가대상: 건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지, 지정기간: 2025.3.24.~2025.9.30.),토지거래계약에관한허가구역(허가대상:건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지, 지정기간:2025.10.1.~2026.12.31.)

공부와의 차이

본건의 전유면적은 등기사항전부증명서상 42.30㎡이나, 집합건축물대장(전유부)상 78.79㎡로 이는 증축[2007.3.19. 건축과-3927(2007.02.08)호에 의거 특정건축물정리에 관한 특별조치법(법률제7698호(2005.11.8)에 따라 2007.2.8일 사용승인(4층 36.49㎡증축){용도 다세대주택42.3㎡→78.79㎡}]에 따른 것으로 면적이 상이한 바, 경매 진행시 재확인하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

* 사건번호: 서울중앙지방법원 2026타경100188 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 김OO

1.2. 물건 상세 정보

* 소재지: 서울특별시 서초구 서초동 1474-15 예림하이츠 4층 402호

* 용도: 다세대주택

* 건물 구조: 철근콘크리트조 슬라브지붕 5층 건물 내 제4층 제402호

* 사용승인일: 2002년 10월 30일

* 감정가: 671,000,000원 (6억 7천 1백만원)

1.3. 면적 정보

* 토지면적: 22.43㎡ (약 6.78평)

* 토지지분: 22.43㎡ (약 6.78평)

* 건물면적 (등기부): 42.30㎡ (약 12.80평)

* 건물면적 (집합건축물대장 전유부): 78.79㎡ (약 23.84평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본건은 서울특별시 서초구 서초동 소재 "신중초등학교" 북동측 인근에 위치합니다.

* 주위는 다세대주택, 연립주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통입니다.

2.2. 교통상황

* 본건까지 차량 진출입이 가능합니다.

* 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 주변 시설

* 본건은 신중초등학교와 인접해 있으며, 주변에 주거 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 생활 편의성이 양호한 편입니다.

* 주변 지역을 조사한 결과, 본건 인근에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. (본 정보는 공개된 지도 정보 및 일반적인 자료 조사를 기반으로 하였으며, 현장 답사를 통해 재확인하는 것이 중요합니다.)

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 갑구:

* 2002-11-08: 소유권보존 (김태기 외 1명)

* 2003-05-14: 공유자전원지분전부이전 (전양순, 매매)

* 2022-12-05: 가압류 (김중덕, 금26,100,000원) - 말소기준권리

* 2026-02-04: 강제경매 (김중덕, 33,917,080원) - 서울중앙지방법원 2026타경100188

* 등기부채권 총액: 26,100,000원 (말소기준 권리인 가압류 금액 기준)

3.2. 인수되는 권리

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있으나, 구체적인 내용이 없어 확인이 필요합니다. (일반적으로 강제경매의 경우 말소기준권리 이하의 권리는 소멸됩니다.)

3.3. 말소기준권리

* 2022년 12월 5일 접수된 김중덕의 가압류 (말소예정)

3.4. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상임

* 주의: 임차인의 보증금 및 차임이 미상인 경우, 실제 점유 관계 및 인수 여부를 반드시 현장 조사 및 등기부등본 등을 통해 재확인해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

* 본건과 유사한 서울 서초구 서초동 지역의 최근 다세대 주택 매매 사례를 분석한 결과, 2018년식 엘린하우스(29.19㎡)가 2026년 7월 4.1억원에 거래되었습니다. 이는 약 1404만원/㎡ (약 4643만원/평) 수준입니다.

* 본건의 등기부상 면적(42.30㎡) 기준으로 감정가(6.71억원)는 약 1586만원/㎡ (약 5242만원/평) 수준입니다.

* 그러나 집합건축물대장상 전유 면적은 78.79㎡ (약 23.84평)로, 이를 기준으로 한 감정가는 약 851만원/㎡ (약 2814만원/평) 수준입니다.

* 최근 거래 사례와 비교 시, 본건의 실제 사용 면적(78.79㎡) 대비 감정가는 상대적으로 낮게 평가되었을 가능성이 있습니다.

4.2. 건물 정보

* 건물명: 예림하이츠

* 준공년도: 2002년 6월 10일 (사용승인일: 2002년 10월 30일)

* 건축구조: 철근콘크리트조

* 지상 층수: 5층

* 대지면적: 251.7㎡

* 건폐율: 59.98%

* 용적률: 235.08%

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 주변에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

* "신중초등학교"가 북동측 인근에 위치하고 있어 교육 환경이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부와의 차이 (면적 불일치)

* 등기사항전부증명서 상의 전유면적(42.30㎡)과 집합건축물대장 상의 전유면적(78.79㎡)이 상이합니다. 이는 무단 증축 또는 건축물대장 정리 과정에서의 차이일 수 있으며, 경매 진행 시 반드시 재확인해야 합니다. 면적 차이는 추후 법적 문제나 재산권 행사 시 제약이 될 수 있습니다.

6.2. 토지이용계획 및 제한상태

* 본건 토지는 제2종일반주거지역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 문화지구, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있어 관련 법규 준수가 필요합니다.

6.3. 기타 리스크

* 임차인 현황이 '미상'으로, 실제 거주 여부, 대항력 유무, 보증금/차임 내역 등을 사전에 철저히 파악해야 합니다.

* 건물 준공연도가 2002년으로, 시설 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

6.4. 혐오시설 여부

* 인근 지역에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았으나, 현장 방문을 통해 직접 확인하는 것이 필수적입니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 서울 서초구 중심부에 위치하며, 신중초등학교 인근으로 입지 조건이 우수합니다.

* 등기부상 면적과 건축물대장상 면적 간 상당한 차이가 존재하며, 이는 재확인이 필요한 중요한 사항입니다. 실제 사용 면적이 넓다면 감정가 대비 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 2002년식 건물이라는 점과 임대 관계 미확인 등은 리스크 요인이지만, 이러한 부분을 감안하여 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 실질 사용 면적 대비 감정가가 저평가되었을 가능성이 높아 시세 차익 기대가 가능합니다.

* 서초구 내 우수한 학군 및 생활 인프라 접근성을 갖추고 있습니다.

* 면적 차이의 원인 규명 및 법적 문제 해결 시, 재산 가치 상승 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 본 건의 감정가는 6억 7천 1백만원입니다.

* 최근 유사 물건의 시세 및 본 건의 잠재적 가치, 그리고 면적 차이로 인한 리스크를 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 7억 5천만원 선에서 고려해 볼 수 있습니다. (이는 시장 상황 및 권리 관계 최종 확인 후 조정될 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.