나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3530 [1] 서울특별시 구로구 신도림동 276-32 골든애비뉴 제1동 제9층 제907호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼성 · 평가일 2026.02.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 신도림동 소재 지하철역 2호선 "도림천역" 남서측 인근에 위치하며 인근은 아파트단지, 오피스텔, 소규모 공장, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철역 2호선 "도림천역" 등이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 지하2층, 지상10층 건물 내 제9층 제907호로서 (사용승인일: 2014.08.22) 외 벽: 석재붙임 마감 등, 내 벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등, 창 호: 샷시창호 등임.

이용상태

오피스텔(후첨 내부구조도 참조)로 이용 중임.

설비내역

본건은 위생설비 및 급·배수설비, 도시가스 개별난방설비, 소방설비 및 승강기설비, 주차장 설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 인접지 대비 등고평탄한 2필지 일단의 사다리형의 토지로서 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약6 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

1) 신도림동 276-32 준공업지역, 도로(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 교육환경 보호구역 (남부교육청에 반드시 확인요망) <교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역 (위탁고도 : 해발165m (지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부 (02-524-3146)관할) <군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강) 위사령부 (02-524-3146) 관할) <군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역 <수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 <한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) 2) 신도림동 276-35 준공업지역, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 교육환경보호구역 (남부교육청에 반드시 확인요망) <교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역 (위탁고도 :해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부 (02-524-3146)관할) <군사기지 및 군사 시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 <한강 수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역 (대상 : 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.), 토지거래계약에관한허가구역 (대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

신청채권자는 매수인에게 배당받지 못한 잔액 상당 임대차보증금반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2026타경3530 (1) 서울남부지방법원 경매 사건에 대한 물건 보고서입니다.

1.1. 물건 개요

* 사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3530 (1)

* 소재지: 서울특별시 구로구 신도림동 276-32 골든애비뉴 제1동 제9층 제907호

* 건물명: 골든애비뉴 제1동

* 용도: 오피스텔

* 준공일: 2014년 08월 22일

* 감정가: 116,000,000원

1.2. 면적 정보

* 토지면적: 10.22㎡ (약 3.09평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 17.77㎡ (약 5.38평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 토지/건물: 일괄매각

1.3. 경매 정보

* 경매구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 서OOOOOOOO

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 본건은 서울특별시 구로구 신도림동 소재 지하철 2호선 "도림천역" 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

* 인근 지역은 아파트 단지, 오피스텔, 소규모 공장, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

* 본건까지 차량의 진출입이 가능합니다.

* 인근에 버스정류장 및 지하철 2호선 "도림천역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 분석 개요

* 본 물건의 말소기준권리는 서울보증보험 주식회사의 강제경매개시결정 등기(갑5, 2026-02-09 접수)입니다.

* 경매로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상되나, 인수되는 권리가 있는지 면밀히 검토해야 합니다.

3.2. 임차인 현황 및 분석

* 임차인 1: 한국토지주택공사

* 보증금: 129,500,000원

* 전입일자(사업일자): 2022-09-05

* 확정일자: 2022-07-18

* 배당신고일자: 2024-11-22

* 대항력: 없음 (제공된 정보 기준)

* 비고: 집합건물 등기부 요약상 '을3 주택임차권'으로 '인수'로 기재되어 있습니다. 이는 대항력이 없다고 명시된 정보와 상반되므로, 매수인이 보증금을 인수해야 할 가능성이 있습니다. 철저한 확인이 필요합니다.

* 임차인 2: 서울보증보험주식회사

* 보증금: 129,500,000원

* 전입일자(사업일자): 2022-09-05

* 확정일자: 2022-07-18

* 배당신고일자: 2024-11-22

* 대항력: 있음 (제공된 정보 기준)

* 비고: 경매 신청 채권자로서 '대항력 있음'으로 표기되었습니다. 이는 일반적인 임차인의 지위와는 다를 수 있으며, 실질적인 임차인으로서 대항력을 갖춘 것인지, 혹은 채권자로서의 지위인지 추가 확인이 필요합니다.

3.3. 기타 등기사항

* 소유권 이전 기록: 신란희(갑2), 김현선(갑3), 박혜정(갑4)

3.4. 물건명세서 특이사항

* 신청채권자는 매수인에게 배당받지 못한 잔액 상당 임대차보증금반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 지역 특성

* 본건이 위치한 서울특별시 구로구 신도림동은 업무시설(오피스텔) 및 제1종 근린생활시설(소매점) 등으로 이용되는 지역입니다.

* 아파트 단지, 오피스텔, 소규모 공장, 학교 등이 혼재하여 다양한 용도의 시설이 공존합니다.

4.2. 교통 및 접근성

* 지하철 2호선 도림천역이 인접하여 서울 시내 주요 지역으로의 접근성이 양호합니다.

* 주변 도로망을 통한 차량 이동도 원활한 편입니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의시설

* 인근에 다양한 근린생활시설, 학교 등이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 건물 내 편의시설

* 본 건은 오피스텔로서 위생설비, 급배수설비, 도시가스 개별난방설비, 소방설비, 승강기, 주차장 등 기본적인 생활 및 편의 설비를 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 복잡성

* 한국토지주택공사의 임차권이 등기부상 '인수'로 기재되어 있으나, 대항력은 '없음'으로 표기된 점은 매수인이 보증금을 인수할 위험이 있습니다.

* 서울보증보험주식회사가 '대항력 있음'으로 표기된 점은 실제 임차인으로서의 대항력인지 여부를 명확히 해야 합니다.

6.2. 조건부 매각

* 신청채권자의 보증금 반환청구권 포기 및 임차권 등기 말소 조건부 매각으로, 해당 조건이 이행되지 않을 경우 매수인에게 예상치 못한 부담이 발생할 수 있습니다.

6.3. SGI 인수조건 변경

* SGI 인수조건 변경은 보험사의 인수 조건 변화를 의미하며, 이는 매각 절차나 조건에 영향을 줄 수 있습니다. 관련 공고를 상세히 확인해야 합니다.

6.4. 토지거래허가구역

* 일부 토지는 외국인 등 대상 토지거래계약허가구역으로 지정되어 있으며, 지정 기간(2026년 8월 25일까지) 내 매수 시 확인이 필요합니다. (다만, 매수인이 외국인 등 해당 대상에 해당하지 않으면 문제가 없을 수 있습니다.)

6.5. 혐오시설 여부

* 제공된 정보 및 주변 환경 설명에서는 혐오시설에 대한 언급이 없었습니다. 외부 지도 서비스를 통한 확인은 불가합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 지하철 2호선 도림천역 인근에 위치한 오피스텔로, 비교적 신축(2014년 준공) 건물이며 감정가 대비 시세 분석을 통해 투자 가치를 판단할 수 있습니다. 그러나 한국토지주택공사 및 서울보증보험주식회사와 관련된 복잡한 임차권 및 대항력 문제가 존재하여 철저한 권리 분석이 필수적입니다. 특히, 등기부상 '인수'로 기재된 한국토지주택공사의 임차권과, 채권자임에도 '대항력 있음'으로 표기된 서울보증보험주식회사의 권리 관계는 매수자에게 상당한 부담이 될 수 있습니다. 신청채권자의 조건부 매각 내용은 긍정적이나, 조건 이행 여부 확인이 중요합니다. SGI 인수조건 변경, 토지거래허가구역 지정 등 추가적인 확인 사항도 존재하므로, 현장 방문과 권리 분석 전문가의 도움을 받아 신중하게 접근해야 할 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 도림천역 역세권 오피스텔로 교통이 편리합니다.

* 2014년 준공된 건물로 비교적 최신 시설을 갖추고 있습니다.

* 최신 매매 사례를 볼 때, 감정가 대비 시세 차익을 기대해 볼 수 있습니다.

* 권리상의 복잡성을 해소하고 합리적인 가격에 낙찰받는다면 투자 가치가 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

* 최근 매매 사례 분석 결과, 본건과 면적(17.77㎡) 및 층수(10층)가 유사한 물건이 2026년 2월 13일에 110,000,000원에 거래되었습니다.

* 인근 유사 면적 오피스텔의 시세는 103,500,000원에서 110,000,000원 수준으로 파악됩니다.

* 본건의 감정가는 116,000,000원입니다.

9.2. 인수 보증금 고려

* 제공된 정보상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있습니다.

* 그러나 권리분석에서 한국토지주택공사의 임차권이 등기부상 '인수'로 기재되어 있어, 실제 보증금 인수 여부를 반드시 확인해야 합니다. 본 예상 입찰가는 인수 보증금이 0원이라고 가정하고 산정되었습니다.

9.3. 최종 예상 입찰가

* 최근 실거래가 상단인 110,000,000원과 감정가 116,000,000원을 고려하고, 복잡한 권리 관계로 인한 리스크를 감안하여 보수적으로 접근합니다.

* 따라서, 약 90,000,000원 ~ 100,000,000원 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

* 본 물건의 정확한 가치 판단은 현장 방문을 통한 건물 상태 확인, 임차인과의 협의 가능성, 경쟁 입찰자 분석 등을 통해 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.