나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3555 [1] 서울특별시 구로구 개봉동 179-22 하은빌리지 제102동 제5층 제502호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대안감정 · 평가일 2026.02.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 개봉동 "지하철1호선 개봉역" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통의 이용편의성은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상6층 건 내 제5층 제502호로서, 외벽 : 치장 석재 마감 등 창호 : 샤시 창호

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대주택)로서 후첨 '내부구조도' 참고 바람.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화전설비, 난방설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 토지 대비 평지인 세장형 토지로서, 도시형생활주택(단지형다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 외곽공도와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제3종일반주거지역 , 지구단위계획구역(개봉역) , 도로(접합), 장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

본건은 건축물 대장상 위반건축물(주택과-20168(2016.06.21)호에 의거 위반건축물 표시(위반내용 : 면적 12㎡, 구조 판넬/판넬, 용도 주거))로 표기되었으니, 경매 진행시 참고바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.

물건 비고

제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3555 (1)

소재지: 서울특별시 구로구 개봉동 179-22 하은빌리지 제102동 제5층 제502호

용도: 도시형생활주택 (단지형다세대주택)

감정가: 255,042,400원

토지면적: 19.33㎡ (약 5.85평)

건물면적: 29.76㎡ (약 9.00평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 유OO

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 구로구 개봉동에 위치하며, 지하철 1호선 개봉역 북동측 인근에 소재합니다.

주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역으로, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

1.2. 권리분석

본건은 채권자 유OO의 강제경매로 진행 중입니다.

등기부등본상 주요 권리사항은 다음과 같습니다.

- 소유권보존: 2015-02-27

- 공유자전원지분전부이전: 2015-10-20

- 주택임차권: 2025-03-10 접수, 권리자 유영호, 금액 185,000,000원, 말소: 인수.

* 임차인 유영호는 2017-03-20 전입, 2017-03-02 확정일자를 받아 대항력을 갖추고 있으며, 보증금 185,000,000원은 배당에서 전액 변제되지 아니할 경우 매수인이 인수하게 됩니다.

- 압류 (서울특별시구로구): 2020-04-02, 말소기준권리.

- 다수의 압류, 가압류가 존재했으나, 말소기준권리 이후의 권리들은 경매 절차를 통해 소멸될 예정입니다.

- 등기부채권 총액: 4,751,000,000원

1.3. 상권분석

본건이 소재한 개봉동 일대는 주거밀집지역으로, 소규모 근린생활시설이 함께 분포하고 있습니다.

주변에 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 편의시설 위주로 형성되어 있습니다.

1.4. 생활정보

건축물 현황상 본건은 '하은빌리지' 내 102동 5층 502호 도시형생활주택(단지형다세대주택)입니다.

건물은 철근콘크리트구조이며, 위생, 급배수, 소화전, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

총 6층 건물 중 5층에 위치하며, 전용면적 29.76㎡ (약 9.00평) 규모입니다.

주변 교통 여건은 개봉역 이용 및 버스 노선이 있어 보통 수준입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 존재:

임차인 유영호는 185,000,000원의 보증금을 가지고 있으며, 배당받지 못하면 매수인이 인수해야 합니다. 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

* 위반건축물:

건축물대장상 위반건축물(면적 12㎡, 구조 판넬/판넬, 용도 주거)로 등재되어 있어, 관련 이행강제금 부과 가능성이 있습니다.

* 토지이용계획 제한:

도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(개봉역)이며, 공항시설법, 교육환경 보호법, 군사기지 및 군사시설 보호법, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등의 제한이 있습니다.

* 공동담보:

등기부상 공동담보 물건으로, 해당 물건 외 다른 물건에 대한 권리관계가 영향을 미칠 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 구로구 개봉동 역세권에 위치한 도시형생활주택으로, 소형 면적의 실거주 또는 투자용으로 고려될 수 있습니다.

그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 185,000,000원을 인수할 가능성이 있으며, 위반건축물 등기 등 추가적인 부담과 관련된 리스크가 존재합니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 서울시 구로구 내 역세권에 위치한 소형 주거용 부동산입니다.

* 합리적인 금액으로 취득 시, 시세 차익 또는 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

* 위반건축물 해소 및 명도 완료 후 잠재 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 255,042,400원입니다.

주변 시세 분석 결과, 유사한 면적의 다세대주택 거래 사례가 2026년 7월 기준 약 139,500,000원에서 250,000,000원 사이로 나타났습니다. (전용면적 41.52㎡ ~ 58.32㎡ 기준)

본건의 건물 전용면적은 29.76㎡ (약 9.00평)이며, 감정가는 평당 약 8,570,000원으로 산정되어 주변 시세 대비 다소 높게 평가된 것으로 보입니다.

또한, 대항력 있는 임차인 유영호의 보증금 185,000,000원을 인수할 경우, 총 투입 비용이 상당히 증가하게 됩니다.

부동산 강제경매에서 '인수 보증금'을 제외하고 입찰가를 계산한다는 것은, 실질적인 낙찰가의 기준을 세울 때 해당 인수 금액을 차감한 잔여 가치에 대한 시장성을 고려함을 의미합니다.

본건의 경우, 감정가에서 인수 보증금(185,000,000원)을 제외한 잔여 가치는 약 70,042,400원입니다.

여기에 위반건축물 해소 비용, 명도 비용, 추가적인 법적 위험 등을 고려하여 이 잔여 가치에 대한 할인율을 적용해야 합니다.

이러한 위험 요소를 고려하여, 잔여 가치의 약 70% 수준으로 입찰가를 산정하면 다음과 같습니다.

예상 입찰가: 70,042,400원 * 0.70 = 약 49,000,000원.

따라서, 본건에 대한 예상 입찰가는 약 49,000,000원을 기준으로, 실제 총 투입 비용(입찰가 + 인수 보증금)이 시장 가치를 초과하지 않도록 보수적으로 접근하는 것이 권장됩니다.

총 예상 투입 비용: 약 49,000,000원 (입찰가) + 185,000,000원 (인수 보증금) = 약 234,000,000원.

주변 시설 검색 결과, 본건 인근에 특별히 혐오 시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 토지이용계획상 공항시설법에 따른 장애물 제한 표면 구역에 포함되어 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.